舊改浪潮下的長(zhǎng)春樓市：當(dāng)“老破小”遇上城市更新，區(qū)域房產(chǎn)格局如何重塑？

2026年的長(zhǎng)春樓市，正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜默卻深刻的變革。

2025年，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.71萬(wàn)個(gè)，完成投資1332億元。在這場(chǎng)國(guó)家推動(dòng)的城市更新行動(dòng)中，長(zhǎng)春作為東北地區(qū)的典型樣本，正通過(guò)全域鋪開(kāi)的舊改工程，重塑著區(qū)域的房產(chǎn)格局。

對(duì)于購(gòu)房者、業(yè)主和房企而言，讀懂這場(chǎng)“舊改浪潮”，就是讀懂未來(lái)幾年的資產(chǎn)邏輯。

01

全域鋪開(kāi)

長(zhǎng)春舊改的“旗艦級(jí)”力度

長(zhǎng)春的舊改并非零敲碎打，而是一場(chǎng)“全域鋪開(kāi)、多區(qū)聯(lián)動(dòng)”的系統(tǒng)工程。

綠園區(qū)成為這場(chǎng)變革的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。根據(jù)官方批復(fù)，綠園區(qū)2025年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目涉及9街1鎮(zhèn)、57個(gè)社區(qū)，涵蓋309個(gè)小區(qū)、2340棟住宅樓，惠及近13.9萬(wàn)戶(hù)居民，總投資約8.5億元，建設(shè)期限直至2027年底。

其他區(qū)域也在同步推進(jìn)：

寬城區(qū)以“片區(qū)化”為特色，凱旋、北京大街、芙蓉路三大片區(qū)齊頭并進(jìn)，其中僅凱旋片區(qū)投資就達(dá)2.15億元。

汽開(kāi)區(qū)聚焦“里子”工程，投入近1.1億元專(zhuān)項(xiàng)改造排水管網(wǎng)，覆蓋6個(gè)街道的50個(gè)小區(qū)。

雙陽(yáng)區(qū)則精準(zhǔn)覆蓋15個(gè)老舊小區(qū)，惠及818戶(hù)居民。

這種從“面子”翻新到“里子”疏通的大規(guī)模投入，標(biāo)志著長(zhǎng)春城市更新進(jìn)入深水區(qū)。

02

二手房逆襲

存量時(shí)代的價(jià)值重估

一個(gè)顯著的市場(chǎng)信號(hào)是：長(zhǎng)春已進(jìn)入“存量房主導(dǎo)”階段。

數(shù)據(jù)顯示，2025長(zhǎng)春新房住宅成交約2.46萬(wàn)套，同比下降25.7%；而公積金貸款中二手房占比高達(dá)62.5%，遠(yuǎn)超新房。

更令人矚目的是價(jià)格表現(xiàn)。在202年全國(guó)百城二手房掛牌均價(jià)整體下跌近9%的背景下，長(zhǎng)春二手房掛牌均價(jià)同比上漲21.75%，達(dá)到95.36元/平方米（注：原文數(shù)據(jù)單位可能為百元或存在特定統(tǒng)計(jì)口徑，此處依原文引用），位列上漲陣營(yíng)。

為什么舊改能帶來(lái)溢價(jià)？參考杭州、上海等先發(fā)城市的經(jīng)驗(yàn)，老舊小區(qū)改造后往往帶來(lái)顯著的價(jià)值重估：

核心區(qū)改造后二手房掛牌價(jià)逆勢(shì)跳漲15%—25%。

加裝電梯等改造可使租金收益暴漲近八成，成交周期從三個(gè)月壓縮至一個(gè)月以?xún)?nèi)。

在長(zhǎng)春，這種效應(yīng)正在傳導(dǎo)：

南關(guān)區(qū)：作為老城核心，“地段+品質(zhì)”雙重溢價(jià)將提升流通性。

寬城區(qū)：改造后“低總價(jià)+完善配套”的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)放大，吸引剛需群體。

綠園區(qū)：大規(guī)模改造將重塑區(qū)域存量房的整體估值體系。

03

新房市場(chǎng)

擠出與協(xié)同并存

舊改對(duì)新房市場(chǎng)并非簡(jiǎn)單的利空，而是形成了復(fù)雜的“擠出”與“協(xié)同”效應(yīng)。

擠出效應(yīng)： 隨著老舊小區(qū)完成屋面防水、管線(xiàn)更新、加裝電梯等改造，居住體驗(yàn)接近中端商品房。部分原本打算買(mǎi)新房改善的家庭，可能選擇“留下來(lái)+改造后”的方案，從而分流了新房市場(chǎng)的改善型需求。

協(xié)同效應(yīng)： 另一方面，舊改倒逼新房產(chǎn)品力升級(jí)。在《住宅項(xiàng)目規(guī)范》強(qiáng)制實(shí)施背景下新房必須在安全性、綠色化、智能化上全面升級(jí)，才能與改造后的老小區(qū)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，2026年3月落地的住房公積金新政，如提高新建商品房貸款額度、放寬提取限制等，也為新房改善需求提供了支持。

04

區(qū)域分化

核心強(qiáng)化，外圍承壓

土地市場(chǎng)的數(shù)據(jù)揭示了未來(lái)的區(qū)域格局。2026年長(zhǎng)春市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅用地占比僅15%，且強(qiáng)調(diào)“盤(pán)活存量、內(nèi)涵式發(fā)展”。

土地成交呈現(xiàn)明顯的價(jià)格梯度：

核心區(qū)：朝陽(yáng)區(qū)地塊樓板價(jià)約4537元/平方米，高新區(qū)約4066元/平方米。

遠(yuǎn)郊及新區(qū)：長(zhǎng)德板塊低至1028元/平方米。

這種價(jià)差確認(rèn)了“核心強(qiáng)化、外圍承壓”的趨勢(shì)：

主城核心區(qū)（南關(guān)、朝陽(yáng)、凈月、高新）：資源聚攏，房產(chǎn)抗跌性強(qiáng)，是品牌房企布局的重點(diǎn)。

遠(yuǎn)郊區(qū)域：面臨庫(kù)存高企、去化周期長(zhǎng)（全市去化周期約31.9個(gè)月）的壓力，價(jià)值兌現(xiàn)周期拉長(zhǎng)。

05

給參與者的建議

對(duì)購(gòu)房者：

持有核心區(qū)老房者：切忌盲目低價(jià)拋售。舊改完成后，價(jià)值重塑就在朝夕之間。

幻想拆遷者：請(qǐng)放棄賭博式的拆遷幻想，大多數(shù)老房子的歸宿是長(zhǎng)效改造而非商業(yè)拆遷。

遠(yuǎn)郊置業(yè)者：需格外謹(jǐn)慎，警惕庫(kù)存高企帶來(lái)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房企： 投資地圖需徹底重繪。核心區(qū)是改善型產(chǎn)品的主戰(zhàn)場(chǎng)，代建+城投合作模式成為主流；而遠(yuǎn)郊投資需極度審慎。

結(jié)語(yǔ)

Conclusion

長(zhǎng)春樓市正從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”。舊改不僅是民生工程，更是激活存量、穩(wěn)定核心區(qū)價(jià)值的戰(zhàn)略支點(diǎn)。在2026年這個(gè)節(jié)點(diǎn)，讀懂舊改背后的價(jià)值重估邏輯，將是穿越周期、把握機(jī)遇的關(guān)鍵鑰匙。

上述研究成果有由克而瑞長(zhǎng)春分析師王寶鵬，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專(zhuān)家的 AI問(wèn)數(shù)、AI問(wèn)智、AI報(bào)告和數(shù)據(jù)分析功能撰寫(xiě)。

1、上述研究成果由克而瑞長(zhǎng)春分析師王寶鵬，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專(zhuān)家的AI問(wèn)數(shù)、AI問(wèn)知、AI文章和數(shù)據(jù)分析等功能撰寫(xiě)完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議，

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