殺瘋了！成交翻3倍！深圳公寓偷偷回暖，這些盤租金回報率最高！

當大家還在猜高盛說的“房價上漲15%”保不保真時，深圳公寓早就偷偷回暖了。

一方面，熱度開始超過住宅。

4月，深圳二手帶看熱度第一的是公寓小區龍光玖鉆，之后才是一眾二手房小區（數據來源：深圳樂有家研究中心）。

▲4月帶看熱度第一的是公寓小區 | 圖源：深圳樂有家研究中心

另一方面，成交量翻倍式增長。

深圳商業用房的成交量，從2024年8月的1000套出頭，上漲至2026年3月的將近4000套(含公寓/商鋪/辦公等，數據：@深圳貝殼研究院）。

不到三年，成交量翻了3.6倍。

▲商業用房成交量三年翻3倍(含公寓/商業/辦公等），數據來源：深圳貝殼研究院

根據調查，其中以自住或收租為目的成交的小戶型公寓，是拉到這輪商業用房成交增長的關鍵。

同時，想入手公寓的人也越來越多：

▲有人考慮投資 | 圖源：@愛吃香蕉的貍花貓

▲有人想買來自住或出租 | 圖源：@搞怪選址小雷達

最近，一位買了金地龍城中央公寓的朋友也表示：“買來的時候一百多萬，現在雖然跌了，但租金很穩定，如果后續降到60萬以內，我想再買一套。”

難道，公寓真的從“天坑”，跌成了香餑餑？

賣得比住宅還好？

TOP20公寓項目出爐！

回過頭看，商業用房的回暖早有苗頭。

先是，成交占比不斷追趕住宅。

2024年12月時，一手 商業用房 類占比僅5.5%，到2026年2月卻上漲到約46.7%！

買家數量幾乎和住宅對半開了！

▲一手商業用房成交占比接近50% | 數據來源：深圳貝殼研究院

二手 商業用房 的表現雖然沒那么突出，但也同樣穩步上升。

成交占比從2024年12月的約12.8%，提升到2026年3月的25.1%，成交占比翻倍。

▲二手非住宅成交占比翻倍 | 數據來源：深圳貝殼研究院

再是，熱點項目的成交也很亮眼。

去年，賣得最好的商務公寓是星河天地公館，一年賣掉了489套公寓。

要知道，深圳去年拿證的住宅盤里，有超過30個至今都沒能賣出100套房。

這樣一年賣幾百套的成績， 不知能讓多少住宅盤羨慕。

▲深圳2025年TOP20熱賣公寓 |圖源：深圳樂有家研究中心

你還知道哪些公寓賣得好？

租金回報率最高超5%

但價格已腰斬！

公寓回暖的首要原因，就是租金回報率足夠高。

以上面的熱銷公寓項目來看，租金回報率大部分在3%上下，有的甚至超過4%。

▲數據參考：深圳樂有家研究中心、貝殼找房等

總的來說：

1、郊區一手公寓的銷量/租金回報率，普遍高于核心區項目；

2、絕大部分公寓都在地鐵站附近，出行便利；

3、小戶型普遍比大戶型好賣、租金回報率更高。

比如銷量TOP1的星河天地公館，位于光明區6號線光明大街站旁，項目自帶COCO City商業，區位不錯。

所以，一套約41㎡的小戶型，總價82萬起，租金能達到約2600元/月。

算下來，租金回報率約3.8%、收租27年以內就能回本。

租金回報率比較差則是的大悅城商業中心，約57㎡公寓、總價211萬起，租金約3600元/月，回報率約2%，要足足48年才能回本。

而二手公寓方面，熱租項目基本能保持3%以上的回報率。

今年一季度租金回報率最高的是啟迪協信科技園，租金回報率能達到約4.8%、收租約21年可回本。

▲熱門二手公寓的租金回報率 | 數據來源：深圳貝殼研究院

而法拍公寓的租金回報率，或是最高的。

比如即將開拍的龍光玖鉆。

約37-39㎡的復式小戶型公寓，最新二手房成交價約122萬，而法拍房源低至約105萬起。

▲法拍房約105萬起 | 圖源：阿里司法拍賣

根據目前的租金水平約4000-4500元/月，如果能底價拿下，租金回報率可達約4.57%-5.1%。

遠超二手的3.9%-4.4%！

但這樣的回報率，幾乎是“跌”出來的。

比如上面提到的一手公寓星河天地公館，備案均價約4萬/㎡，現在卻跌到2萬/㎡左右，等于是腰斬。

二手公寓龍光玖鉆，2017年備案均價約5.6萬/㎡、小戶型總價280萬起，現在二手成交總價只有120萬左右、法拍更是只有105萬起，大跌了6成！

▲6年跌了近一半 | 圖源：貝殼找房

跌得太慘，導致深圳公寓一度被認為是“天坑”型房產，就連很多中介都不建議購買。

然而跌到現在，市場卻開始回暖。

有人說：“這是因為跌到位了。”

而且公寓政策也在變好，越來越多商務公寓有陽臺、通燃氣，甚至多個行政區可以用商務公寓申請學位，宜居性變強。

加上公寓首付降至3成，上車門檻變低，也成為很多人買這種非住宅資產的原因。

但也有人認為：

“有什么好買的，租金都不夠跌的。”

他們認為，買公寓出租還需要考慮貶值、空租、維護、物業費等成本，收益并沒有表面上那么誘人。

你覺得公寓是好的投資產品嗎？

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