睿讀丨橫盤時代，誰才是倉儲物流REITs最后的贏家？

2026年一季度的倉儲物流市場，用一個詞概括就是橫盤。

物聯云倉連續三個月數據幾乎“原地不動”：全國通用倉儲總面積穩定在10.2億㎡左右，平均租金23.14元/㎡/月、整體空置率16.42%，連續多月無明顯波動。新增供應溫和、土地成交降溫、需求以東部小面積倉庫為主，整個行業像被按下暫停鍵，不暴漲、不暴跌，在弱復蘇與慢出清之間尋找平衡。

但市場橫盤，不代表倉儲物流REITs也跟著“躺平”。

把已上市10只倉儲REITs一季報全部拆開比對會發現，報表平靜，內部廝殺激烈。依托關聯方整租的項目穩坐釣魚臺，純市場化運營的項目直面租金與空置率壓力；賬面利潤有賺有虧，但經營性現金流與EBITDA集體堅挺；區域分化空前明顯，珠三角承壓、長三角韌性突出。

這不是一份皆大歡喜的成績單，而是周期位置、資產質地、運營模式、客戶結構綜合比拼的結果。本文不帶濾鏡、不吹不黑，用真實數據還原一季度倉儲物流REITs全貌。

■先看大盤：橫盤不是復蘇，是供需暫時平衡

很多人把一季度倉儲市場“租金、空置率雙穩”理解為行業回暖，這是誤讀。

真實情況是：供給不敢猛增，需求沒有強復蘇，雙方暫時達成僵持。

據物聯云倉數據，供應端3月全國新增倉儲面積67.2萬㎡，主要集中在北京、佛山；在建面積1820萬㎡，環比微降0.16%，開發商拿地和開工更謹慎。土地市場同樣降溫，41個重點城市僅成交19宗倉儲用地，合計1092.4畝，總金額5.35億元，環比量價齊跌。

需求端更能說明問題：租賃需求里，1000㎡以下小倉庫占比高達35.35%；東部地區需求占比55.35%，是絕對主力；大面積倉庫、長期囤貨型需求明顯減少，企業更偏向短租、小面積、高周轉。這說明，物流與電商企業仍在控制成本、優化庫存，沒有出現大規模擴張。

區域分化更直觀：珠三角供應集中、競爭最激烈，租金下行壓力最大；長三角供需均衡、韌性最強；京津冀受新增供應影響，局部空置率上升；中西部整體平穩、波動較小。

正是這樣的背景，決定了REITs一季度表現：能守住，但難增長；穩現金流，但難賺高收益。

■ 財務真相：利潤可以失真，EBITDA與現金流才是試金石

看完10只倉儲物流REITs一季報，一個最強烈的感受是：別盯著凈利潤，要看EBITDA，更要看現金流。

（數據來源：各REITs2026年一季度報告；單位：萬元）

從這張完整表一眼就能看穿真相：中金普洛斯、中航易商凈利潤為負，但EBITDA與現金流全部為正且規模可觀。原因非常直白：倉儲物業折舊攤銷會嚴重壓低凈利潤，但EBITDA剔除了折舊與財務費用干擾，最真實反映運營盈利能力；現金流則直接決定分紅能力。

結合全表數據，倉儲REITs板塊呈現四大核心特征：

1）收入平穩，體量差距明顯

中金普洛斯以9746萬元收入領跑，接近億元級別；華安外高橋、華泰寶灣等中型項目收入集中在1800—2000萬元。差異完全來自資產規模、區位租金與項目數量。

2）EBITDA全部為正，運營底色穩健

10只REITsEBITDA100%為正，合計2.37億元。這意味著：不管賬面利潤如何，所有倉儲資產本身都在穩定賺錢。

3）凈利潤失真，完全不具備可比性

關聯方強托底項目：京東、鹽田港、九州通凈利潤均為正；市場化大體量項目：普洛斯、易商凈利潤為負。看凈利潤評斷REITs好壞，完全是誤區。

4）現金流與可供分配金額扎實，分紅安全墊充足

經營現金流全部為正，合計27929.95萬元；可供分配金額全部為正，合計26169.44萬元；全部滿足≥90%可分配金額用于分紅的監管要求；年化分派率集中在3.6%—4.8%，中位數4.2%，在當前市場具備明確配置價值。

一句話總結：倉儲REITs的真實實力，看EBITDA與現金流，不看凈利潤。

■運營核心：出租率兩極分化，租金區域跳水

（數據來源：各REITs 2026年一季度報告）

從10只倉儲物流REITs期末運營指標圖表可以清晰看出，當前倉儲板塊已經出現明顯分層：出租率、租金、收繳率、剩余租期四大指標全線分化，關聯方項目與市場化項目走出截然不同的走勢。

1）出租率：關聯方托底=剛性滿租，市場化項目直面周期壓力

出租率是判斷倉儲資產質地的第一指標，而一季度的數據幾乎呈現“兩個世界”。

嘉實京東倉儲REIT以100%出租率領跑全板塊，重慶、武漢、廊坊三大項目滿租運營，租金收繳率同樣100%；廊坊項目續約后加權剩余租期從1102天提升至1773天，鎖定近5年穩定收入。

匯添富九州通醫藥REIT出租率99.85%、華泰寶灣物流REIT98.07%、華夏安博倉儲REIT96.66%，均維持在高位區間，背后均有長期穩定租戶支撐。

與之形成鮮明對比的是純市場化運營項目：中金普洛斯REIT86.72%、華夏深國際85.51%、中航易商89.08%，普遍承壓于區域供應過剩，出租率修復緩慢。

圖表直觀揭示行業鐵律：強關聯方整租=剛性滿租；市場化招商=隨行就市、承擔周期波動。

2）租金：僅京東逆勢上漲，珠三角普遍承壓

租金變化最能反映市場真實溫度。

圖表數據顯示，全板塊只有嘉實京東倉儲REIT實現租金同比上漲3.37%，成為一季度唯一逆勢提價的產品；廊坊項目按市場行情小幅下調，但租期大幅拉長。

與之相對，中金普洛斯整體租金同比下降7.48%，中航易商同比下降6.20%，部分珠三角項目租金下調更為明顯。

區域規律高度一致：珠三角租金下行壓力最大，長三角韌性最強，環渤海與成渝整體平穩。核心原因在于過去幾年高標倉集中供應，而需求復蘇溫和，租金逐步向市場中位回歸，只有封閉關聯方租賃模式能夠跳出市場競爭，保持租金穩定。

3）收繳率回升、租期結構分化

一季度最大亮點：租金收繳率全線修復。中航易商從84.34%回升至96.03%；中金普洛斯穩定在91.13%；京東、鹽田港、順豐、九州通保持100%。租戶現金流改善，就是REITs最硬的安全墊。

但租期結構值得警惕：華夏安博剩余租期僅1.27年，中金普洛斯3.25年、華夏深國際2.91年、中航易商3.52年，多數市場化項目剩余租期偏短；而嘉實京東6.09年、匯添富九州通5.13年、華安外高橋4.95年依靠長期合約鎖定穩定性。

一長一短之間，未來1—3年的續約壓力與分紅確定性已提前分出高下。

■ 兩種模式對決：關聯方托底VS市場化招商

放到周期里看，倉儲REITs已經清晰分成兩類，沒有絕對優劣，但抗風險能力天差地別。

模式一：強關聯方整租（京東、順豐、鹽田港）

優勢：出租率、收繳率雙高；現金流極穩，幾乎不受市場波動影響；運營成本低，不用花大力氣招商。

短板：客戶高度集中，單一關聯方租金占比往往超40%；增長高度依賴母公司業務擴張；市場化彈性不足。

模式二：市場化多元租戶（普洛斯、易商、深國際）

優勢：租戶分散，不依賴單一客戶；行業景氣時，租金和出租率彈性更大；資產定價完全市場化，長期價值更透明。

短板：周期下行時，出租率、租金、現金流同步承壓；招商成本高、空置風險大；收入和利潤波動更明顯。

放到2026年一季度這個時間點，結論很現實：穩健完勝彈性。

但拉長到5—10年維度，過度依賴單一客戶，同樣會面臨需求轉移、合同重定價的風險。沒有永遠完美的模式，只有適配周期的選擇。

■ 必須正視的三大隱憂 & 擴募真相：能做大，但難改周期

在看似穩健的報表之下，倉儲REITs仍暗藏三大中期壓力，多個項目已出現典型信號。

第一，租金下行尚未觸底，珠三角區域尤為明顯。中金普洛斯整體租金同比下降7.48%，順德項目租金降幅顯著；中航易商租金同比下降6.20%。疊加管理費、稅費、托管費等剛性支出，租金每下調一點，可供分配金額就直接被壓縮，珠三角供應過剩區域成為全行業壓力最大區域。

第二，局部供給過剩持續，市場化項目去化艱難。中金普洛斯順德項目出租率同比下滑超11個百分點，淀山湖項目同比下滑超18個百分點；華夏深國際杭州項目出租率從93%回落至79.85%，明顯受到區域新增倉集中入市沖擊。佛山、廣州、杭州等城市前期高標倉密集交付，市場化項目出租率修復緩慢，以價換量成為普遍無奈選擇。

第三，2027—2028年將迎租約到期高峰，當前高出租率“含金量”不足。中航易商昆山項目加權剩余租期同比大幅縮短48.51%，二期項目剩余租期僅約113天；南方順豐、華安外高橋多個項目剩余租期亦明顯縮短。大批存量長約集中到期后，關聯方是否縮減承租面積、市場化項目能否穩住租金，均存在不確定性。這也意味著，當前行業整體較高的出租率，更多是存量舊租約“撐起來”的，不是新增需求“搶出來”的。

面對壓力，行業普遍將擴募當作“破局選項”，嘉實京東已推進兩次擴募，中金普洛斯、華安外高橋、華泰寶灣均有擴募動作。

但擴募能增厚規模，卻難以改變周期。擴募可攤薄波動、分散區域風險，但無法解決租金下行、供給過剩、租約到期等核心矛盾；加之優質資產稀缺、收購成本走高、審批周期較長，短期甚至可能稀釋單位份額收益。

真正決定REITs長期價值的，從來不是規模大小，而是區位、出租率韌性、租金抗跌性、租戶質量、成本控制五大核心要素。

■ 結語：周期磨底，優質為王

2026年一季度倉儲物流REITs交出的成績單，清晰地給市場上了一課：行業早已告別高增長賽道，正式進入穩健收益為王的新階段。

倉儲市場橫盤，是周期磨底，不是強勢反轉；現金流全線扎實，是防御底色，不是成長彈性；板塊內部分化加劇，是長期常態，不是短期波動。關聯方托底項目守住確定性紅利，市場化運營項目承受周期壓力，區域、租金、出租率、租期的分化還將進一步拉大。

對投資者而言，倉儲REITs的定位已經非常清晰：穩健型底倉資產，而非彈性進攻品種。經過一季度全面拆解后更能確定，真正值得長期持有的，始終是那一類——出租率穩健、租金抗跌、核心租戶續約力強、布局在供需健康的核心區域。

周期磨底，優質為王。倉儲REITs的下半場，拼的不再是規模與擴張，而是現金流成色、出租率韌性、分紅確定性與真穩健。

數據來源及免責說明：1、全國倉儲市場數據：物聯云倉《2026 年 3 月全國通用倉儲市場動態報告》；2、REITs 財務與運營數據：各公募 REITs 2026 年第一季度報告；3、出租率、租金、收繳率、剩余租期均為報告期末整體口徑；4、本文僅為行業分析，不構成任何投資建議，市場有風險，投資需謹慎。