京滬同日土拍釋放暖意，房企扎堆一線優(yōu)質(zhì)地塊

4月21日，北京和上海兩地同步開展住宅用地出讓工作。

其中，北京成功出讓1宗亦莊新城宅地，成交金額13.24億元；上海順利成交3宗宅地，總成交金額72.09億元。本次土拍中，部分地塊表現(xiàn)出較高熱度，為當(dāng)下土地市場釋放積極信號。

上海徐匯地塊高溢價(jià)領(lǐng)跑，北京亦莊土拍競逐激烈

北京本月的第二場宅地土拍，僅一宗亦莊新城宅地，最終則中建智地以13.24億元總價(jià)競得，溢價(jià)率8.7%，成交樓面價(jià)25552元/㎡。

該地塊市場熱度較高，開拍前已有5家房企報(bào)價(jià)，現(xiàn)場歷經(jīng)49輪舉牌競價(jià)。參拍企業(yè)涵蓋金茂、招商蛇口、建發(fā)、保利、中建智地多家頭部房企，且保利、中建智地賽前已發(fā)布項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)公告，體現(xiàn)出房企對該優(yōu)質(zhì)地塊明確的布局意向。

上海方面，第三批次住宅用地共推出徐匯長橋、普陀石泉、金山新城3宗純宅地，起始總價(jià)65.49億元，最終成交總額達(dá)72.09億元。其中，普陀區(qū)石泉街道宅地、金山新城地塊均以底價(jià)成交，分別由招商蛇口聯(lián)合中建八局、金濱海競得。

而徐匯長橋地塊則成為了上海本輪土拍絕對焦點(diǎn)。本次吸引9家房企參拍，在經(jīng)歷82輪激戰(zhàn)后，由招商蛇口以33億元競得，成交樓面價(jià)約87150元/㎡，25%的溢價(jià)率直接拉升土拍市場熱度。

事實(shí)上，徐匯長橋地塊高熱度早有“鋪墊”。3月末，在上海長寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地尚未正式開拍前，保利發(fā)展就已在上海市建設(shè)工程交易服務(wù)中心接連發(fā)布兩則招標(biāo)計(jì)劃公告，計(jì)劃總投資150億元，用于建設(shè)長寧和徐匯長橋兩宗宅地。上海城投也在上海市建設(shè)工程交易服務(wù)中心發(fā)布了徐匯長橋地塊的招標(biāo)計(jì)劃公告，預(yù)計(jì)總投資50億元。

《丁祖昱評樓市》表示，從徐匯濱江近年來的市場熱度及這兩家企業(yè)預(yù)留的“溢價(jià)”空間來看，徐匯長橋地塊還沒開始拍，就已經(jīng)先“熱”了。不過，25%的溢價(jià)率、82輪的競價(jià)強(qiáng)度，還是超出了不少人的預(yù)期。

從地塊條件來看，本輪受追捧的地塊普遍具備打造高品質(zhì)住宅的基礎(chǔ)條件。

如北京亦莊新城宅地，該地塊地處瀛海核心居住板塊，緊鄰地鐵8號線瀛海站，容積率2.0、建筑限高60米，具備打造改善型住宅的良好開發(fā)條件。其周邊近三年商品住宅用地供應(yīng)稀缺，區(qū)域剛需及剛改需求儲備充足。

據(jù)易居研究院分析，亦莊作為北京高精尖產(chǎn)業(yè)核心承載區(qū)，區(qū)域價(jià)值持續(xù)提升。隨著世界機(jī)器人大會、全球人形機(jī)器人賽事等多項(xiàng)高端產(chǎn)業(yè)活動落地舉辦，區(qū)域知名度與產(chǎn)業(yè)能級不斷攀升，土地市場發(fā)展與產(chǎn)業(yè)布局、城市建設(shè)深度聯(lián)動，充分展現(xiàn)了以產(chǎn)興城、產(chǎn)城融合的發(fā)展特點(diǎn)。

同樣，上海徐匯區(qū)長橋街道地塊區(qū)位優(yōu)勢顯著。交通方面，該地塊緊鄰龍吳路、上中路等城市主干道，南接中環(huán)高架，可快速聯(lián)通徐家匯、漕河涇、西岸、前灘等商務(wù)及產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。生態(tài)資源方面，該地塊距上海植物園約300米，東側(cè)距黃浦江岸線約500米，坐擁城市綠肺與濱江景觀。另外，教育、醫(yī)療及文體配套亦較為完善。

此外，上海本輪土拍還有一個(gè)大的背景，三批次土拍在3月中旬掛牌，是上海“滬七條”落地見效、二手房持續(xù)放量升溫后的首輪集中供地，隨著上海二手房市場升溫，單日成交屢次刷新高位，進(jìn)一步抬升了市場對本輪土拍行情的預(yù)期。

房企投資趨同，扎堆一線核心稀缺地塊

易居研究院指出，此次京滬兩地土拍結(jié)果具有良好的市場信心引導(dǎo)作用，也是“縮量提質(zhì)、少量高頻”供地模式與“小陽春”行情的重要結(jié)合。

《丁祖昱評樓市》指出，上海三批次集中土拍的收官，傳遞出一個(gè)信號：上海土地市場正處于結(jié)構(gòu)性修復(fù)階段，“優(yōu)質(zhì)宅地?zé)岫阮I(lǐng)跑、普通地塊平穩(wěn)去化”格局愈發(fā)清晰。這背后也是房企擇優(yōu)布局、謹(jǐn)慎投資的真實(shí)寫照。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，從土拍態(tài)勢來看，房企拿地更趨理性，即便前兩月樓市數(shù)據(jù)回暖，仍堅(jiān)持“好鋼用在刀刃上”，將資金投向核心優(yōu)質(zhì)地塊。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，在當(dāng)前“縮量提質(zhì)”的整體市場背景下，房企的投資策略高度趨同，即“扎堆”一線城市核心區(qū)的稀缺資源，對非核心區(qū)域則普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

多位業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，在“好房子”政策導(dǎo)向持續(xù)強(qiáng)化的背景下，土地市場正逐步從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)導(dǎo)向，企業(yè)投資更加聚焦確定性與產(chǎn)品力。

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