高新溢價、民企回歸，西安樓市悄悄換玩法？

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最近西安住宅市場這波熱度，好像又熱到了土地市場。

高新、未央住宅地塊集中掛牌，新城、雁塔、港務陸續跟進，不是“隨便拍拍”，而是真有好貨。從成交地塊的信息和供應地塊的素質來看，都在告訴有購房計劃的你，保持高度關注！

掛牌+供應多是優質地

先來關注一下，最近熱度較高剛進行掛牌的住宅地塊信息。

中海摘得高新CID的這宗地塊，從地段、周邊教育等配套來看，這宗地塊也是區域內價值較高的，結合80畝左右的體量以及1.2-2.5的容積率，未來產品品質也不會差。今年首宗溢價地塊出自高新CID，這無疑充滿話題屬性。而從這宗地塊所處位置來看，不難理解為啥讓開發商們在現階段“搶破頭”。

位置上，這宗地塊屬于未來之瞳北核心，是這個板塊內斷供兩年后唯一的新供應，來看周邊中建、招商、碧桂園、越秀鐵建等，已經處于兌現交付階段在售房源量極少，同時這個核心地段的住宅用地基本已經被“瓜分”完畢進入存量時代，也因此地塊本身就具備一定的稀缺性。

資源上，高新三期的頂流教育資源高新31小和高新11初就在不遠，同時附近地鐵6號線、15號線、云巴等已經通車，出行便利性不錯，再加上整個CID從醫療、商業到生態等資源已經進入兌現期，成熟度顯著提升。

種種優勢疊加，奠定了這宗地的價值，而這宗地的溢價成交也說明了高新CID的潛力和價值依舊。

再看博元和明豐的地塊，城市更新的大熱板塊團結片區，再加上2.3和2.5的容積率，產品吸引力拉滿。

這兩家房企博元是去年新晉在曲江宅地的房企，明豐是城北“老玩家”，會給這個片區擦出怎樣的人居升級火花，值得期待。這里需要插一句，博元在曲江的新盤桃花源啟目前也開始陸續釋放動態，感興趣的朋友們可以關注四海為家或文末掃碼添加海哥微信，了解更多。

除了塵埃落定的地塊外，馬上5月份新城、雁塔和浐灞國際港·港務板塊又將迎來新地塊的掛牌。

從地塊位置和地塊本身的素質來看，這些地塊也是區域內的優質地塊，之前（公眾號：四海為家）的土地類稿件分析，我們也給大家提到在提質大背景下，土地供應數量將收緊，地塊質量將升級，結合3月至今的土地供應，表現很明顯。

土拍市場三個信號要關注

當然，地塊本身之外結合已經成交和供應的住宅地塊，能發現土拍市場三個明顯信號，這些信號影響未來西安住宅市場變化，對買房人來講也需要保持高度關注。

1.民企們又開始拿地了

今年1月至今，西安主城共計成交了13宗住宅地塊，其中不少都民企。同時這些民企也不再是以前那種“沖量型”房企，而是靠品質說話。

例如博元，又例如明豐。這其實也給購房者一個信號：當民企回歸同時土地市場開始溢價宅地，說明市場正在向更健康的狀態發展。

而隨著更多民企再次進入西安樓市，對購房者來講也意味著有更多元化和差異化的產品出現，選擇更多了。再加上之前我們（公眾號：四海為家）也提到，部分民企的產品創新度和品質優勢較高，對西安住宅品質也是一個提升。

2.配套教育地塊為常態

結合去年推售的住宅地塊和今年的住宅地塊，能發現拿地捆綁教育配套似乎成為常態，尤其是城市更新板塊。以幸福林帶來看在新掛牌的地塊中有90%的土地都要求捆綁教育地塊，并在建成后移交教育部門。

這樣做其實很明顯是給城市更新片區的教育補短板，作為西安人買房的重要價值判定要素，學校資源尤其是名校教育資源十分重要。而去年幸福林帶陸續簽約交大附中、愛知中學，團結片區也簽約了愛知中學，這些優質學校不僅解決了區域教育資源短缺的問題，也加速區域優質教育資源從“學區房特權”向“社區標配”轉變。

在這種配套教育地塊成為常態的大背景下，誰在“掛名校賣溢價”，誰真在打磨戶型、園林、服務，會越來越清晰。

3.城市更新板塊開始發力

相較于去年同期的個別地塊，結合最近發布的西安“十五五”規劃，能看到城市更新是城市未來發展的重點板塊，尤其最近幸福林帶和團結片區也是批量有新地塊出現，接下來也將提供大批量的房源供應。

值得注意的是，在新的五年計劃開始、在主城價值回歸的當下，城市更新除了面貌更新外，產業資源以及人居品質等等都在更新，對區域想要原地置換的購房者來講是個機會，同時在當下熱門區域房價上揚的趨勢下，城市更新板塊相對來講置業性價比更高，未來或許是剛需剛改類購房者的首選。

整體上能發現，隨著住宅+土拍市場的熱度，其實也能看到接下來市場的一個重點方向，下半年新房供應可能會加速分化，核心區靠稀缺支撐價值而城市更新靠性價比走量，同時很多人關注的“名校”或許會因為陸續出現的新增教育地塊而讓教育資源平權化。

接下來的市場，正在“變”，而這些變的方向，就是下半年你買房要盯的方向！

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