蘇州工業園區兩單創新REITs產品在上交所掛牌

作者： 余楊

4月17日，“元聯蘇園產城持有型不動產資產支持專項計劃”（以下簡稱“元聯蘇園產城機構間REIT”）和“華金-元聯-婁葑街道聯創產業園資產支持專項計劃”（以下簡稱“婁葑聯創產業園類REIT”）在上海證券交易所正式舉辦掛牌儀式。本次掛牌的兩單產品是蘇州工業園區在不動產證券化領域的又一重要創新，也是園區多層次REITs版圖向“Pre-REITs+類REITs+機構間REITs+公募REITs”的擴充，為園區存量資產盤活提供了新標桿。

元聯蘇園產城機構間REIT項目已于3月3日正式獲批上海證券交易所無異議函，3月24日完成產品發行，是全國首單由產業引導基礎設施投資基金作為原始權益人的機構間REIT，也是蘇州市首單機構間REIT。

該項目采用純權益型平層結構設計，原始權益人為蘇州元聯投資基金管理有限公司（以下簡稱“元聯基金”）作為管理人設立的蘇州工業園區元聯藥谷一期基礎設施投資基金（以下簡稱“藥谷基金”），該項目的計劃管理人為廣發證券資產管理（廣東）有限公司。

項目底層資產蘇桐112國際科創園位于金雞湖商務區，承租企業以新一代信息技術、人工智能、集成電路、新能源等高新技術企業為主，租約結構及現金流穩定。

資產前身為閑置廠房，由蘇州工業園區國資企業聯合社會資本進行二次開發，藥谷基金收購該資產后，協同園區國資企業開展專業化運營，最終以發行機構間REITs實現證券化盤活，形成“國資引領+基金運營+資本盤活”的城市更新資產運作閉環，讓存量資產轉化為推動區域產業發展的流動資本。

婁葑聯創產業園類REIT項目原始權益人為婁葑街道社區股份合作聯社（以下簡稱“婁葑合作聯社”），總牽頭人為元聯基金，計劃管理人為華金證券股份有限公司，是全國首單集體經濟類REITs。

項目底層資產位于蘇州工業園區東富路45號，由婁葑街道12個動遷社區成立社區股份合作聯社共同投資，將原先老舊廠房高標準重建為集綠化、景觀、共享空間為一體的現代綠色產業園。

項目承租企業以精密制造、生物醫藥、電子信息等產業為主，婁葑合作聯社依托優質集體資產申報發行類REITs，形成“開發—成熟—REITs—再開發”的良性循環，推動街道集體經濟“活水長流”。

據了解，蘇州工業園區自2009年起，對標新加坡REITs市場，持續探索不動產證券化，2017年發行全國首單社區商業類REITs，2021年及2025年先后發行“東吳蘇園REIT”和“恒泰租住REIT”兩單公募REITs，實現了資產的高效盤活。

（圖片來源：蘇州工業園區）