【老丁解稅】增值稅法施行后預(yù)繳增值稅政策對(duì)比分析（二）

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采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目

14號(hào)公告：納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。

納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

自行開發(fā)，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)，以及購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)并以自己的名義立項(xiàng)銷售的情形。

老政策（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

對(duì)比新老規(guī)定，14號(hào)公告對(duì)哪些情形屬于“自行開發(fā)”的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了明確，有利于消除征納雙方之間的爭(zhēng)議。

針對(duì)預(yù)征率，新老政策保持一致：預(yù)征率為3%。

針對(duì)預(yù)繳稅款的計(jì)算公式，14號(hào)公告并沒有區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人，對(duì)預(yù)繳公式進(jìn)行了概括表述，具體如下：

應(yīng)預(yù)繳稅款=當(dāng)期取得的預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

納稅人根據(jù)其開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，選擇適用稅率或征收率。

另外，14號(hào)公告對(duì)預(yù)繳增值稅的期限進(jìn)行了明確：應(yīng)當(dāng)在收到預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期內(nèi)預(yù)繳稅款。

異地不動(dòng)產(chǎn)租售

這里的異地不動(dòng)產(chǎn)租售，指的是：轉(zhuǎn)讓或者出租與納稅人機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)、旗）內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)。以下就異地不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和出租分別進(jìn)行對(duì)比分析。

（一）異地轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

14號(hào)公告：納稅人轉(zhuǎn)讓或者出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)、旗，下同）內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。

轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

老政策（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）：其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)分以下情形計(jì)算應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法。

對(duì)比新老政策，兩者對(duì)需要預(yù)繳增值稅的納稅人，雖然表述上有所差異，但其實(shí)質(zhì)一致：預(yù)繳對(duì)象為“機(jī)構(gòu)”，不包括自然人。即機(jī)構(gòu)納稅人（含個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅；自然人轉(zhuǎn)讓異地不動(dòng)產(chǎn)，無需預(yù)繳增值稅，直接在異地申報(bào)繳納增值稅。

針對(duì)預(yù)征率，14號(hào)公告進(jìn)行了調(diào)整，具體如下：

納稅人轉(zhuǎn)讓與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，一般納稅人預(yù)征率為5%，小規(guī)模納稅人預(yù)征率為3%。老政策針對(duì)預(yù)征率，不管是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，都適用5%。14號(hào)公告對(duì)小規(guī)模納稅人來說，是個(gè)利好。

針對(duì)預(yù)繳增值稅的計(jì)算公式，14號(hào)也進(jìn)行了調(diào)整，分為兩種情況，具體如下：

（1）適用差額征稅的，按照下列公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的增值稅：

應(yīng)預(yù)繳稅款=（當(dāng)期全部含稅價(jià)款-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+適用稅率或征收率）×預(yù)征率

對(duì)比新老政策的公式，14號(hào)公告公式分子中的“當(dāng)期全部含稅價(jià)款”，替換老政策中的“全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”，更加符合邏輯。

（2）適用一般征稅的，按照下列公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的增值稅：

應(yīng)預(yù)繳稅款=當(dāng)期全部含稅價(jià)款÷（1+適用稅率或征收率）×預(yù)征率

對(duì)比新老政策，同樣用“當(dāng)期全部含稅價(jià)款”，替換老政策中的“全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”。

另外，針對(duì)適用差額征稅的，14號(hào)公告對(duì)扣除依據(jù)進(jìn)行了明確，具體如下：

納稅人按照上述規(guī)定從當(dāng)期取得的全部含稅價(jià)款中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票，法院判決書、裁定書、調(diào)解書，或者仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。否則，不得扣除。

與老政策相比，刪除了兜底條款：國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證，直接明確扣除憑證的種類。

（二）異地出租不動(dòng)產(chǎn)

關(guān)于異地出租不動(dòng)產(chǎn)，老政策為國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)。關(guān)于新老政策主要有如下區(qū)別：

1.關(guān)于道路通行服務(wù)

14號(hào)公告明確規(guī)定：出租不動(dòng)產(chǎn)，不包括納稅人提供道路通行服務(wù)。即針對(duì)異地提供道路通行服務(wù)，不需要預(yù)繳增值稅。

2.預(yù)征率

14號(hào)公告：一般納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的預(yù)征率為3%，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的預(yù)征率為5%。

小規(guī)模納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)（不含小規(guī)模納稅人中的個(gè)體工商戶出租住房），預(yù)征率為3%；小規(guī)模納稅人中的個(gè)體工商戶出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣內(nèi)的住房，按照實(shí)際征收率確認(rèn)預(yù)征率。

與老政策相比，針對(duì)小規(guī)模納稅人適用的預(yù)征率也調(diào)整為3%。

3.預(yù)繳稅款計(jì)算公式

14號(hào)公告：應(yīng)預(yù)繳稅款＝當(dāng)期全部含稅價(jià)款÷（1+適用稅率或征收率）×預(yù)征率。

對(duì)比分析：公式中用“當(dāng)期全部含稅價(jià)款”，替換老政策中的“含稅銷售額。

跨地區(qū)油氣田服務(wù)

這里的跨地區(qū)油氣田服務(wù)，指的是：油氣田企業(yè)跨省、自治區(qū)、直轄市銷售與生產(chǎn)原油、天然氣相關(guān)的服務(wù)。

老政策（財(cái)稅〔2009〕號(hào)）中規(guī)定的比較簡(jiǎn)單：油氣田企業(yè)跨省、自治區(qū)、直轄市提供生產(chǎn)性勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)發(fā)生地按3%預(yù)征率計(jì)算繳納增值稅。在勞務(wù)發(fā)生地預(yù)繳的稅款可從其應(yīng)納增值稅中抵減。

14號(hào)公告針對(duì)上述業(yè)務(wù)進(jìn)行了較為詳細(xì)的規(guī)定，具體如下：

油氣田企業(yè)跨省銷售與生產(chǎn)原油、天然氣相關(guān)的服務(wù)，新疆地區(qū)預(yù)征率為5%，其他地區(qū)預(yù)征率為3%。

油氣田企業(yè)跨省銷售與生產(chǎn)原油、天然氣相關(guān)的服務(wù)，按照下列公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的增值稅：

應(yīng)預(yù)繳稅款＝當(dāng)期全部含稅價(jià)款÷（1+適用稅率或征收率）×預(yù)征率

油氣田企業(yè)跨省銷售與生產(chǎn)原油、天然氣相關(guān)的服務(wù)，應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起至次月納稅申報(bào)期結(jié)束前預(yù)繳稅款。

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