第一太平戴維斯攜手博今國際，解碼APEC下深圳香蜜湖價值躍升

4月16日，由第一太平戴維斯（Savills）與博今國際聯(lián)合舉辦的“香蜜聚勢·金融向芯”——2026年第一季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望暨香蜜湖片區(qū)發(fā)展趨勢分享會圓滿舉行。

博今國際總經(jīng)理謝紅玲、博今國際副總經(jīng)理盛東、博今國際資產(chǎn)管理部總監(jiān)張佩暉、博今國際商業(yè)管理部總監(jiān)戴燦武、第一太平戴維斯華南區(qū)董事長吳睿、華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇、華南區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部負(fù)責(zé)人張寧、深圳商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人羅志文等嘉賓出席活動，與大灣區(qū)主流媒體代表齊聚一堂，共同解讀深圳房地產(chǎn)市場第一季度的發(fā)展態(tài)勢、香蜜湖片區(qū)的戰(zhàn)略定位及商業(yè)地產(chǎn)的價值前景。

活動伊始，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長吳睿發(fā)表致辭。他表示：“2026年第一季度，深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出‘;溫和復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)分化’的整體特征。APEC的臨近，正加速推動片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、國際服務(wù)能力與營商環(huán)境的系統(tǒng)性升級，這種‘;重大事件驅(qū)動區(qū)域價值躍升’的邏輯，正是觀察今年深圳房地產(chǎn)市場的重要切角。香蜜湖片區(qū)正借助這一機(jī)遇，進(jìn)入城市功能與全球影響力的雙重提升期，成為2026年深圳房地產(chǎn)市場值得高度關(guān)注的增長極之一?！?/p>

趨勢洞察 深度預(yù)判

會上，第一太平戴維斯正式發(fā)布《2026年第一季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望報告》。第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇結(jié)合詳實(shí)數(shù)據(jù)，深入剖析市場底層邏輯。

第一太平戴維斯2026年第一季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望

甲級寫字樓 —— 空置率兩季連降，但高供應(yīng)壓力猶存

2026年第一季度，無新項(xiàng)目入市，另有個別項(xiàng)目將部分辦公樓層改作酒店用途。因此，市場整體可租賃辦公面積較上季收縮。截至季末，深圳甲級寫字樓市場總存量為1,280.6萬平方米，環(huán)比收縮0.3%，但同比仍升9.4%。

季內(nèi)，本地政府及業(yè)主積極采取多元舉措助力項(xiàng)目去化，全市季度凈吸納量為13.1萬平方米，雖環(huán)比回落48.1%，但仍較上年同期高25.0%。在此之下，加之本季無新增供應(yīng)入市，空置率連續(xù)兩季環(huán)比回落。截至季末，深圳甲級寫字樓平均空置率為30.1%，環(huán)比下降1.2個百分點(diǎn)、同比下降0.7個百分點(diǎn)。

人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、銀行、券商等企業(yè)辦公租賃需求活躍。因此，信息技術(shù)及金融行業(yè)需求在本季居于全市前兩位，成交數(shù)量及成交面積合計占比均過半。同期，專業(yè)服務(wù)類機(jī)構(gòu)需求穩(wěn)健，成交數(shù)量居于第三，占比接近15%。

鑒于空置率仍在30%以上徘徊，當(dāng)前市場仍面臨較為嚴(yán)峻的高空置及去化壓力。業(yè)主仍延續(xù)以價換量策略，租金延續(xù)下行趨勢。季末，全市甲級寫字樓平均租金錄得人民幣每平方米每月131.1元，租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%、同比下降8.8%。

展望：

2026年，市場將迎又一供應(yīng)高峰，至年底，總存量或進(jìn)一步擴(kuò)張逾15%。短期內(nèi)，市場供需結(jié)構(gòu)性問題仍將持續(xù)，高供應(yīng)壓力尤為顯著。對此，本地政府提出諸多舉措支持存量去化，如《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》提出鼓勵存量商辦用房用途臨時轉(zhuǎn)換公共服務(wù)設(shè)施、市政和交通設(shè)施、配租型保障性住房等用途。因此，除吸納傳統(tǒng)辦公需求外，市場各方參與者或可進(jìn)一步探索多元有效的促去化方案。

零售 —— 空置率溫和波動，情緒價值消費(fèi)促新興品牌拓店

2026年第一季度，無新購物中心開業(yè)入市。截至季末，深圳零售物業(yè)市場總存量維持818.8萬平方米。

本季，市場整體開店活動較往季略顯平靜，入駐表現(xiàn)整體維穩(wěn)，項(xiàng)目品牌變動以局部小幅調(diào)整為主。全市平均空置率溫和波動，季末錄得6.7%，環(huán)比微升0.1個百分點(diǎn)、同比微降0.1個百分點(diǎn)。

業(yè)態(tài)需求方面，餐飲仍為主導(dǎo)，新店占比接近50%，較上季提升16.8個百分點(diǎn)。情緒價值消費(fèi)仍為招商發(fā)力點(diǎn)，具有“出片”“氛圍感”“漂亮飯”屬性的連鎖餐飲品牌表現(xiàn)活躍，市場錄一系列本土化“bistro”新店進(jìn)駐。此外，茶飲品牌延續(xù)積極。除既有品牌拓店外，市場亦引入更多知名新品牌正式進(jìn)駐。例如，繼2021年4月在深圳開出快閃店后，茶顏悅色于本季正式進(jìn)駐深圳，雙首店將于四月開業(yè)。同期，家居及生活方式類品牌亦錄較好開店表現(xiàn)，新店占比接近10%，僅次于餐飲及時尚業(yè)態(tài)。

就整體而言，業(yè)主招商壓力猶存，并愿適度降租引入意向品牌，但個別標(biāo)桿項(xiàng)目近年客流及經(jīng)營表現(xiàn)持續(xù)向好，品牌吸引力不斷提高，租金隨之增長，進(jìn)而帶動全市租金指數(shù)環(huán)比微升0.3%、同比微升0.8%，季末首層平均租金錄得人民幣每平方米每月520.4元。

展望：

2026年，市場供應(yīng)規(guī)模預(yù)計在40萬平方米左右，較過去兩年放緩。在此背景下，預(yù)計年內(nèi)品牌拓店活動將主要集中于存量項(xiàng)目中。高端及奢侈品牌將繼續(xù)布局本地標(biāo)桿項(xiàng)目，而客單價親民的情緒價值類消費(fèi)品牌或?qū)土鞅憩F(xiàn)優(yōu)異的區(qū)域型或社區(qū)型購物中心青睞有加。

住宅 —— 季末成交回暖，豪宅去化拉動均價上升

2026年第一季度，深圳發(fā)布最新修訂住房公積金管理辦法，增設(shè)職工差異化比例繳存政策，明確住房公積金欠繳糾紛多元化解方式，拓展住房公積金繳存制度覆蓋范圍，新辦法自2026年4月1日起施行。

季內(nèi)，深圳一手住宅供應(yīng)面積合計為25.1萬平方米，同比收縮54.3%。

同期，全市一手住宅成交面積合計為81.3萬平方米，同比下降32.1%。盡管如此，3月以來，受季節(jié)性修復(fù)的推動，以及更多利好新政的推出，市場成交有所回暖。3月全市成交面積月度環(huán)比回升89.2%。

本季，受此前季度所開盤推出豪宅樓盤持續(xù)去化的推動，深圳一手住宅成交均價延續(xù)結(jié)構(gòu)性上升趨勢，本季錄得人民幣每平方米61,225元。

展望：

根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)，第二季度，深圳計劃入市的商品房項(xiàng)目34個，供應(yīng)面積122.7萬平方米。其中，住宅供應(yīng)合計105.4萬平方米，共9,064套。新增供應(yīng)不乏位于前海、后海、深圳灣等核心區(qū)位的高端項(xiàng)目，料助力市場成交延續(xù)3月以來的回暖態(tài)勢。

產(chǎn)業(yè)向新，邏輯重構(gòu)

在專題分享環(huán)節(jié)，第一太平戴維斯華南區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部負(fù)責(zé)人張寧以《華南區(qū)工業(yè)投資市場趨勢》為主題，深入剖析了大灣區(qū)工業(yè)投資市場的范式轉(zhuǎn)換。她指出，截至2026年第一季度，華南區(qū)工業(yè)物業(yè)投資市場呈現(xiàn)出“整體供大于求、區(qū)域與品質(zhì)強(qiáng)分化”的鮮明特征。

從市場整體來看，供需失衡態(tài)勢明顯。廣深佛2026年未來供應(yīng)依舊產(chǎn)業(yè)為主——廣州產(chǎn)業(yè)用地占比超50%，佛山工業(yè)用地達(dá)997公頃（占比61%），深圳產(chǎn)業(yè)用地達(dá)255公頃（住宅僅90公頃）。

受整體市場需求下滑和新增供應(yīng)量較大的影響，第一季度珠三角工業(yè)園區(qū)空置率達(dá)20%-40%，租金同比下跌8%-12%；高標(biāo)倉平均空置率達(dá)雙位數(shù)，租金跌幅預(yù)計超過10%。

從投資趨勢來看，三大方向依舊值得關(guān)注：一是產(chǎn)業(yè)升級驅(qū)動高端制造及研發(fā)物業(yè)走俏，新能源、半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域需求旺盛，高標(biāo)準(zhǔn)廠房（層高8m+、承重5t+、配電充足）成為市場主流制造業(yè)買家首選，整體投資市場處于買家市場，銷售價格及條款相對靈活，市場上可選項(xiàng)目較多；二是物流倉儲方面，廣佛莞新增供應(yīng)井噴，空置率上升至雙位數(shù)，租金普遍跌幅約10%；三是資本退出層面，公募REITs物流及產(chǎn)業(yè)園區(qū)年化收益約4%-5%，機(jī)構(gòu)資本僅投向核心城市的有穩(wěn)定現(xiàn)金流的高標(biāo)資產(chǎn)。

張寧強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前大灣區(qū)廠房庫存去化需30個月以上，部分園區(qū)定位不清、空置率超30%，傳統(tǒng)廠房面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的貶值壓力。核心位置資產(chǎn)相對抗跌，目前處于買家市場，擁有自用需求的最終用戶正迎來投資布局的窗口期。

聚焦香蜜 價值洞見

第一太平戴維斯深圳商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人羅志文，以《大香蜜湖商圈商業(yè)樓宇回顧與展望》為主題，系統(tǒng)梳理了大香蜜湖商圈（香蜜湖+車公廟）的發(fā)展脈絡(luò)、當(dāng)前格局與未來趨勢。羅志文指出，大香蜜湖商圈已實(shí)現(xiàn)從“城市配套區(qū)”到“灣區(qū)金融核心功能區(qū)”的戰(zhàn)略升維，如今正呈現(xiàn)“金融集聚加速、空間品質(zhì)躍升、產(chǎn)業(yè)深度融合”的鮮明發(fā)展特征。他以詳實(shí)的市場數(shù)據(jù)為支撐，深入剖析了大香蜜湖商圈在金融開放、總部經(jīng)濟(jì)、專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的集群效應(yīng)——2026年第一季度，該區(qū)域甲級寫字樓新增需求中，金融及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)占比已超五成，彰顯出片區(qū)強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)向心力與發(fā)展吸引力。

展望未來，他強(qiáng)調(diào)大香蜜湖商圈正迎來從“功能集聚”到“能級躍升”的關(guān)鍵發(fā)展階段。隨著2026年APEC相關(guān)活動的有序籌備與舉辦、深圳國際交流中心及金融文化廣場等重大載體的陸續(xù)投用，加之深港金融合作的持續(xù)深化，大香蜜湖商圈有望在跨境財富管理、綠色金融、金融科技等領(lǐng)域形成新的突破，進(jìn)一步鞏固并提升其作為大灣區(qū)金融資源配置核心樞紐的戰(zhàn)略地位，助力深圳打造世界級金融交往中心。

領(lǐng)創(chuàng)標(biāo)桿，共潮機(jī)遇

本次活動舉辦地博今國際，是大漢王置業(yè)傾力打造的福田車公廟-香蜜湖片區(qū)超甲級商寫綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目鼎立福田中心西區(qū)黃金節(jié)點(diǎn)，北接香蜜湖新金融中心，南臨濱河大道城市主軸，地鐵9號線下沙站直達(dá)，1/7/9/11號線四線于周邊交匯，暢達(dá)全城。咫尺福田紅樹林生態(tài)公園，近攬香蜜湖、塘朗山盛景，于繁華核心獨(dú)享自然之境。

項(xiàng)目創(chuàng)新打造“BO-Center博今大社區(qū)”概念，將社區(qū)理念注入商辦運(yùn)營，打通寫字樓辦公、BO-HUB高端會務(wù)空間與Bo space商業(yè)流量閉環(huán)，構(gòu)建共榮共生的商務(wù)生態(tài)。憑借卓越的運(yùn)營實(shí)力，項(xiàng)目已集聚10家500強(qiáng)企業(yè)、24家上市公司、23家外資企業(yè)，被福田區(qū)授予“國際商務(wù)服務(wù)中心”及“福田科技樓宇”兩項(xiàng)專業(yè)樓宇稱號，享專項(xiàng)政策扶持。博今國際將自身運(yùn)營優(yōu)勢與香蜜湖新金融中心戰(zhàn)略定位深度融合，已成為企業(yè)把握香蜜湖國際金融圈機(jī)遇、布局深圳核心商務(wù)區(qū)的首選標(biāo)桿。

作為粵港澳大灣區(qū)的核心引擎與中國特色社會主義先行示范區(qū)，深圳2026年的政策深化與香蜜湖新金融中心的戰(zhàn)略躍升，為房地產(chǎn)市場注入了結(jié)構(gòu)性的增長新動能。本次“香蜜聚勢·金融向芯”分享會，不僅是對深圳2026年第一季度市場脈絡(luò)的系統(tǒng)梳理，更是一次政策導(dǎo)向、行業(yè)洞察與標(biāo)桿實(shí)踐深度融合的思想碰撞。

第一太平戴維斯攜手博今國際，以前瞻視野與專業(yè)積淀為行業(yè)發(fā)展提供戰(zhàn)略參考，共同見證深圳在全球化舞臺上書寫新的篇章。