上海的這些區(qū)域，嚴重掉隊

上海的發(fā)展不是一碗水端平，每個周期內都會有些區(qū)域發(fā)展快、有些發(fā)展慢。

過去五年，這幾個區(qū)域明顯被甩開了。

靜安西藏北路

西藏北路最讓人惋惜。

過去五年一江一河是核心戰(zhàn)略，靜安西藏北路、虹口北外灘、楊浦東外灘非常活躍。

西藏北路頭頂靜安光環(huán)，2020年之前最被看好。

西藏北路位置也好，離傳統核心區(qū)比東外灘近得多。

東外灘進市得穿過虹口，是二級輻射。

西藏北路到陸家嘴都不遠，開車6公里，十幾分鐘。

時機也好，2015年靜安合并閘北，最先開發(fā)的就是西藏北路。

2020年以來靜安共上市35個新房，西藏北路（含不夜城）占了24個。

靜安出錢、閘北出地，傻子都知道這里有未來。

大家對這里預期很高，以至于2016年融信就在這拿了全國地王。

2015-2020年北外灘、東外灘都很失落，剛剛經歷過爛尾，沒人看好他們。

打臉的是，這四五年東外灘、北外灘竟然壓了西藏北路一頭。

東外灘借助三大互聯網公司瘋狂刷屏，從八埭頭一路到復興島，全是工地。

東外灘外灘道單價高達13.8萬，保利外灘曜14.2萬。

北外灘更牛叉，傍上了外灘、陸家嘴黃金三角，800多萬方全新規(guī)劃晉升黃浦江一霸。

北外灘的綠城新房首開17.5萬，賣得還不錯。

西藏北路連續(xù)開發(fā)了這么多樓盤，在全市都沒什么影響力。

最好的產品中興傲舍，單價13萬還不好賣。

最近開的普通新房12萬出頭，賣得很差。

被楊浦、虹口踩在腳下，靜安的臉都被你丟盡了。

西藏北路的問題環(huán)線咨詢2020年就講明白了，一直沒找到定位（《西藏北路的未來，沒有定位的悲哀》）。

環(huán)線咨詢文章記錄

有大餅的地方，不一定有發(fā)展。

連大餅都畫不好的地方，一定沒發(fā)展。

2020年環(huán)線咨詢就說這里問題是缺乏明確定位，沒想到過去5年了，還是沒找到。

北外灘是城市封面，東外灘是互聯網集群，徐匯濱江是人工智能、豪宅區(qū)，西藏北路到底是什么？

西藏北路失去了塑造地段最好的機會。

綠城潮鳴外灘、海泰北外灘以及風貌別墅用產品優(yōu)勢賦能虹口，希望抬高北外灘地段價值。

過去提起虹口，大家不認為配得上豪宅。

幾個項目成功，慢慢的就能翻轉口碑。

北外灘的樓盤在提升虹口兩個字含金量，西藏北路的樓盤在稀釋靜安含金量。

十年了，西藏北路就做一件事情，打著靜安的旗號賣閘北的地。

靜安兩個字之前代表著雍容華貴，現在不斷的掛上剛需樓盤名字，含金量不斷被稀釋。

沒人抬高地段價值，大家都自顧自的賣房走人，西藏北路價值持續(xù)往下。

中興路壹號破發(fā)這么嚴重，跟地段價值下滑有關。

當然西藏北路地段優(yōu)勢還在，去市區(qū)就是方便，依然是靜安戶口。

只是不進則退。

浦東川沙

西藏北路的問題是，快速無序開發(fā)找不到定位。

川沙的問題相反，定位極其清晰卻一直不開發(fā)。

川沙是上海九大副中心之一，規(guī)劃范圍也早就畫好了。

卻一直沒怎么發(fā)展。

金橋副中心金橋壹中心建成，張江副中心雙子塔建成。

沒有規(guī)劃的唐鎮(zhèn)全是工地，最近還建了山姆，規(guī)劃三甲醫(yī)院。

原來遺留的北蔡楔形綠地、張家浜、新楊思各種火爆。

連御橋都在打造數智天地。

川沙呢？除了幾個樓盤啥都沒有。

對，有迪斯尼，目的性消費，逛完就走。

留不下就業(yè)，留不下產值，帶不來民用配套。

川沙之前是縣城，是那片區(qū)域的絕對中心。

現在成了小透明，誰都可以踩一腳。

說川沙發(fā)展掉隊，不會有人反駁。

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川沙的問題環(huán)線咨詢2020年也提到了，一直極力讓大家避開。

川沙雖然定位副中心，但是完全沒到開發(fā)時間。

金橋、張江產業(yè)基礎雄厚，正在全力升級。

龍陽路叮叮當當七八年，一點產業(yè)還沒引入。

臨港國家級規(guī)劃還在砸錢，人力缺口上百萬。

東方樞紐橫空出世，要打造下一個大虹橋。

科技、制造、商務區(qū)、樞紐利好、開放利好都被分走了，真的沒什么能給川沙的。

最后給了一個文旅項目，刷刷存在感。

沒到開發(fā)時間，川沙只能當個睡城。

還不是合格的睡城。

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川沙主力買家是本地人置換，對張江等產業(yè)區(qū)的吸引力很低。

本地人購買力強，新房少，房價就一直有泡沫。

新房多，泡沫就破滅。

要真正產城融合發(fā)展起來，川沙還需要等下一輪風口。

浦東聯洋

聯洋也嚴重掉隊，環(huán)線咨詢2020年也提醒過了。

文章被投訴到刪除。

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國際社區(qū)這幾個字，現在聽起來平平無奇。

20年前，那可真是地位的象征。

那個年代國內工人一個月賺七八百，外企白領剛入職就月薪過萬。

外資企業(yè)、外國人就是有錢的代名詞，完全是量級式的碾壓。

外資衰退后聯洋又趕上金融紅利。

2007年上證指數達到6124點，A股迎來史上最大牛市，當時中信證券平均工資超過150萬。

最有錢的當然買陸家嘴、碧云，他們之下就是聯洋。

頂級中產定位，一公里范圍能開6家星巴克。

現在聯洋也不錯，但是地位大不如前。

聯洋的問題跟瑞虹新城類似，發(fā)展的早，但是沒建立起壁壘。

新的片區(qū)、產品出現，直接分走了客戶、搶占了定位。

浦東有前灘、后灘，楊浦東外灘，甚至徐匯濱江都會分流。

之前陸家嘴上班的買入聯洋，是這里上班方便、學區(qū)好、房子新、配套好。

現在浦東最好的學區(qū)是華二前灘、張集、建平地杰，聯洋向心力下滑。

聯洋產品完全沒優(yōu)勢了，配套只有世紀公園還能講講。

長寧中山公園

2017年長寧來福士廣場開業(yè)，“龍之夢購物中心” 升級 “龍之夢購物公園”。

中山公園商業(yè)面積突破50萬方，寫字樓出租率超過95%，迎來高光時刻。

此后一路下行。

不少企業(yè)搬走、房價被徐家匯甩開。

只有龍之夢繁花不敗。

中山公園的問題，環(huán)線咨詢2020年也提到了，當時就分析勢必由盛轉衰。

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中山公園的成功完全是天時地利人和，因為真如爛尾，短期充當了西上海副中心。

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但是中山公園離市區(qū)、離徐家匯實在太近了，長期很難保持獨立發(fā)展。

中山公園、徐家匯一定會分出高下，這樣近的距離不需要兩個同質化區(qū)域。

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徐家匯留了后手，一直在進步。

中山公園慢慢的就掉隊了。

樓市掉隊更嚴重，房價被徐家匯反超，甚至被中環(huán)反超。

中山公園的產業(yè)縮水是原罪，剩下的優(yōu)勢都可以被取代。

地鐵、大眾化商業(yè)、公園，這些連南翔都有了。

中山公園龍之夢人的確很多，南翔印象城不比你少。

更可怕的是品牌調性幾乎一樣。

南翔的宜居優(yōu)勢中山公園卻沒有，中山公園3號線割裂、路網復雜、房屋老化。

五大新城

環(huán)線公眾號創(chuàng)立以來，從沒建議大家買五大新城。

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環(huán)線之前的推薦邏輯非常簡單，就買房價貴的市區(qū)。

2020年4月9日文章

看看這些文章大家應該知道，環(huán)二不推薦的是整個郊區(qū)，只是五大新城代表性強。

現在五大新城房價全面跑輸，全面跌穿了2016年。

跑輸的豈止是房價，五大新城經濟都跑輸。

五大新城（扣除臨港）五年經濟增速41%，其他區(qū)域平均49%。

更可怕的是，現在官宣郊區(qū)地價下降。

五個新城為代表的郊區(qū)全面掉隊，這樣說不過分吧？

郊區(qū)的問題太多太多，很多東西不太適合網上傳播。

大家感興趣的話可以參加沙龍，當面給大家匯報。

寫成文章，很容易就跟下面這個一樣：

不過2020年把文章刪掉，這5年嘉定還是沒崛起。

當然短期掉隊不是永遠不發(fā)展，可能下一個周期他們就領跑。

對于我們買房人而言，最重要的是看清周期，這樣才能預判未來。

上海未來五年城市如何發(fā)展，樓市紅利輪到哪些區(qū)域，哪里進一步做犧牲。

歡迎大家移步環(huán)線辦公室，我們通過一次講座，全面講透。