一份重磅文件，如何改寫主城土地價值？

按理說，國家給全年房地產定調的時刻，應該是每年3月的“兩會”，從2023、2024年的“防風險、促需求”，到2025年的“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，明確、權威。

但今年不同，一份對房地產影響力更大的文件，發布于“兩會”閉幕后的第4天：《自然資源部國家林業和草原局關于進一步做好自然資源要素保障的通知》。

其實有關樓市的內容只有一條，加上標點符號才324個字，核心就一句話 ：新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。

但依然一石激起千層浪：“以后，不會再有新房了嗎？”

在回答這個問題之前，請大家認真看看《通知》中出現的“土地”。

一種，是“新增建設用地”，另一種，是“存量土地”——前者嚴控，后者盤活。

也就是說，過去已經被定性為“住宅”用途的土地，繼續賣；而還沒有確定用途的土地，未來應該不會規劃為住宅了。

在UP君看來，《通知》真正想傳遞的信號就很明確了：控增量、去庫存。雖然這些年國家一直在提，但今年，是調控手段最“硬”、態度最堅決的一次。

這份堅決，將兩個真相擺在我們眼前：

第一，未來出讓的土地，尤其是傳統核心區土地，將進入“賣一塊少一塊”的時代，價格攀升基本是板上釘釘的趨勢；

第二，過去已出讓的土地，尤其是市場化房企基于專業價值判斷競得的土地，擁有了更強的確定性，也更值得珍惜。

現在問題來了：成都23個區市縣，幾十個板塊，到底哪里更值得聚焦？

UP君認為，看三項指標足矣：一是近年土地供應量更少的行政區；二是不可復制資源更多的板塊；三是換房需求更高的區域——越稀缺，越供不應求，越珍貴。

放眼全城，三項指標皆高分的青羊，一定是繞不開的焦點。

2025年，青羊區的平均樓面價位列全城第三，僅次于高新與錦江。

即便如此，UP君還是認為，青羊的土地價值，被大大低估了——因為它的三項指標，每一項都足夠優異。

01

供應：五城區最“缺地”的行政區

2025年，成都中心城區共計 成交105宗、4682.5畝涉宅用地，其中青羊僅6宗、200畝，占比約5%，為五城區供應最少的區域。

02

資源：不可復制性最強的區域

青羊擁有代言成都的絕對底氣，與徐匯代言上海、東西城區代言北京一樣，對核心資源，尤其是不可復制的資源的占有率，難逢敵手。

它是全國唯一的古蜀文明發源地、太陽神鳥的出土地， 主城區80%以上文化資源的聚集地， 省政務中心、省黨校等省級黨政軍文教醫始終不離的 駐扎地， “五朵金花”“四七九”半數本部的孕育地， 人民公園、浣花溪、百花潭等城市IP級公園的聚集地……

▍ 金沙遺址博物館

任何一個“身份”單拎出來放在他處，已可稱“王”， 擁有全部的 青羊，無愧“成都千年領頭羊”之名。

03

換房需求：改善客群嗷嗷待哺

從浣花、金沙到光華，青羊一直以來都是成都的人居高地。

但由于開發時間過早，那些房齡動輒超十年的 房子，或許占據了最核心的地段，但受制于當時的規劃理念和建筑標準，在容積率、得房率、戶型功能、社區環境等方面，已無法滿足當代家庭對“低密、高功能、強體驗”的終極改善需求。

太多金沙、光華的居民，一直在尋求一個合適的換房機會。

但他們不得不面臨的一個現實是：青羊二環內外土地開發殆盡，上一次供地已是2017年。與此同時，高層住宅居多，城市更新難度很大。因此，想要改善，只能向外遷徙——下一站，是哪里？

UP君認為，金沙百仁片區，一定是最值得關注的板塊之一 。

首先看區位，它能讓青羊人“不離老金沙又近享新繁華”。

對于金沙人而言，這里不僅完美匹配其「不離開自己生活了十幾年的“舒適圈”」的需求 ，同時向內可快速抵達西宸天街，向外可擁享青羊萬達、華潤萬象系商業（規劃）等大型購物中心。

▍ 金沙交通配置示意圖

其次看教育，步行范圍內皆是青羊老牌名校。

僅是2019～2023年，短短4年便落成三所名校——“71年老牌示范性幼兒園”成都市第六幼兒園 （百仁園區）、“五朵金花之首”成都市實驗小學（尚雅校區）、泡桐樹中學（百仁分校）。住進「本部直屬」K15名校圈 ，何愁子女教育？

▍ 來源：泡桐樹中學百仁分校

再者看環境，千畝綠肺，推窗見綠。

被譽為「全新城市名片」的 環城生態區，在此留下濃墨重彩的一筆——約1700畝的百仁城市文化公園，相當于9.2 個人民公園！ 在主城土地嚴控開發的當下，這片地處主城芯的千畝綠肺，與這份“出則繁華、入則自然”，相當奢侈 。

▍ 百仁城市文化公園實景圖（來源：@錦繡青羊）

無論是物理距離還是心理距離，金沙百仁片區都高度契合青羊人“不離金沙”的需求。

最后看產品，保利今年在成都主城東西各推出一座「新天序」作品，其中之一便在金沙百仁片區——保利·金沙天曜，成為點燃區域市場2026年的第一把火。

這把火，其實也不完全是今年才點燃的，去年“雙十一”就已有苗頭，也就是保利拿地那天。

用一位青羊朋友的話來說：“位置很絕”——與K15名校圈一街之隔，步行到百仁公園僅需200余米，周邊還規劃有多處綠地及社區綜合體……還有比這更理想的居住地嗎？

▍保利·金沙天曜 地塊位置示意圖

而在保利「新天序」的產品力加持之下，金沙天曜亦擁有了強悍的市場號召力。

01

保利做高改，一個字：穩！

保利的高端產品力，在此前的花照天珺與新川天珺兩大標桿項目中，已得到過印證——它們無一不是所在區域高端人居之標桿，并同時擁有市場的廣泛擁躉與高度認可。

以花照天珺為例：起筆城西二環，憑借「海派風情」在區域市場脫穎而出，自登場便屢創奇跡——亮相首日超1500組客戶到訪，未開先火，引發“排隊看房”盛況；首開熱銷15.6億 ，徹底點燃成都樓市。

▍ 保利·花照天珺實景圖

而作為延續并迭新保利豪宅DNA的「新天序」代表作，金沙天曜亦成為其“進階產品力”的展示窗口。

02

沒有人比保利更清楚，青羊改善家庭需要什么

金沙天曜的產品迭新，有據可依。

為了摸清楚青羊改善家庭的痛點，保利的領導班子親自帶隊，深入內金沙和內光華，走訪了幾十戶家庭和周邊幾十家二手房中介門店后發現，這些改善家庭需要的不是多超前、多登峰造極的豪宅，而是真正回歸生活、提升生活品質的室內與戶外空間。

這些一線需求，被直接用在了金沙天曜的產品設計中。

譬如建筑審美，融入了青羊人的精神圖騰——金沙文化元素。

金沙文化，讓一句“我住青羊”更有底氣。而今，它們也被運用到了金沙天曜建筑與公區的細節之中。

可以想見，未來業主帶客人在小區內散步、講解一些細節上的小巧思時，自豪感便油然而生。

▍ 保利·金沙天曜意境想象圖

尤其是那扇出自國家級非遺“銅雕技藝”的代表性傳承人——朱炳仁之手的電動銅門，不僅規格驚人 （ 高7.2米、寬3.6米，單扇門重近1.5噸） ，并 且用材考究 （ 15mm厚黃銅精雕+琺瑯彩上色+定制五金） ，排面和質感直接拉滿！

▍ 保利·金沙天曜意境想象圖

再如園林設計，讓每一次“下樓逛逛”，都更富樂趣。

過去的項目，園林是平面的，不外乎草坪、大樹和花叢，逛幾天也就膩了。

金沙天曜直接從根源把這種“膩”給排除在外：以川蜀“峽谷式立體景觀”，營造富有層次“峽谷浮島”。不僅視覺上是一種享受，體驗更是有趣——同一層景觀，隨視角高度變幻；游覽動線也可以有很多條，每一條都風景各異。

▍ 保利·金沙天曜意境想象圖

最后， 是回歸生活的產品理念，被真正用到了戶型設計上。

在金沙天曜看來，青羊家庭所追求的 改善，絕非大到有些浪費、空曠到有些冰冷的超級大平層，而是溫馨且不雜亂，同時每一位家庭成員都不被忽視。

于是在面積配置上，他們沒有一味追求“大”，而是設計了建面約127～143㎡戶型，搭配新規產品的高得房率優勢，做到了越級的空間感。

而在房型布局上，他們也沒有像上一代產品那樣去用臥室面積換客廳面積，而是做到了均衡，同時更注重收納空間，最小戶型都設計出了四房雙衛以及“800庫”，建面約139㎡戶型則幾乎可媲美老規180㎡產品。

如此一來，每一位家庭成員都擁有舒適的個人空間，主臥套房也有足夠享受感，同時也盡可能規避了“住得越久屋子越亂”的問題。

以建面約128㎡戶型為例——在主臥+兩間次臥+餐廳+客廳五開間朝南的基礎上，做到了主臥套房衣帽間與衛生間均有獨立采光，微風與陽光就此成為家中常客。雙重入戶帶來更強的私密感，室內玄關處的“800庫”更讓行李箱、外套、換鞋凳等外出時才需使用的物品，也有了獨立的收納空間，從此告別雜亂無章。

▍ 保利·金沙天曜建面約128㎡戶型示意圖

而建面約139㎡戶型則擁有更強享受感：三衛配置，直接實現「雙套房」生活；豪宅產品中常見的空中島院也被安排在這里，搭配X空間，形成家中可變性最強的部分——可以是超大空中花園，也可以是陽光明媚的書房、琴室、游戲間；超級方廳的設計也讓全家人的互動有了更為開闊的空間……若非手拿戶型圖，我們很難相信這是一個130㎡級的產品。

▍ 保利·金沙天曜建面約139㎡戶型示意圖

值得一提的是，金沙天曜還將推出18套主城絕跡多年的真·聯排，并且是新規聯排，實得率或將達到160%～170%，讓豪改家庭直接一步到位！

在UP君看來，從地段、品牌到產品，保利·金沙天曜可謂“0短板”——近日，它已正式登頂“青羊 區30日關注榜”，也從側面說明了青羊改善家庭，有實力，更有眼光！

▍ 保利·金沙天曜意境想象圖

千呼萬喚始出來，據悉，保利·金沙天曜臨時展廳已開放，示范區將于本月正式亮相——不離青羊，不出金沙，生活的萬般美好，與其想象，不如親臨體驗。

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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