綠城中國(guó)：時(shí)間會(huì)給出答案

文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

3月31日，綠城中國(guó)召開了2025年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。2025年，綠城實(shí)現(xiàn)收入1549.7億元，毛利184.7億元，凈利潤(rùn)22.9億元。

根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在已發(fā)布2025年財(cái)報(bào)的113家港股、A股上市房企中，約66%公司凈利潤(rùn)錄得虧損，其中，剔除債務(wù)重組創(chuàng)造收益的出險(xiǎn)房企、港資開發(fā)商，綠城凈利潤(rùn)金額，僅次于華潤(rùn)、中海等，位居第4名。在行業(yè)整體仍處于筑底修復(fù)期的背景下，綠城守住了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的底色。

對(duì)于這份成績(jī)單，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、代理行政總裁耿忠強(qiáng)表示，“公司凈利潤(rùn)下滑主要是受整個(gè)行業(yè)仍處于深度調(diào)整中，為了公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，我們堅(jiān)決推動(dòng)長(zhǎng)庫(kù)存的去化，這也導(dǎo)致2025年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率有一定程度下滑。”

五年一循環(huán)，十年一周期。在行業(yè)急流這些年里，綠城能夠站穩(wěn),，關(guān)鍵在于其始終是一家戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)型公司。圍繞一二線城市進(jìn)行精準(zhǔn)投資，疊加持續(xù)進(jìn)化的產(chǎn)品力與運(yùn)營(yíng)力，綠城走出了一條“戰(zhàn)略先行、能力驅(qū)動(dòng)”的穩(wěn)健路徑。近兩年，在行業(yè)底部盤整階段，綠城主動(dòng)加快長(zhǎng)庫(kù)存項(xiàng)目的去化，同時(shí)在新獲取土地環(huán)節(jié)堅(jiān)持高能級(jí)城市聚焦策略，一減一增之間，土儲(chǔ)質(zhì)量持續(xù)提升，逐步從資源依賴過渡到能力溢價(jià)。當(dāng)市場(chǎng)筑底反彈的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)，綠城將釋放出更強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)能。

01

守住穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基本盤

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)維持著底部筑底的態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全年新建商品房銷售面積約8.81億㎡，同比減少8.7%，新建商品房銷售額約8.4萬億元，同比下降12.6%。

傳導(dǎo)到土地投資端口，大部分頭部規(guī)模房企采取一致的策略：以產(chǎn)定投。

如此趨勢(shì)下，土地交易市場(chǎng)走向了新的格局，各地推出核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，房企土地投資聚焦于一、二線城市，使得企業(yè)拿地新增貨值、拿地金額同比有所增長(zhǎng)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，100家典型房企拿地新增貨值約2.26萬億元、總價(jià)約1.1萬億元，同比增長(zhǎng)分別為2%、3%。

抓住各地推出優(yōu)質(zhì)地塊的窗口，2025年，綠城新增50個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新增貨值約1355億元，位居行業(yè)第四，其中，一二線城市新增貨值占比達(dá)86%，長(zhǎng)三角占比81%。

透過近幾年綠城新增土儲(chǔ)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)很明顯的特征：保持積極投資策略，且聚焦于安全區(qū)域。

綠城中國(guó)副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官李駿在業(yè)績(jī)會(huì)上分析道，行業(yè)整體進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代，“穩(wěn)市場(chǎng)”政策持續(xù)發(fā)力，供求關(guān)系將進(jìn)一步平衡。2026年下半年核心城市銷售有望止跌回穩(wěn)，預(yù)計(jì)全年新建商品房成交面積和金額降幅可能進(jìn)一步收窄。年初新開工還有一定降幅，減量的同時(shí)也在實(shí)現(xiàn)供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

包括越秀、華潤(rùn)、中海、金茂等頭部房企高管也在2025年業(yè)績(jī)會(huì)上，都表達(dá)同一觀點(diǎn)：未來兩年是筑底修復(fù)的關(guān)鍵期，高質(zhì)量的投資會(huì)逐漸釋放。

綠城的精準(zhǔn)投資在新增土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中體現(xiàn)得尤為明顯。2022年至2025年，綠城拿地承擔(dān)成本區(qū)間值為408億至595億元，新增貨值均超過了千億元。其中，杭州、寧波、上海、合肥等長(zhǎng)三角城市占比區(qū)間值為59.5%至84.6%。

這些都是綠城深耕的核心城市，精準(zhǔn)布局創(chuàng)造的是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。上述同期，綠城新增貨值實(shí)現(xiàn)當(dāng)年轉(zhuǎn)化銷售分別為501億元、549億元、325億元、453億元，占到自投項(xiàng)目銷售額比例區(qū)間值為18.9%至29.5%。

在這種前置研判、精準(zhǔn)投資、快速轉(zhuǎn)化的開發(fā)能力支撐下，2025年，綠城年內(nèi)首開54個(gè)項(xiàng)目，平均首開去化率為69%，包括杭州悅海棠、西安綠汀芳菲等4個(gè)項(xiàng)目已清盤，同時(shí)，25個(gè)首開項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，整體溢價(jià)達(dá)27.8 億元。

同時(shí)，綠城代建業(yè)務(wù)連續(xù)十年位居行業(yè)第一，2025年新拓代建面積3535萬㎡，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流創(chuàng)收同比增長(zhǎng)42.3%。

正是這種戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)下的精準(zhǔn)布局與高效運(yùn)營(yíng)，讓綠城在行業(yè)激流中守住了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基本盤，并具備了穿越周期的底氣和韌性。

02

站穩(wěn)行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)

當(dāng)前，綠城正通過“去庫(kù)存+優(yōu)新增”的組合策略，持續(xù)提升土儲(chǔ)整體質(zhì)量。

2025年末，綠城土儲(chǔ)總建面約2371萬㎡，權(quán)益比為63.5%，相較2021年，總建面減少59.7%，權(quán)益比提升近8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，可售面積為1567萬㎡，權(quán)益比為62%，較2022年分別減少60.63%，提升6.個(gè)百分點(diǎn)。

我們都知道，以往土儲(chǔ)是盈利、信用根基，但現(xiàn)在更多的是虧損、安全隱憂。而整體土儲(chǔ)規(guī)模越往下沉降，特別是對(duì)長(zhǎng)庫(kù)存項(xiàng)目的“終結(jié)”，將會(huì)給公司創(chuàng)造更具韌性的安全空間。

綠城恐怖之處在于，同時(shí)做到了量足、質(zhì)優(yōu)。

這正是戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)下精準(zhǔn)投資的結(jié)果。特別是過去兩年，綠城總土儲(chǔ)一、二線城市比例維持在70%-80%，長(zhǎng)三角城市占比卻逐步提升到60%、64%。。

高能級(jí)城市，意味著投資、回款雙重確定性，過去5年，綠城回款率均超過100%。這種確定性有另一個(gè)核心來源：綠城持續(xù)進(jìn)化的產(chǎn)品力和運(yùn)營(yíng)力。

2021年集團(tuán)層面設(shè)立研發(fā)設(shè)計(jì)中心、形成36項(xiàng)前置創(chuàng)新成果；2022年全面落地“以客戶為中心的產(chǎn)品主義”；2023年打通產(chǎn)研客體系，構(gòu)建“月華系”“海棠系”等8條產(chǎn)品系。

這兩年，綠城還在進(jìn)化，2024年綠城成為行業(yè)首家發(fā)布“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，推出“心林物語”“立體景觀”等核心景觀IP，整體新項(xiàng)目應(yīng)用率92.7%；2025年原有四大核心技術(shù)體系（優(yōu)圍、適恒、智慧、產(chǎn)業(yè)內(nèi)裝）整合升級(jí)并聚焦應(yīng)用十大技術(shù)系統(tǒng)，新拓項(xiàng)目整體應(yīng)用率91%。

同時(shí)，綠城有著領(lǐng)先于行業(yè)的整體開發(fā)效率，2025年，整體項(xiàng)目從拿地到實(shí)景示范區(qū)開放平均5.4個(gè)月，到首開平均6.1個(gè)月，至交付平均26.2個(gè)月。其中，大連、廣州等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)新突破，從拿地至首開平均4.5個(gè)月、4.6個(gè)月，蘇州項(xiàng)目從拿地至交付平均24.5個(gè)月。

2025年，綠城實(shí)現(xiàn)210個(gè)自投及代建項(xiàng)目交付，交付面積為2269萬㎡，過往三年合計(jì)交付面積超過7000萬㎡。這使得綠城存貨、合同負(fù)債創(chuàng)近五年新低，2025年發(fā)展中物業(yè)、可供出售之物業(yè)、存貨合計(jì)金額為2077億元，合同負(fù)債為1090億元。

不過，綠城積極主動(dòng)推進(jìn)長(zhǎng)庫(kù)存項(xiàng)目的去化，也帶來了短期的陣痛，2025年凈利潤(rùn)有所下滑。公司管理層坦言，2025年交付結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目貢獻(xiàn)的利潤(rùn)，主要是綠城股權(quán)比例沒那么高的合作項(xiàng)目，包括上海外灘蘭庭、義烏鳳起潮鳴、杭州桂月云翠等。

“為了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，我們主動(dòng)積極推進(jìn)長(zhǎng)庫(kù)存項(xiàng)目的去化，把2021年及以前的項(xiàng)目的減值帶來的利潤(rùn)下降。整體趨勢(shì)上看，綠城這幾年新做項(xiàng)目的兌現(xiàn)非常好，權(quán)益比例在逐步提升，相信隨著這些老庫(kù)存的逐步去化、減少，未來規(guī)模凈利潤(rùn)會(huì)有所改善”，耿忠強(qiáng)補(bǔ)充道。

高確定性的投資創(chuàng)造了持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流，也使綠城保持了境內(nèi)外融資渠道的暢通，實(shí)現(xiàn)融資成本持續(xù)壓降。2025年，綠城有息負(fù)債減少2.8%至1334億元，其中一年內(nèi)到期金額占比為18.6%，為歷史新低，平均融資成本也維持歷史新低的3.3%。

透過2025年財(cái)報(bào)可以看到，綠城已站穩(wěn)在這行業(yè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。于過去，通過主動(dòng)去化長(zhǎng)庫(kù)存與精準(zhǔn)新增土儲(chǔ)的雙線推進(jìn)，公司逐步終結(jié)了“資源依賴型”的發(fā)展邏輯；于未來，持續(xù)進(jìn)化的產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力和融資力構(gòu)建的核心競(jìng)爭(zhēng)力，將為綠城戰(zhàn)略2030規(guī)劃——成為“TOP10 中的全品質(zhì)標(biāo)桿”提供堅(jiān)實(shí)支撐。

這是一家戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)型公司的價(jià)值回歸。時(shí)間會(huì)慢慢給出答案。

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