獨家 | 上海豪宅市場“一手更名”亂象調查

“什么時候方便見面聊一下，有些事情電話里不方便說。” 一位豪宅中介在與風財訊電話溝通時，語氣隱晦地暗示。

3月1日起，上海執行新版《上海市不動產登記技術規定》。這套被業內人士稱為“史上最嚴”的登記新規，一度被認為能讓“豪宅黃牛”徹底慌神。但翻開社交媒體，依然能看到大量“一手直簽”“可操作”等相關房源信息。

一手更名亂象并未消失，只是從明面上轉入地下，以更隱蔽的方式持續存在。近日，風財訊通過暗訪，揭開了這一亂象背后的隱秘操作邏輯。

一手更名：游走在規則邊緣的“關系生意”

在社交媒體上，你能刷到不少“開發商清退房”“一手直簽”的房源信息。樓盤涉及中海領邸、中海順昌/恒昌玖里、潮鳴東方、匯元璽等……無一例外，都是當年開盤時的網紅盤。

熟悉市場的人都清楚，這些項目開盤時往往一房難求、迅速售罄，所謂“清退房”，到底從哪里來？

風財訊以購房者身份咨詢了幾位中介。其中一位中介直言不諱地透露了核心操作模式：“中海領邸這套是原業主轉讓的。業主那邊已經打點好開發商和房管局的關系，先與開發商解除原購房訂單，再到政府部門撤銷網簽，之后你就可以直接和開發商重新網簽。房價按備案價加價200萬，你和開發商簽完正式合同后，這200萬單獨支付給原業主。”

一套建面約186㎡、備案價2700萬元的房源，加價后總價達2900萬，原業主僅用一年多時間，就能輕松套現200萬。這樣一本萬利的操作，是否真的可行？

面對記者的質疑，另一位中介給出定心丸：“今年潮鳴東方我們已經成功操作了2套，這方面完全不用擔心。”

那這些一手更名的“原業主”都是什么身份？

而這些手握“更名資源”的原業主，身份也頗具特點。暗訪中本站了解到，這些“更名”業主主要分為兩類：一類是開發商的關系戶，憑借特殊渠道，能夠輕松辦理退房、更名手續；另一類則是專業投資客，比如恒昌玖里的一套別墅，備案價1.3億，報價高達1.4億，“這套就是我們公司老業主自己購入的，現在想通過更名方式轉手獲利”。

“這種一手更名現在真的還能做嗎？”這位中介直言：“能做。但不是誰都能做，得看項目，看關系。”

知名房產律師王玉臣向風財訊表示，這類操作背后可能混雜著多種情形：有的純粹是騙局，有的是原購房人在未辦證的情況下轉售，也不排除開發商借此制造饑餓營銷或內部人員賺取差價。他提醒購房者，這類期房買賣的風險遠高于正常購房渠道，務必核實賣方身份、網簽合同原件及付款記錄，確認開發商是否配合辦理新網簽，并重點關注房款支付路徑與發票開具等關鍵環節。

新規之下，“婚更”真的被堵死了嗎？

如果說“一手更名”是開發商配合下的關系變現，那么另一種更隱秘的操作——“婚更”，則游走在政策與話術的灰色地帶。

3月初，新版《上海市不動產登記技術規定》被廣泛傳播之前，一張圖片在社交媒體瘋傳。圖上文字總結得相當精煉：

“3月1日開始執行：1、房產證和車位產證必須分開。……5、經適房不滿5年（除經適房辦公室開證明）動遷房不滿3年，新購商品房（5年限售）的合同不滿5年，夫妻都不能變更。”

風財訊查閱今年2月14日發布的《上海市不動產登記技術規定（2026版）》發現，這張“小作文”確實從新規中提煉出了干貨。

比如“房產證和車位產證必須分開”，對應的是第4.2.32條——“業主購買車位、儲藏室等附屬設施申請轉移登記的，登記事務機構應當核驗業主的不動產登記信息，核準登記的，單獨發放不動產權證書。”

而最受關注的“新購商品房（5年限售）的合同不滿5年，夫妻都不能變更”這一句，理解起來需要繞幾個彎。

新規第4.2.28條明確：配偶之間變動不動產權利人或者份額，按“轉移登記”辦理。而在舊規下，夫妻之間產證加減名是按“變更登記”辦的。

這兩個字的區別，天差地別。

“變更登記”：權利主體不變，只是信息變了，不交稅，不觸發限售。

“轉移登記”：權利主體變了，等于一次產權轉讓，要交稅，要受限售約束。

而上海對5年限售的新建商品房，明確禁止“轉讓”。所以理論上，限售期內的新房，夫妻之間也不能加名、減名、換名。

那“婚更”真的被徹底堵死了嗎？

風財訊在暗訪中了解到，這條政策在某些豪宅中介口中，仍有“彈性空間”。

“最近我們成交的一套濱江凱旋門房源，就是通過‘婚更’辦理的更名。”一位豪宅中介透露。當記者追問“新規不是禁止婚更了嗎”，該中介回應：“我們專門咨詢了交易中心，對方給出的明確答復是可以辦。”

另一位中介給出了相似說法，并補充了限制條件：“婚更確實能辦，但必須全款支付，而且這里面還是有一定風險的。”針對“限售期內轉讓禁止”的疑問，中介的回答頗為微妙：“夫妻之間加個名字，怎么能算轉讓？”還有中介直言：“有人去交易中心據理力爭，吵贏了就給辦了。”

但當風財訊就此致電上海市不動產登記服務熱線時，接線人員給出了明確答復：五年限售期內，無論是否取得產證，均不允許加名或減名，加名在法律上視為轉讓行為。

多位業內人士也向風財訊表示，所謂“婚更能辦”的說法，在中介圈里更多被當作一種“逼單話術”——先讓客戶相信有路可走，收了定金或服務費后再以“政策收緊”“上面查得嚴”等理由拖延退款。由于這類操作本身處于灰色地帶，購房者即便意識到被騙，也難以通過正規渠道維權。

相比一手更名雖然違規，但存在明確的執行鏈條；而婚更則更像是利用政策認知差編織的話術陷阱，缺乏穩定的操作路徑，風險遠高于前者。

比如2024年上海知名的云錦東方名媛5億詐騙案中，一位受害者就與詐騙者結婚，還一次性轉賬7700萬元，委托其辦理房產過戶。最終詐騙者逃往海外，受害者人財兩空。

為什么“一手更名”等亂象屢禁不止？

“一手更名”亂象之所以在“史上最嚴”新規之下仍能暗流涌動，核心原因只有一個——利益巨大，足以讓多方愿意鋌而走險。

上述推介中海領邸的中介直言，“就算加了200萬你還是賺的”。

推介中海領邸的中介直言不諱地勸記者：“就算加了200萬，你最后還是賺的。”這句話背后，是上海豪宅市場持續存在的價格倒掛現象。與部分入市即破發的項目不同，中海領邸等網紅盤帶有房地聯動價，14.2萬/㎡的開盤價，放在如今的徐匯濱江板塊，已然是“地板價”。目前，19萬/㎡的潮鳴東方已清盤，18萬/㎡的安瀾上海雖有硬傷仍受追捧，待入市的中海云錦路項目、嘉佰道上海等，吹風價均已突破20萬元/㎡。

二手房市場同樣印證著這種價差：當前徐匯濱江板塊的寶能公館1288、百匯園三期、尚海灣等項目的大戶型，掛牌價普遍在20萬元/㎡左右。即便當前市場整體趨于冷靜，二手房成交價略有回落，但這種明顯的價格差，依然讓明眼人一眼就能看懂其中的利益奧秘。

在這場地下交易中，各方的賬都算得過來。

原業主通過加價更名，凈賺數百萬甚至上千萬；中介從中賺取高額傭金；開發商則借著房源“秒光”，營造項目熱度；而買房人則愿意多花200萬，換取一個“搖不到號”的網紅豪宅名額。

規則在收緊，但人性沒變。只要一套房子轉手就能賺幾百萬的誘惑還在，水下的游戲就很難真正停止。