美凱龍2025年年報：經營現金流凈額8.16億，主營業務筑底企穩

3月30日，美凱龍(601828.SH、01528.HK)發布2025年年報。報告期內，公司實現營收65.82億元。受房地產行業下行壓力影響，美凱龍秉持審慎原則，對投資性房地產公允價值進行了大幅估值調整，致使本年度歸屬上市公司股東的凈利潤虧損237.22億元。

值得注意的是，剔除非經營性因素影響后，美凱龍的主營業務正展現出經營韌性與修復彈性。在新五年戰略引領與建發股份的深度賦能下，公司經營質量有所提升。年報顯示，全年經營現金流凈額達到8.16億元，較2024年的2.16億元大幅提升277.34%；核心的家居商業服務板塊毛利率增長2個百分點至61.9%。

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建發全方位賦能，主營業務筑底企穩

從本次年報來看，美凱龍主業已初步企穩。截至2025年12月31日，公司旗下74家自營商場和218家委管商場平均出租率均較2024年有所提升。其中，自營商場平均出租率增長2個百分點，達到85.0%。

同時，建發集團成熟的國資管理經驗助力公司實現全方位降本增效。2025年，美凱龍營業成本、銷售費用、管理費用分別下降18.95%、18.59%和24.22%，降幅均超過營業收入降幅，運營效率得到實質性提升。建發股份的股東背景所帶來的融資優勢亦逐步兌現，公司綜合融資成本率從去年的5.1%優化至4.4%，帶動利息費用從25.31億元下降至21.60億元。截至2025年底，美凱龍應付票據、應付賬款合計規模較上一年底下降43.79%，歷史債務穩步出清。

報告期內，雙方業務協同加速落地。美凱龍與建發輕工、建發汽車深化合作，持續推進3+星生態、人車家等戰略的落地。2025年，美凱龍電器館經營面積達到140.5萬平方米，面積占比提升至10.1%；汽車經營面積從16萬平方米翻倍至32萬平方米，覆蓋全國46座城市。

建發股份同時還為美凱龍帶來了新的獲客渠道。一方面，公司聯動鉆石聯賽、廈門馬拉松等國際級賽事，實現了品牌形象的躍升；另一方面，美凱龍通過建發/聯發的地產生態，將營銷觸角延伸至20城76個樓盤，累計拓展客戶超1.4萬組，直接帶動轉化金額約1.5億元，構建起“地產+家居”的流量閉環。

此外，雙方首個深度協同商業項目成都灣悅城亦于2025年12月20日開業。該項目定位 “城南活力家庭悅聚場”，打破傳統家居商業邊界，引入運動戶外、親子娛樂、特色餐飲等多元高頻消費業態，實現了存量資產的煥新升級與商業價值的高效釋放。

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投資性地產估值調整，夯實資產質量

由于過去幾年中國房地產行業的深度調整，商業地產普遍面臨估值調整的需要。基于對宏觀環境與行業趨勢的謹慎判斷，美凱龍基于會計準則對旗下投資性房地產公允價值進行了全面重估。這一舉措在賬面上形成了約234.42億元的公允價值變動損失，成為2025年公司大幅虧損的核心原因。但另一方面，這一估值調整夯實了公司資產質量，使資產賬面價值更貼合當前市場實際。

行業人士指出，此類會計處理并不涉及公司現金流，也不代表公司主營業務發生實質性惡化。通過充分的價值調整，美凱龍消除了未來資產持續貶值的潛在隱患，為公司后續的戰略布局奠定了更加扎實的財務基礎。

在推動資產估值回歸合理商業價值的同時，美凱龍也在經營層面主動作為。面對行業需求收縮、商戶經營困難的實際挑戰，公司通過租金減免等穩商扶商舉措，全力保障商戶生存空間，維護家居產業鏈穩定。這雖在短期對收入端構成一定壓力，卻也穩固了商戶群體，為后續持續改善筑牢了基礎。

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新五年戰略啟航，錨定高質量發展

自2025年以來，在“著力穩定房地產市場”的頂層定調下，地產行業迎來一系列政策利好。2025年12月，證監會發布《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》，將商業不動產納入試點范圍，助力行業拓寬多元融資渠道。2026年1月1日起，存量公積金貸款利率全面下調，其中五年期以上首套房貸款利率降至2.6%，二套房降至3.075%，持續減輕居民購房壓力。2026年3月，上海宣布將商業用房購房貸款最低首付款比例下調至不低于30%，降低商業地產置業與投資門檻。同時，全國范圍內消費品以舊換新政策持續發力，智能家居產品納入補貼范圍，精準撬動家居消費需求釋放。

伴隨政策持續加碼以及市場自身長期出清，地產行業正逐步走出下行周期，止跌企穩正在成為各界共識。中信證券的研報指出，隨著供給收縮進入第六年，房地產市場的深度調整預計已接近尾聲。克而瑞集團聯席總裁、普睿數智科技董事長丁祖昱從動態供需關系、庫存、房價調整幅度等6個維度分析，認為房地產市場正在進行底部確認，傳遞出止跌企穩的信號。

站在行業止跌回穩的關鍵節點，美凱龍新五年戰略順勢啟航。公司以“家居生活新商業運營商與家居產業生態服務商”的定位錨定高質量發展方向。一方面，美凱龍將聚焦家居主業升級，通過持續升級內容與運營能力，深度挖掘家居商業空間的價值，夯實主業競爭力；同時，公司持續拓展服務邊界，賦能產業鏈上游，覆蓋品牌工廠等核心主體，打造第二增長曲線。

分析人士認為，隨著投資性物業回歸當下商業價值以及經營基本面筑底，未來，在房地產市場逐步回暖與家居消費需求持續釋放的大背景下，美凱龍有望把握行業復蘇紅利，實現經營業績持續改善與長期價值回歸。

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