華潤(rùn)置地講了一個(gè)房地產(chǎn)“新故事”

當(dāng)整個(gè)行業(yè)還在迷霧中尋找出路時(shí)，華潤(rùn)置地已經(jīng)悄然"變道"了。

此前，炸天團(tuán)曾有過一個(gè)觀點(diǎn)：對(duì)房企而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)不是賣不掉房子，而是沒找到“新故事”。

當(dāng)行業(yè)告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“舊故事”，市場(chǎng)與資本都在追問同一個(gè)問題：房地產(chǎn)的新邏輯到底是什么？

3月30日，華潤(rùn)置地發(fā)布2025年年報(bào)，在行業(yè)銷售和盈利水平普遍承壓的背景下，這份答卷足夠亮眼——核心凈利潤(rùn)再次突破200億元，不出意外，還是行業(yè)第一。

成績(jī)固然好，但背后更值得關(guān)注的不是數(shù)字本身，而是支撐這份利潤(rùn)的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性變化——華潤(rùn)置地的經(jīng)常性業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)超過50%。

聯(lián)系公司今年初完成的一次組織架構(gòu)調(diào)整，將業(yè)務(wù)梳理為三大航道。這看似是內(nèi)部管理的調(diào)整，實(shí)際上是一次明確的戰(zhàn)略宣言：

華潤(rùn)置地在向業(yè)界以及資本市場(chǎng)講述一個(gè)清晰的“新故事”。

01

一場(chǎng)清晰的組織變革

此前，華潤(rùn)置地采用“3+1”模式，但此次調(diào)整后，公司將業(yè)務(wù)規(guī)整為三大航道，并將所有相關(guān)職能部門整合進(jìn)各航道。這解決了以往業(yè)務(wù)認(rèn)知上的混淆，使增長(zhǎng)路徑變得無(wú)比清晰。

雖然這是組織架構(gòu)的變化，但其實(shí)更是經(jīng)營(yíng)邏輯的進(jìn)化，每個(gè)航道都承載著明確的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)使命。

首先，第一航道是開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)。

作為華潤(rùn)置地的傳統(tǒng)基本盤，開發(fā)銷售業(yè)務(wù)依然是公司業(yè)績(jī)的"壓艙石"。2025年全年，華潤(rùn)置地累計(jì)合同銷售金額達(dá)到2336億元，穩(wěn)居行業(yè)前三。

支撐這一成績(jī)的是公司精準(zhǔn)的投資策略。全年保持積極的投資風(fēng)格，在北京、上海等五大核心城市的投資占比近八成，土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

更重要的是，華潤(rùn)置地積極響應(yīng)"好房子"建設(shè)的國(guó)家戰(zhàn)略，首次發(fā)布并落地"好房子"標(biāo)準(zhǔn)體系——深圳灣澐璽、上海澐啟濱江、北京潤(rùn)園等標(biāo)桿項(xiàng)目，不僅贏得市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，更重新定義了新時(shí)代的居住標(biāo)準(zhǔn)。

截至2025年末，華潤(rùn)置地已售未結(jié)開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為2102億元。著眼未來(lái)，公司2026年貨值儲(chǔ)備充足，且92%位于一二線高能級(jí)城市，資產(chǎn)增值空間與確定性很強(qiáng)。

值得注意的是，開發(fā)銷售業(yè)務(wù)是華潤(rùn)置地的基本盤，但絕非唯一盤。

第二航道主要包括經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租業(yè)務(wù)，這是華潤(rùn)置地利潤(rùn)與現(xiàn)金流的穩(wěn)定器。

2025年，華潤(rùn)置地該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額254.4億元，同?增?9.2%，凈利潤(rùn)98.7億元，同?增?15.2%。

其中，購(gòu)物中心的表現(xiàn)尤為亮眼。憑借卓越的運(yùn)營(yíng)能力與產(chǎn)品線矩陣的升級(jí)迭代，華潤(rùn)置地旗下自持購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額2392億元，同比增長(zhǎng)22.4%，增速顯著跑贏全國(guó)社零大盤。年末在營(yíng)購(gòu)物中心達(dá)到98座，其中82個(gè)項(xiàng)目零售額位列當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三，整體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率為63.1%，再創(chuàng)歷史新高。

寫字樓業(yè)務(wù)的核心優(yōu)勢(shì)也在持續(xù)夯實(shí)，平均出租率提升至77.7%，新租面積創(chuàng)同期新高。酒店業(yè)務(wù)通過精益化運(yùn)營(yíng)，整體入住率提升3個(gè)百分點(diǎn)至67%，兩費(fèi)費(fèi)率改善1.6個(gè)百分點(diǎn)至16.1%。

第三航道主要是輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)，2025年，這一航道增勢(shì)強(qiáng)勁，幫助華潤(rùn)置地拓展更多元化發(fā)展賽道。

作為這一航道的核心平臺(tái)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入180.2億元，同比增長(zhǎng)5.1%，核心凈利潤(rùn)39.5億元，同比增長(zhǎng)13.7%。其市值與市盈率穩(wěn)居行業(yè)首位，充分體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)其行業(yè)地位與長(zhǎng)期投資價(jià)值的高度認(rèn)可。

商管方面，華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理在營(yíng)購(gòu)物中心135座，全年零售額2660億元，其中105個(gè)項(xiàng)?零售額位列當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三，同?增?22.1%，行業(yè)領(lǐng)先地位持續(xù)鞏固。物管方面，截至2025年末在管面積達(dá)4.26億平方米，通過精益化管理，毛利潤(rùn)同比提升7%。

此外，資管業(yè)務(wù)也取得突破性進(jìn)展。華潤(rùn)商業(yè)REIT市值過百億，股價(jià)較發(fā)行價(jià)上漲52.3%，穩(wěn)居消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首位；華潤(rùn)有巢REIT完成擴(kuò)募，成為國(guó)內(nèi)首單采用向原持有人配售方式的保障性租賃住房REIT。

文體產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，華潤(rùn)置地作為業(yè)內(nèi)首家實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局大型體育場(chǎng)館的領(lǐng)軍企業(yè)，年內(nèi)深度參與"十五運(yùn)"服務(wù)保障，夯實(shí)了"重大賽事保障國(guó)家隊(duì)"的行業(yè)地位，全年?duì)I收同比高速增長(zhǎng)53.5%至12億元。

租賃住房業(yè)務(wù)方面，華潤(rùn)“有巢”堅(jiān)持輕重并舉發(fā)展模式，營(yíng)業(yè)收?及NOI均創(chuàng)歷史新?，規(guī)模躋身?業(yè)第六。

可以說(shuō)，華潤(rùn)置地這三大航道已經(jīng)形成了一套梯次業(yè)務(wù)格局：

開發(fā)銷售提供短期現(xiàn)金流、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)貢獻(xiàn)穩(wěn)定利潤(rùn)、輕資產(chǎn)管理驅(qū)動(dòng)長(zhǎng)期增長(zhǎng)。

02

從“賣房”到“經(jīng)營(yíng)”，資本市場(chǎng)價(jià)值重估

看完華潤(rùn)置地2025年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，有沒有一種感覺？華潤(rùn)置地好像不再是一家傳統(tǒng)的開發(fā)商了，它的財(cái)務(wù)模型更像一家對(duì)標(biāo)國(guó)際成熟市場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)管理企業(yè)。

有幾個(gè)核心數(shù)據(jù)還是讓炸天團(tuán)想單獨(dú)拿出來(lái)講一講。2025年，華潤(rùn)置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)13.1%至116.5億元，占公司凈利潤(rùn)的比重升至51.8%。可以說(shuō)這是華潤(rùn)置地盈利結(jié)構(gòu)正在發(fā)生質(zhì)變的“分水嶺”，它意味著公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)銷售的依賴度大幅降低，擁有了穿越周期的“雙引擎”。

過去，傳統(tǒng)房企被看作“周期股”，估值隨銷售波動(dòng)，PE普遍偏低。

以幾家頭部房企為例，截至2026年3月，中國(guó)海外發(fā)展約8.5倍，而保利發(fā)展雖然PE因盈利短期下滑而被動(dòng)拉高至27倍，但其市凈率已跌至0.37倍。

這些數(shù)據(jù)清晰地表明，市場(chǎng)對(duì)純開發(fā)型房企的定價(jià)邏輯，更看重的是資產(chǎn)安全邊際。

但華潤(rùn)置地正在向資本市場(chǎng)展現(xiàn)出一種新的模型——“類收租股”+“類資管股”的復(fù)合屬性。這種“開發(fā)+經(jīng)營(yíng)+資管”的模式，估值邏輯遠(yuǎn)高于純開發(fā)型企業(yè)。

事實(shí)上，華潤(rùn)置地在資本市場(chǎng)的估值表現(xiàn)已經(jīng)一定程度證明了這種模式的韌性。眾所周知，過去兩年內(nèi)房股總市值縮水嚴(yán)重，但華潤(rùn)置地近一年市值卻在回漲——2025年1月1日至2026年1月1日，總市值漲幅超過20%。

在申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)板塊分類中，除了新鴻基地產(chǎn)，華潤(rùn)置地總市值穩(wěn)居內(nèi)房第一。

拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，上市三十年，華潤(rùn)置地從市值20多億港元成長(zhǎng)為一家市值2000億港元的企業(yè)，這本身就是對(duì)其"長(zhǎng)期主義"戰(zhàn)略的最好證明。

華潤(rùn)置地成績(jī)單出爐后，不少機(jī)構(gòu)也表示看好。星展集團(tuán)維持對(duì)華潤(rùn)置地的買入評(píng)級(jí)，銀河證券首次覆蓋就給予“推薦”評(píng)級(jí)。

03

華潤(rùn)置地為行業(yè)“打了個(gè)樣”

還有一點(diǎn)也值得關(guān)注。

今年，華潤(rùn)置地還干了一件重要的事——新設(shè)立資產(chǎn)管理公司，這也是華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)邏輯轉(zhuǎn)變下的關(guān)鍵舉措。

資管公司是承載華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理收費(fèi)業(yè)務(wù)的發(fā)展平臺(tái)，是整合"募、投、產(chǎn)、建、管、退"全價(jià)值鏈的能力平臺(tái)。

與市場(chǎng)上已有的不動(dòng)產(chǎn)資管公司相比，華潤(rùn)置地資管公司的獨(dú)特之處在于全價(jià)值鏈的融合運(yùn)作——既有片區(qū)統(tǒng)籌和城市級(jí)運(yùn)營(yíng)協(xié)同下的投資能力，又有持續(xù)領(lǐng)先的產(chǎn)品定義和高品質(zhì)實(shí)現(xiàn)能力，還有多層次REITs通道下的資產(chǎn)退出和資本循環(huán)能力，更有萬(wàn)象生活強(qiáng)大的品牌招商和運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，華潤(rùn)置地正在從"資產(chǎn)的持有者"向"資產(chǎn)的管理者"轉(zhuǎn)型。

這種模式并非憑空而來(lái)，它可以在國(guó)際成熟市場(chǎng)找到清晰的參照系。

以日本三井不動(dòng)產(chǎn)為例。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，三井不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)歷了巨額虧損，但它最終成功穿越周期，成為日本房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的主力。三井做對(duì)了什么？

其實(shí)核心就在于業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)型。

三井不動(dòng)產(chǎn)以寫字樓租賃起家，泡沫破裂后，它意識(shí)到原有"高杠桿"經(jīng)營(yíng)模式的不穩(wěn)定性。

2000年左右，三井明確提出轉(zhuǎn)型方向：加強(qiáng)租賃業(yè)務(wù)、發(fā)展管理業(yè)務(wù)。到2022年，三井的"銷售利潤(rùn)∶租賃利潤(rùn)∶管理利潤(rùn)"目標(biāo)調(diào)整為4∶4∶2，三大業(yè)務(wù)均衡發(fā)展，使其營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步上升，資產(chǎn)負(fù)債率逐年下降。

更重要的是，即使是在2008年次貸危機(jī)和2020年疫情影響下，三井的資產(chǎn)規(guī)模也沒有像泡沫破裂后那樣持續(xù)縮減，反而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健擴(kuò)張。

這正是"銷售+持有+運(yùn)營(yíng)+資管"這種模式穿越周期的力量。

華潤(rùn)置地當(dāng)前的"三大航道"結(jié)構(gòu)，與三井等國(guó)際成熟不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模型高度相似——從"開發(fā)銷售"為主，轉(zhuǎn)向"銷售+持有+運(yùn)營(yíng)+資管"并重。這也正是行業(yè)走向成熟的標(biāo)志。

作為央企，在行業(yè)深度調(diào)整期，華潤(rùn)置地本就承擔(dān)著引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)型的示范作用。如今，華潤(rùn)置地用三十年時(shí)間證明了“長(zhǎng)期主義”和“前瞻布局”的價(jià)值，為行業(yè)“打了個(gè)樣”！

結(jié)語(yǔ)

2026年是華潤(rùn)置地上市30周年，更是其面向未來(lái)、開啟"十五五"新征程的新起點(diǎn)。2025年的業(yè)績(jī)?yōu)槠浣酉聛?lái)的發(fā)展奠定了良好開局。

毋庸置疑的是，隨著資管業(yè)務(wù)的深化、REITs平臺(tái)的壯大、文體等新賽道的成熟，華潤(rùn)置地的"三大航道"將形成更強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。

清晰的戰(zhàn)略、果決的組織變革和亮眼的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)……當(dāng)行業(yè)還在迷霧中探索轉(zhuǎn)型方向時(shí)，華潤(rùn)置地已經(jīng)將房地產(chǎn)發(fā)展“新邏輯”摸透了。

未來(lái)的房企，將不再是簡(jiǎn)單“造房子”，而是要成為城市空間的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理的綜合專家。

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