萬物云2025財報：AI砍掉2億開支，蝶城修出67%增長，物業“獨立戰爭”收官

萬物云2025財報：AI砍掉2億開支，蝶城修出67%增長，物業“獨立戰爭”收官

當行業還在為“空置房成本”焦頭爛額時，頭部物企已用AI和增值服務殺出了一條血路。

2025年，物業行業的日子并不好過。海量空置房帶來的“收入缺失但成本剛性”錯配，讓無數中小物業在虧損邊緣掙扎。然而，就在這片愁云慘淡中，萬物云（02602.HK）卻交出了一份 “營收穩增、現金充裕、分紅9%”的成績單。

表面看，372.7億元營收（+2.7%）和21.3億核心凈利潤（+0.8%）增速平緩，但財報背后，是一場關于 “去地產化”和 “科技造血”的深度重構。

徹底“斷奶”：關聯收入占比降至6%，獨立性拐點確認

過去三年，萬物云一直在做一件事： 擺脫對萬科地產的依賴。2025年，這一戰略迎來里程碑式勝利。

財報顯示，來自關聯方的收入占比已從2024年的9.5%大幅降至 6.0%。這意味著，萬物云超過94%的收入來自獨立第三方市場。管理層甚至主動在天津退出了一個關聯企業開發的項目，朱保全稱之為“對歷史內部紅線的突破”。

雖然為了出清風險，公司計提了7.4億關聯方減值（導致凈利潤同比下降），但這種“刮骨療毒”換來了經營的純粹性。剔除開發商業務后，其核心凈利潤實際同比增長 11.1%。 萬物云終于不再是“萬科的兒子”，而是真正意義上的市場化服務商。

AI不是噱頭：行政開支砍掉2億，9名AI員工“轉正”

2025年是萬物云AI戰略的 財務兌現年。公司上線超1400個AI智能體，并正式“轉正”了9名AI員工（如物業數字經理、報銷助手）。

最直觀的成果是： 行政開支同比下降10.1%，節省了近2億元真金白銀。以往需要15個審批節點的流程，現在通過AI助手可實現三句對話完成填單，90%自動化審核。這種對中后臺的“瘦身”，直接對沖了人工成本上漲的壓力，讓公司在行業降費潮中保持了利潤韌性。

蝶城變現：修繕業務暴漲67%，在地服務成新引擎

“蝶城”戰略（3公里半徑內的高密度服務網絡）不再是概念，而是實打實的 利潤增長點。

在高濃度底盤之上，萬物云挖掘出了“房屋修繕”這座金礦。2025年，修繕業務收入同比暴增 67.1%，研選家自營裝修簽約額增長26.6%。邏輯很簡單：業主信任萬科品牌，且維修工就在社區隔壁，響應快、質量可控。這種基于信任的“在地服務”，毛利率遠高于基礎物業費，成功將物業公司從“看門人”升級為“資產保值管家”。

靈石破局：能源管理新簽52單，從守樓到“智控樓”

面對非住市場的白熱化競爭，萬物云祭出了 不動產AI大腦“靈石”。這套系統不僅連接硬件，更能通過算法實現節能智控。

在深圳創智云中心，部署靈石后每平米能耗降低 36.5%。這項能力直接轉化為訂單：2025年新簽52個能源管理項目，貢獻6780萬收入。同時，萬物梁行續約率高達 90.85%，在商寫領域建立了極高的客戶粘性。

行業啟示：如何破解“空置房魔咒”？

財報也坦誠了行業痛點：全國住宅待售面積增長2.8%，空置房收繳難、維護成本高，嚴重侵蝕利潤。

萬物云的解法是 “彈性定價”和 “增值反哺”。在存量市場拓展中，約20%的新項目采用彈性定價（業主按需選服務），降低了入場門檻；同時用修繕、裝修等增值服務的利潤，去補貼基礎服務的剛性成本。這種“以豐補歉”的模式，或許是行業穿越周期唯一可行的路徑。

2025年的萬物云，用科技砍掉了贅肉，用服務挖出了增量。當行業還在討論“物業費該不該漲”時，頭部企業已經通過 AI提效和 資產服務，找到了第二增長曲線。對于同行而言，這份財報的最大價值在于證明： 物業的出路，不在于催繳，而在于創造不可替代的服務價值。