謝逸楓：2月70城房價(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化拐點(diǎn)跡象，防跌信號強(qiáng)烈

文/謝逸楓

3月16日，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2026年2月70城新建商品住宅房價(jià)環(huán)比下跌0.3%（1月下跌0.37%（去年1月-12月分別下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅較1月收窄約0.1%。

2月70城新建商品住宅房價(jià)環(huán)比下跌0.3%，跌幅比上月收窄約0.1%，同比下跌3.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.2%；二手住宅房價(jià)環(huán)比下降0.4%，跌幅比上月收窄0.1%，同比下降6.3%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%，總體房價(jià)延續(xù)下跌形勢不變。

2026年2月70城新建商品住宅房價(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，跌幅比上月收窄約0.1%，表明房價(jià)未止跌，處于延續(xù)下跌筑底的調(diào)整階段，透露出房價(jià)正在復(fù)蘇的拐點(diǎn)跡象，也反映出市場供應(yīng)和購房需求結(jié)構(gòu)性改善的趨勢明顯。

房價(jià)未止跌回穩(wěn)，出現(xiàn)跌跌不休，跌幅反反復(fù)復(fù)的的背后，根本的原因是短期內(nèi)政策無法熨平市場供需關(guān)系波動，政策持續(xù)力不強(qiáng)，效果斷斷續(xù)續(xù)。同時(shí)，去年四季度銷售正增長的復(fù)蘇未能延續(xù)下來。因此，未來需要加大救市和執(zhí)行力度。

無論是70城新房價(jià)格環(huán)比，還是二手房價(jià)格環(huán)比，均出現(xiàn)跌幅收窄的態(tài)勢；一線城市新房價(jià)格首次出現(xiàn)止跌信號、二手房價(jià)格跌幅收窄；新房價(jià)格上漲的城市10個(gè)。隨著房價(jià)指數(shù)拐點(diǎn)跡象信號的來臨，熱點(diǎn)城市的市場真正開始觸底回暖。

筆者認(rèn)為，盡管2月70城房價(jià)環(huán)比有所小幅度收窄，同比房價(jià)跌幅高位，必須謹(jǐn)慎和防止房價(jià)下跌。目前房價(jià)止跌企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，供需關(guān)系、信用、預(yù)期和信心的修復(fù)放緩的狀況未明顯改變，但是樓市呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性、分化拐點(diǎn)跡象。

第一是2月70個(gè)城市新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，跌幅比1月份收窄約0.1%，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)跌幅收窄。第二是新房一線城市房價(jià)率先止跌，一線城市新房價(jià)格環(huán)比由1月下降0.32%轉(zhuǎn)為0.0%持平。

這是去年5月份以來首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比止跌，預(yù)計(jì)一線城市的房價(jià)率先止跌。其中北京和上海，新房價(jià)格均上漲0.2%，廣州0.0%持平，深圳下降0.3%。北京、上海房價(jià)上漲，是限價(jià)取消和改善產(chǎn)品集中上市的結(jié)構(gòu)性上漲。

第三是新房的房價(jià)上漲城市數(shù)量增多。2月70城新房價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)10個(gè)，較1月增加五個(gè)。而二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市為2個(gè)，與1月持平。房價(jià)上漲的城市，與政策加大力度救市，短期釋放出改善需求入市有直接的關(guān)系。

第四是2月70城二手住房價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.1%，連續(xù)2個(gè)月跌幅收窄。第五是二手住宅一線城市跌幅收窄最明顯，環(huán)比下跌0.1%，跌幅比1月收窄0.4%。北京和上海分別上漲0.3%和0.2%，廣深分別下降0.5%和0.4%。

預(yù)計(jì)70城房價(jià)完成筑底后，將在底部運(yùn)行6個(gè)月-12個(gè)月的周期。目前房價(jià)觸底反彈最大的阻力是銷售端無法傳導(dǎo)至房價(jià)、政策效力持續(xù)性弱、貨幣供應(yīng)受限、供大于求、庫存高、居民收入減少、預(yù)期和信心弱、租金回報(bào)率無法支撐。

筆者認(rèn)為，短期內(nèi)房價(jià)止跌見底、企穩(wěn)反彈上漲的條件不具備，傳統(tǒng)房價(jià)周期路徑為政策見底-成交量上升-房價(jià)止跌見底-企穩(wěn)反彈上漲，現(xiàn)階段政策處于落實(shí)期，成交、房價(jià)止跌筑底期，市場分化和結(jié)構(gòu)性明顯，熱點(diǎn)城市復(fù)蘇表現(xiàn)起伏。

按照樓市的政策周期、經(jīng)驗(yàn)來看，政策效應(yīng)、成交量和房價(jià)上漲的持續(xù)性能否保持6個(gè)月以上-9個(gè)月以上，是完成見底反彈的標(biāo)志。關(guān)鍵是大招的政策能否全面落地、新的政策加碼能否及時(shí)出臺、政策效應(yīng)持續(xù)力能否保持、預(yù)期和信心逆轉(zhuǎn)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年9月70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為下降0.1%，數(shù)據(jù)自2015年5月（超6年）以來首次為負(fù)。這一輪70城房價(jià)自2021年9月新房環(huán)比下跌0.1%，下行周期開啟，截至2026年2月，已經(jīng)連續(xù)下跌超過4年（54月）。

未來中國房價(jià)到底何時(shí)能迎來拐點(diǎn)，何時(shí)見底反彈？成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場最關(guān)心的問題，因?yàn)榉績r(jià)下跌超過4年，是下跌周期中最長的房價(jià)下跌周期，堪稱史無前例的超跌現(xiàn)象，已經(jīng)超過市場的預(yù)期跌幅和下跌時(shí)間。

筆者認(rèn)為，按照現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場狀況、政策效果和持續(xù)力及政策落實(shí)情況看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)供需關(guān)系和信用修復(fù)、庫存去化需2年-3年時(shí)間，這一輪拐點(diǎn)（房價(jià)拐點(diǎn)）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會實(shí)現(xiàn)房價(jià)見底向上。

按照統(tǒng)計(jì)部門2026年2月70城房價(jià)、供求關(guān)系、庫存去化周期，產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)變化、政策調(diào)整、二手房市場分析，目前市場正在釋放出房價(jià)新的變化、信號，呈現(xiàn)房價(jià)延續(xù)下跌筑底、政策效果減弱、分化和結(jié)構(gòu)性信號的趨勢。

一是房價(jià)止跌筑底基礎(chǔ)不牢固，底部企穩(wěn)條件不符合，短期止跌上漲有困難。

二是房價(jià)要實(shí)現(xiàn)真正全面反彈上漲條件不具備，核心區(qū)域結(jié)構(gòu)性上漲占主導(dǎo)。

三是未來1年-2年房價(jià)平穩(wěn)，不存在大漲大跌，房價(jià)上漲比下跌預(yù)期概率大。

四是房價(jià)存在區(qū)域、城市、板塊、產(chǎn)品、一二手房兩極分化，結(jié)構(gòu)性成主流。

五是房價(jià)下跌城市數(shù)量超過上漲數(shù)量，呈點(diǎn)狀上漲趨勢，片狀上漲不穩(wěn)狀態(tài)。

六是市場結(jié)構(gòu)性因素決定一二線核心區(qū)域銷量，對房價(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)正在減弱。

七是買房置業(yè)窗口來臨，現(xiàn)在一二線城市核心區(qū)買豪宅、好房子，就是抄底。

八是城市核心區(qū)新房有價(jià)沒量，二手房有量沒價(jià)，二手房價(jià)頻頻沖擊新房價(jià)。

2月70城一手商品住宅房價(jià)環(huán)比下跌0.3%，跌幅比上月收窄0.1%

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月70城新建商品住宅房價(jià)環(huán)比下跌0.3%（1月下跌0.37%（去年1月-12月70城房價(jià)環(huán)比分別下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅較1月收窄約0.1%。

2月70城新建住宅房價(jià)環(huán)比下跌0.3%，跌幅比上月收窄0.1%。一是市場結(jié)構(gòu)性的因素，大戶型、高價(jià)樓盤供應(yīng)和成交量增加。二是限價(jià)、限簽取消，房企以價(jià)換量的促銷減少，價(jià)格下降效應(yīng)放緩。三是部分城市政策利好，改善需求入市。

四是不排除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性。五是好房子、豪宅的房價(jià)形成新的房價(jià)體系之錨。五是二手房對新房價(jià)沖擊放緩，二手房掛牌量和法拍房量下降。六是豪宅、好房子、大戶型的改善型樓盤成銷售熱點(diǎn)。

2024年8月環(huán)比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環(huán)比降幅。2025年1月-12月環(huán)比分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房價(jià)環(huán)比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個(gè)月后首次下降，到2025年12月連續(xù)下跌52個(gè)月，一直到2026年2月連續(xù)下跌54個(gè)月，已經(jīng)連續(xù)下跌超過4年（4年6個(gè)月），超過上輪房價(jià)下跌周期。

2月10個(gè)城市房價(jià)上漲，南京、宜昌環(huán)比上漲0.2%領(lǐng)漲全國

新房價(jià)環(huán)比上漲數(shù)量來看，2月上漲城市數(shù)量為10個(gè)，比上月增加5個(gè)（去年12月6個(gè)、11月8個(gè)、10月6個(gè)、9月5個(gè)、8月9個(gè)、7月6個(gè)、6月14個(gè)、5月13個(gè)、4月22個(gè)、3月24個(gè)、2月18個(gè)、1月24個(gè)），釋放出當(dāng)前房價(jià)復(fù)蘇的強(qiáng)烈信號。

70城房價(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市為10個(gè)，比上月增加5個(gè)城市。下跌城市53個(gè)，比上月減少9個(gè)。持平城市7個(gè)，比上月增加3個(gè)。其中哈爾濱、寧波、合肥、廣州、徐州、溫州、南充，7城房價(jià)止跌。

新房價(jià)格均環(huán)比上漲的城市分別為北京、沈陽、大連、長春、上海、南京、杭州、廈門、武漢、宜昌，其中南京、宜昌上漲0.3%，領(lǐng)漲全國，北京、上海、沈陽、杭州上漲0.2%，沈陽、大連、長春、武漢下跌0.1%。

房價(jià)能否保持6個(gè)月以上-9個(gè)月以上的上漲，是檢驗(yàn)房價(jià)是否止跌企穩(wěn)、反彈上漲的標(biāo)準(zhǔn)，前提條件是成交量、政策效應(yīng)保持6個(gè)月-9個(gè)月以上，并且穩(wěn)定增長。基于政策效應(yīng)，市場起起伏伏的表現(xiàn)，房價(jià)短期內(nèi)難上漲，處于止跌筑底階段。

2026年2月70城新房價(jià)格中，一線城市的上海新房住宅環(huán)比0.2%（上月上漲0.0%）持平。自2022年6月份以來一直保持上漲的走勢，已連續(xù)上漲44個(gè)月，同比上漲4.2%，漲幅持平，堪稱穩(wěn)漲。二手房價(jià)環(huán)比上漲0.2%，同比下跌6.2%。

按照城市能級來看，2月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1%。

形成一線城市房價(jià)止跌、二線三線城市房價(jià)跌幅收窄的市場格局。除北京、上海環(huán)比房價(jià)上漲外，廣州房價(jià)環(huán)比止跌，而深圳的房價(jià)依然處于未止跌的下跌筑底階段，完成止跌觸底，短暫內(nèi)需要時(shí)間。

2月一手商品住宅房價(jià)同比下跌3.5%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%

2月70城新建商品住宅房價(jià)同比下跌3.5%（去年1月-12月為下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%、下跌3.05%），跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。

處于未止跌筑底階段，過去3年房價(jià)同比下跌基數(shù)大，未來需要房地產(chǎn)政策加大力度、規(guī)模。房地產(chǎn)出清（庫存、債務(wù)、交房）周期還沒有結(jié)束，供求和收入、預(yù)期及信心修復(fù)未結(jié)束，短期內(nèi)，70城房價(jià)同比總體見底、反彈有待觀察。

2月70城新房房價(jià)同比跌幅擴(kuò)大，主要是累計(jì)的跌幅擴(kuò)大，與城市大戶型、高價(jià)樓盤集中上市供應(yīng)和成交減少，帶來的少部分城市結(jié)構(gòu)性房價(jià)上漲放緩，及限價(jià)限簽的政策期限帶來的政策效應(yīng)，不排除是網(wǎng)簽滯后性的原因。

2月70城新房房價(jià)同比下跌3.5%，一是新政效應(yīng)衰減、持續(xù)性弱有關(guān)。二是新房需求不穩(wěn)定，二手房持續(xù)火熱。三是以價(jià)換量已經(jīng)形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復(fù)有關(guān)。五是二手房價(jià)降價(jià)幅度加大，影響新房房價(jià)上漲預(yù)期。

2月70城新建商品住房價(jià)同比下跌3.5%，比上月跌幅擴(kuò)大0.2%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創(chuàng)2024年房價(jià)最大跌幅。到2026年2月，房價(jià)同比已經(jīng)連續(xù)下跌47個(gè)月，基本調(diào)整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價(jià)同比下降0.1%，房價(jià)上漲84個(gè)月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌9個(gè)月，到2023年12月連續(xù)下跌21個(gè)月，一直到2026年2月房價(jià)同比連續(xù)下跌47個(gè)月，達(dá)到3年11個(gè)月，房價(jià)下跌周期超過上輪。

2月70城房價(jià)同比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市5個(gè)，比上月增加1個(gè)。持平1個(gè)。下降城市65個(gè)，與上月持平。2月70城房價(jià)同比上漲的城市分別為上海上漲4.2%、杭州上漲2.7%、合肥上漲1.4%、烏魯木齊上漲0.4%、宜昌上漲0.2%。

按照城市能級來看，區(qū)域城市分化嚴(yán)重，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降2.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1%。上海上漲4.2%，北廣和深分別下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三線城市同比分別下降3.1%和4.0%，降幅分別擴(kuò)大0.2個(gè)和0.1%。

形成一二三線城市房價(jià)環(huán)比跌幅連續(xù)5個(gè)月擴(kuò)大的市場格局。其中唯一上漲的上海房價(jià)環(huán)比上漲4.2%，漲幅與上月持平，呈現(xiàn)房價(jià)上漲勢頭放緩的節(jié)奏，與政策效力減弱、房企加大促銷有直接的關(guān)系。

2月70城二手住宅房價(jià)環(huán)比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.1%

2月70城二手住宅房價(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，比上月收窄0.1%（去年1月-12月分別下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.7%）。

表明房價(jià)未止跌，呈現(xiàn)邊際改善趨勢，處于止跌筑底階段。相比2024年9月70城二手住宅房價(jià)指數(shù)環(huán)比下跌1.2%的跌幅，2026年2月70城二手住宅房價(jià)指數(shù)環(huán)比分別下跌0.4%，跌幅已經(jīng)大大收窄。說明目前二手房價(jià)已經(jīng)基本調(diào)整到位。

目前二手住宅房價(jià)止跌企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，2024年9月70城二手住宅房價(jià)環(huán)比下跌1.2%，創(chuàng)下自2014年10月以來單月房價(jià)環(huán)比最大降幅。二手住宅房價(jià)跌幅收窄0.1%，重要原因就是二手房掛牌量和法拍房量下降。

自2021年8月70城二手商品住宅房價(jià)環(huán)比下跌0.02%，上漲75個(gè)月后首地次下降，到2021年12月連續(xù)下跌5個(gè)月，到2023年12月，連續(xù)下跌29個(gè)月，一直到2026年2月連續(xù)下跌55個(gè)月。政策端傳導(dǎo)到市場端、價(jià)格端的效果減弱。

二手住宅房價(jià)環(huán)比上漲城市來看，上漲城市2個(gè)（北京、上海）、持平2個(gè)（沈陽、廈門），下跌66個(gè)，比上月減少1個(gè)。70個(gè)城市的二手住宅房價(jià)連續(xù)2個(gè)月打破0上漲，釋放出二手住宅房價(jià)止跌筑底基礎(chǔ)不牢固，房價(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)信號。

目前70城二手住宅房價(jià)數(shù)據(jù)來看，總體二手房價(jià)止跌見底、企穩(wěn)上漲的基礎(chǔ)不牢固，條件不具備。因?yàn)槎址渴袌龅膸齑婢薮螅瑨炫屏烤薮螅セ芷陂L，短期完成止跌筑底困難大，要實(shí)現(xiàn)見底企穩(wěn)、反彈上漲，需要市場觀察。

2月一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4%。北和上分別上漲0.3%和0.2%，廣和深分別下降0.5%和0.4%。二、三線城市分別下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1%，形成一線二線三線城市跌幅收窄市場格局。

2月一二三線城市二手住宅銷售價(jià)格跌幅收窄，主要是二手樓盤大戶型、高價(jià)房成交增加，以價(jià)換量的市場主流，存在結(jié)構(gòu)性房價(jià)下降，及限價(jià)、限簽的政策取消未來帶來單價(jià)上漲，二手掛牌和法拍房量下降，部分城市利好政策效應(yīng)增強(qiáng)。

2月70城二手住宅房價(jià)同比下跌6.3%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%

2月70城二手住宅房價(jià)指數(shù)同比下跌6.3%（去年1月-12月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45%，下跌5.07%），跌幅擴(kuò)大0.1%，加速下跌。

2月70城二手住宅房價(jià)同比下跌6.3%，比上月跌幅擴(kuò)大0.1%，說明房價(jià)處于止跌筑底的調(diào)整階段。自2022年3月房價(jià)同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現(xiàn)房價(jià)同比下跌，到2026年2月房價(jià)下跌6.3%，已經(jīng)連續(xù)下跌49個(gè)月。

2022年2月70城二手商品住宅房價(jià)同比下跌0.3%，上漲81個(gè)月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌11個(gè)月，到2023年12月，連續(xù)下跌23個(gè)月，一直到2026年2月二手商品住宅房價(jià)同比連續(xù)下跌49個(gè)月，房價(jià)下跌周期超上輪。

2月70城二手住宅房價(jià)同比上漲城市數(shù)量來看，全面下跌，連續(xù)26個(gè)月70城房價(jià)全部下跌后，自2024年初以來同比均下降。釋放出房價(jià)下跌壓力加大，處于下跌調(diào)整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價(jià)同比下跌基數(shù)大有關(guān)系。

按照城市能級來看，2月一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降7.6%，降幅與上月相同。北上廣深分別下降8.4%、6.2%、8.5%和7.1%；二線城市同比下降6.2%，降幅與上月相同；三線城市同比下降6.3%，降幅擴(kuò)大0.2%。說明跌幅顯著。