案說公司法｜拆遷安置房優(yōu)先受償宜采"回購折價"而非拍賣

【裁判要旨】

1. 委托代建模式下，代建方作為投資建設者因合法建造行為對在建工程享有權利，承包人與代建方簽訂施工合同，應向代建方主張建設工程價款優(yōu)先受償權。

2. 拆遷安置房項目性質(zhì)不宜轉(zhuǎn)讓，但委托方與代建方約定的"項目回購"屬于工程折價的合法方式，承包人的優(yōu)先權以委托方支付的回購價款保障實現(xiàn)，符合《民法典》第807條規(guī)定。

3. 代建方進入破產(chǎn)程序，承包人優(yōu)先受償權作為破產(chǎn)債權確認，以委托方應付回購款優(yōu)先保障，既保護建筑工人權益，亦不損害代建方其他債權人利益。

【基本案情】

2015年，某置業(yè)公司取得某拆遷安置房項目《建設工程規(guī)劃許可證》，后某置業(yè)公司取得該地塊國有建設用地使用權，用途為城鎮(zhèn)住宅用地。2015年6月，某置業(yè)公司與某建設公司簽訂《投資建設合同》，約定案涉項目以代建模式運作，某建設公司組織實施項目的投資、建設并按約定向某置業(yè)公司移交代建工程，某置業(yè)公司按約定向某建設公司支付項目回購價款。2016年3月，某建設公司與某建工集團就案涉項目一期工程簽訂《建設工程施工合同》，約定由某建工集團進行施工。工程施工過程中，某建設公司與某建工集團于2019年 8月簽訂《建設工程施工合同補充協(xié)議》（合同解除），約定雙方一致同意解除案涉施工合同，雙方互不承擔及追究違約責任，并對工程移交、產(chǎn)值及付款情況作出約定。2020年7月28日，某置業(yè)公司訴至法院要求解除與某建設公司簽訂的《投資建設合同》，法院作出生效判決確認雙方合同解除。某置業(yè)公司已自行將案涉項目收回，但未與某建設公司就項目回購價款完成結(jié)算。2021年5月14日，江蘇省南京市雨花臺區(qū)人民法院受理通州建總公司對某建設公司的破產(chǎn)清算申請。2021年6月30日，江蘇省南京市中級人民法院受理某建工集團的破產(chǎn)重整申請， 2022 年4月14日，法院批準某建工集團產(chǎn)業(yè)集團有限公司等25家公司重整計劃； 終止某建工集團產(chǎn)業(yè)集團有限公司等25家公司實質(zhì)合并重整程序，附件中包括某建工集團。

2022年1月21日，某建工集團向江蘇省南京市雨花臺區(qū)人民法院起訴請求： （1）確認某建工集團申報工程款本金130258786.47元及逾期付款利息2284594.35元（利息自2020年12月1日起計算至2021年的5月14日， 按同期LPR利率3. 85% / 年計算）;（2）確認某建工集團對“ 新建某拆遷安置房項目施工工程” 的折價/ 拍賣款享有優(yōu)先受償權；（3）本案訴訟費由某建設公司承擔。某建設公司提出反訴請求：（1）判令某建工集團向某建設公司支付因違法轉(zhuǎn)包產(chǎn)生的違約金35067619.89 元；（2）本案訴訟費由某建工集團承擔。

【案件焦點】

某建工集團主張的建設工程價款優(yōu)先受償權應否支持。

【關聯(lián)法條】

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條

《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第二百六十九條、第二百七十二條

《中華人民共和國民法典》第八百零七條

【典型意義】

1. 破解"土地權利人與建設者分離"難題：明確承包人優(yōu)先權指向投資建設者（代建方），而非僅登記的土地使用權人，避免權利落空。

2. 拓展"不宜折價拍賣"工程的優(yōu)先權實現(xiàn)路徑：通過"回購款折價"方式，使拆遷安置房等公益性質(zhì)工程也能保障承包人優(yōu)先受償。

3. 平衡多方利益：在代建方破產(chǎn)背景下，以委托方回購款保障承包人優(yōu)先權，既實現(xiàn)立法目的（保護建筑工人），又兼顧其他債權人及公共利益。

【裁判結(jié)果】

一審判決如下：

1. 確認某建工集團對某建設公司享有債權41740217.04元；

2. 駁回某建工集團的其他訴訟請求；

3. 駁回某建設公司的反訴訴訟請求。

二審判決如下：

1. 維持江蘇省南京市雨花臺區(qū)人民法院（2022）蘇0114民初【】號民事判決第一項、第三項；

2. 撤銷江蘇省南京市雨花臺區(qū)人民法院（2022）蘇0114民初【】號民事判決第二項；

3. 某建工集團就工程款41740217.04元在其承建案涉工程部分折價或者拍賣的價款中享有優(yōu)先受償權；

4. 駁回某建工集團的其他訴訟請求。

【案例來源】

江蘇省南京市中級人民法院（2023）蘇01民終【】號民事判決書