租戶違約提前退租，房東索賠13萬(wàn)！法院為何駁回部分訴請(qǐng)？

租下商鋪本想大干一場(chǎng)

卻因經(jīng)營(yíng)不善被迫提前退租

房東要求賠償違約金、房屋占有使用費(fèi)、招商損失等

租戶卻認(rèn)為金額過(guò)高

雙方各執(zhí)一詞

法院最終如何認(rèn)定？

其中又涉及哪些法律問(wèn)題？

（圖源網(wǎng)絡(luò) 侵刪）

基本案情

某物業(yè)公司為某建設(shè)公司所有的一商業(yè)體提供招租代理和物業(yè)服務(wù)。

2023年，程先生被招商信息吸引，在物業(yè)公司的協(xié)助下，很快與建設(shè)公司簽訂了一份為期十年的商鋪?zhàn)赓U合同。合同對(duì)裝修免租期、租金支付、違約責(zé)任、租賃物返還等事項(xiàng)均作了詳盡約定。簽約后，程先生預(yù)付了兩年租金，將商鋪裝修成餐飲店，自行經(jīng)營(yíng)。可惜生意并不景氣，店鋪一直處于虧損狀態(tài)。2025年2月，程先生向建設(shè)公司發(fā)出退租申請(qǐng)。

建設(shè)公司認(rèn)為其提前退租屬于違約，程先生必須先賠償損失并騰退返還房屋，才能辦理解約手續(xù)。程先生認(rèn)為建設(shè)公司要求的賠償數(shù)額過(guò)高，無(wú)奈之下自行騰退了商鋪，將鑰匙交給相鄰商鋪的租戶李某保管，并通知了物業(yè)公司。

物業(yè)公司工作人員回復(fù)“收到”，但一直未去領(lǐng)取鑰匙。直到2025年4月，物業(yè)公司為檢查房屋向李某借用鑰匙，之后便一直將鑰匙保管至今。

由于程先生提前退租，建設(shè)公司要求其根據(jù)合同約定支付違約金、房屋占有使用費(fèi)、招商損失等共計(jì)13萬(wàn)余元。程先生拒絕支付，被建設(shè)公司訴至法院，要求賠償上述損失。

法院審理

1. 根據(jù)合同約定提前退租確屬違約

蒲江法院經(jīng)審理認(rèn)為，程先生與建設(shè)公司簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。程先生在沒(méi)有合理事由的情況下提前退租，確屬根本違約，作為守約方的建設(shè)公司有權(quán)行使法定解除權(quán)，解除租賃合同。程先生也應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付租金、賠償損失、騰退房屋等。

2. 出租人接收鑰匙時(shí)承租人已實(shí)際履行騰退義務(wù)

房屋租賃合同中，合同解除后，承租人應(yīng)返還房屋；出租人則應(yīng)在合理期限內(nèi)及時(shí)接收房屋，避免損失擴(kuò)大，否則不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：程先生騰房后未直接將鑰匙交還建設(shè)公司，而是交給案外人保管并通知物業(yè)公司，這一行為能否認(rèn)定為妥善履行了騰退義務(wù)？

庭審中，建設(shè)公司認(rèn)為，物業(yè)公司不具有代其退租、領(lǐng)受房屋和鑰匙的權(quán)限，故程先生的行為不算完成騰退返還義務(wù)。

法院經(jīng)審理查明，從建設(shè)公司與物業(yè)公司簽訂的招商代理合同和證人證言等證據(jù)來(lái)看，物業(yè)公司實(shí)際上為建設(shè)公司提供物業(yè)服務(wù)、招商服務(wù)，還開(kāi)展租賃工作，服務(wù)范圍具有綜合性。租賃期間一直是物業(yè)公司與程先生聯(lián)系支付租金、退租等相關(guān)事宜。程先生有理由相信，物業(yè)公司具有代建設(shè)公司管理和控制案涉房屋的權(quán)限。

因此，程先生在騰退房屋并將鑰匙交付案外人保管并通知物業(yè)公司，且物業(yè)公司回復(fù)“收到”后，即可認(rèn)定其已向建設(shè)公司履行了返還房屋的義務(wù)。

此后，建設(shè)公司一直以程先生未賠償違約損失為由，怠于核實(shí)房屋現(xiàn)狀，遲延領(lǐng)受房屋，為程先生退租制造障礙，未能及時(shí)止損。由此產(chǎn)生的損失，應(yīng)由建設(shè)公司自行承擔(dān)。

綜上，法院依法判決駁回了建設(shè)公司關(guān)于房屋占有使用費(fèi)的訴請(qǐng)，對(duì)建設(shè)公司主張的招商損失等其他合理?yè)p失予以了支持。目前，該判決已生效。

法官提醒

房屋租賃合同解除后，合同權(quán)利義務(wù)雖已終止，但雙方當(dāng)事人仍應(yīng)嚴(yán)格履行法定的后合同義務(wù)，秉持誠(chéng)實(shí)信用原則妥善處理后續(xù)事宜。

承租人的核心義務(wù)是返還房屋。返還時(shí)應(yīng)當(dāng)保持租賃房屋及其附屬設(shè)施的自然完好狀態(tài)（正常損耗除外），并足額結(jié)清租賃期間產(chǎn)生的租金、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用。同時(shí)，要徹底清理房屋內(nèi)遺留的個(gè)人物品，主動(dòng)配合出租人辦理房屋交接手續(xù)。若逾期騰退或拒不返還，不僅需承擔(dān)繼續(xù)履行的義務(wù)，還須依法支付房屋占有使用費(fèi)。

出租人依法負(fù)有減損義務(wù)。合同解除且房屋具備收回條件時(shí)，出租人應(yīng)及時(shí)接收房屋、查驗(yàn)設(shè)施狀態(tài)，并積極采取合理措施對(duì)外招租，避免房屋長(zhǎng)期空置導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。若出租人無(wú)正當(dāng)理由拖延收房、消極不作為，或者故意設(shè)置障礙阻撓承租人履行返還義務(wù)，繼而主張高額房屋占有使用費(fèi)，那么對(duì)于因出租人未履行減損義務(wù)而擴(kuò)大的損失部分，人民法院依法不予支持。

來(lái)源：山東高法

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