視頻號上看到的“好房源”卻測出甲醛超標(biāo)，房東應(yīng)退賠嗎？

入住新居卻異味刺鼻、干咳不適，一測甲醛竟超標(biāo) —— 遇到這類 “甲醛房” ，租客權(quán)益該如何守護(hù)？近日，上海市奉賢區(qū)人民法院（以下簡稱奉賢區(qū)人民法院）審結(jié)一起房屋租賃合同糾紛案件。

“好房源”卻測出甲醛超標(biāo)

2025年2月，租客朱某在租房中介視頻號上相中一套位于奉賢蕭塘的兩居室。該房屋的戶型、整體裝修風(fēng)格及周邊交通配套都讓朱某非常滿意。實(shí)地看房后，租客朱某當(dāng)即便與房東劉某簽訂了房屋租賃合同。

然后入住后幾天，朱某因房屋內(nèi)的異味出現(xiàn)嗓子不適、干咳等癥狀，朱某也試圖開窗通風(fēng)，可異味問題并沒有得到緩解。于是，朱某多次向房東劉某反映懷疑室內(nèi)甲醛超標(biāo)并提出委托專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測，均被劉某以 “沒空”“沒必要” 等理由拒絕。

為核實(shí)空氣質(zhì)量，朱某自行委托具備CMA資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)上門檢測，檢測前已提前通知劉某到場見證，劉某無正當(dāng)理由未到場。

經(jīng)檢測，案涉房屋主臥甲醛濃度0.102mg/m3、次臥0.089mg/m3，均超出《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T18883-2022規(guī)定的0.08mg/m3限值，朱某為此支付檢測費(fèi)490元。

因甲醛超標(biāo)無法安全居住，朱某及時搬離了房屋，另產(chǎn)生搬家費(fèi)237.28元。雙方就退租、退費(fèi)及賠償事宜協(xié)商未果，朱某起訴至奉賢區(qū)人民法院。

租客朱某表示房屋味道已經(jīng)造成自己身體不適，最終檢測結(jié)果也確實(shí)是甲醛超標(biāo)，該房屋不適合居住，故要求解除租賃合同、退還押金及剩余租金，并賠償檢測費(fèi)、搬家費(fèi)、寬帶遷移費(fèi)等損失。房東劉某則辯稱房屋已裝修5年，不可能甲醛超標(biāo)，超標(biāo)系朱某自帶家具、物品所致，拒絕承擔(dān)任何賠償責(zé)任。

奉賢區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋租賃合同合法有效，劉某作為出租人，負(fù)有法定適租義務(wù)，應(yīng)提供符合安全、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的居住房屋。

租客朱某提交的CMA檢測報告、微信溝通記錄等證據(jù)，足以證明房屋甲醛超標(biāo)、不適宜居住。房東劉某僅以 “裝修多年” 抗辯，未提供任何證據(jù)證明超標(biāo)系朱某原因造成，法院不予采納。

據(jù)此，判決案涉房屋租賃合同解除，房東劉某退還租客朱某押金及剩余租金并支付甲醛檢測費(fèi)490元、搬家費(fèi)237.28元。一審判決作出后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴，該判決已生效。

適租義務(wù)是出租人核心法定義務(wù)

奉賢區(qū)人民法院民事審判庭二級法官羅婷表示，住有所居是基本的民生需求，“安居”才能樂業(yè)。房屋租賃合同關(guān)系中，出租人享有出租房屋并收取租金的權(quán)利，但該權(quán)利的行使存在清晰的法律邊界，即其必須確保出租方提供符合安全、健康標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境，履行保障承租人居住安全的根本責(zé)任。

若出租人提供的房屋空氣質(zhì)量不符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房東未履行適租義務(wù)，承租人有權(quán)解除合同并向出租人主張包括檢測費(fèi)、搬家費(fèi)在內(nèi)的合理損失。

《中華人民共和國民法典》第七百零八條規(guī)定，出租人應(yīng)保持租賃物“符合約定的用途”。對于居住用途的房屋，“符合約定”不限于物理結(jié)構(gòu)完整、水電通暢，更要求室內(nèi)環(huán)境滿足基本的健康安全標(biāo)準(zhǔn)。住宅的核心用途是安全、健康居住，室內(nèi)空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)是應(yīng)有之義。甲醛作為一類致癌物，長期暴露存在明確健康風(fēng)險，超標(biāo)即構(gòu)成對合同目的的根本性違反，不因合同未明確寫明“甲醛達(dá)標(biāo)”而免除。

租賃物危及承租人安全或健康的，承租人享有法定隨時解除權(quán)，無需等到身體出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性損害。甲醛超標(biāo)狀態(tài)本身，就已對健康構(gòu)成持續(xù)性風(fēng)險，法院可直接據(jù)此認(rèn)定合同目的無法實(shí)現(xiàn)。

出租人作為房屋所有人與實(shí)際控制方，更易舉證房屋裝修材料、通風(fēng)狀況、使用歷史等事實(shí)。租客提交合法有效的超標(biāo)檢測報告后，舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移至出租人；若房東主張系租客原因?qū)е鲁瑯?biāo)，須提供充分反證，僅口頭抗辯“已裝修5年，不可能甲醛超標(biāo)”為由，不能成立。

本案中，租客朱某檢測前已通知房東到場，房東劉某拒不到場，事后以未見證為由否定報告效力，法院依法采信單方委托但資質(zhì)齊全、程序合法的檢測結(jié)論，兼顧維權(quán)效率與司法公正。

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