從“物業管理”和“物業服務”，要改的不僅僅只是名字，還有底層規則

3月7日，在十四屆全國人大四次會議上海代表團小組會議上，全國人大代表樊蕓代表提出建議：在官方文件表述中，應將“物業管理”統一為“物業服務”。

3月9日，根據新民晚報的報道，住建部工作人員給樊蕓打來了電話，明確告知將著手把《物業管理條例》修改為《物業服務條例》，行業分類也由“物業管理”改成“物業服務”，一并納入國民經濟統計目錄。

孔子曰：“必也正乎名，名不正，則言不順?！?/p>

物業公司是來服務業主的，不是來“管理”業主的。

當然，從“物業管理”和“物業服務”，僅僅改名是不夠的。

很簡單，房子是業主的，小區公共面積（小區道路、綠地、廣場、小區大門、圍墻、小區級健身設施、小區公共車庫等）是全體業主共有的。

從這個角度來說，整個小區其實是所有業主的集體財產。

如果是“物業管理”

那么，物業公司拿著小區業主的共同財產來經營管理，不但沒有給業主創造任何效益，還要收業主的管理費。這是不是倒反天罡的事情？

傳統物業通常有30%-40%的利潤空間，這些利潤全部給物業管理企業賺取了。

什么概念呢？相當于你開了一家公司，擁有這家公司100%股權，公司的利潤卻全部給職業經理人拿走了。這完全不符合市場經濟規則。

如果是“物業服務”

那么完全可以把物業公司利潤這個中間環節砍掉，優化管理模式、盤活公共收益實現的小區物業費的大幅度下降。

這有很多成功案例，全國各地都有業主自治（或通過業委會）后物業費大幅下降的案例，降幅從10% 到 90%不等。

1、杭州曲荷雅苑 小區走完全業主自治模式，不再聘請物業公司，物業費從原來每年1728元，直接降到每年140元，降幅超過92%。主要是砍掉了物業公司的利潤、管理層薪資和辦公成本，由退休的業主負責財務，部分管理工作由志愿者參與，服務質量沒有下降，業主開支大幅減少。

2、武漢江山如畫八期 由業委會主導，重新公開招標更換物業，通過引入多家公司競爭，物業費從3元㎡/月降到1.6元/㎡/月，降幅約47%，實現了降價不降服務標準。

3、廣東佛山龍灣華府 小區把收費模式改成酬金制，物業費統一進入業委會監管的公共賬戶，物業公司只按約定拿固定酬金，不再賺差價。物業費從2.7元/㎡/月降到2.18元/㎡/月，降幅 20%，整個小區一年能省下約300萬元。

4、武漢光谷 188 國際社區 業委會和原物業多輪談判，成功把物業費從3.3元/㎡/月降到2.6元 /㎡/月，降幅21%，做到了費用降低、服務不打折。

5、湖南江永溪嶺東苑 在黨建引領下實行業主自治，物業費先降10%，全年一次性繳清再減100元，同時下調了停車費，還拿出小區結余資金返還業主，每戶每年能省300–400元。

7、杭州國之璟府 業委會公開選聘新物業，物業費從3元/㎡/月降到2.5 元/㎡/月，降幅17%，新物業還承諾投入資金改造小區設施，實現了費用下降、小區配套升級。

這案例，有些是直接自治砍掉物業利潤，有些是業委會招標或者談判打破壟斷，有些是改成酬金制讓賬目透明，再加上盤活小區公共收益，最終實現物業費明顯下降。

所以從“物業管理”和“物業服務”，要改的不僅僅只是名字，還有小區物業管理的底層規則。