中海撤銷四大區(qū)域，央企地產正悄悄進入“戰(zhàn)時體制”

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前幾天，萬科發(fā)布了2025年業(yè)績預告，預計歸母凈利潤虧損820億元。

一石激起千層浪，整個地產圈和資本市場都炸鍋了。

的確，萬科虧損的數(shù)目有點太炸裂了。

如果再加上2024年萬科巨虧的約495億元，兩年時間里合計虧損了1315億元，是目前萬科A市值的兩倍都不止。

在解釋虧損原因時，萬科給出了4大理由。

房地產開發(fā)項目結算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位，結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現(xiàn)房和準現(xiàn)房庫存，這些項目的地價獲取成本較高，導致報告期結算毛利總額大幅減少；

因業(yè)務風險敞口升高，新增計提了信用減值和資產減值；

部分經營性業(yè)務扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財務投資虧損；

部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

當看完這些理由時，炸天團心里的第一個想法是四大央企巨頭保利、中海、華潤、招商蛇口可能也危險了，尤其是保利與中海。

原因很簡單，萬科給出的四大虧損理由幾乎是整個行業(yè)共性的問題，萬科之所以被爆出來，除了以郁亮、祝九勝為代表的原管理團隊沒有遵守財務紀律外，還有就是深鐵主動介入與主動刺破。

而這些頭部央企，之所以目前還看著安全，最核心的原因除了自身央企身份外，還有就是沒有人主動去揭開和刺破這些掩蓋的真相。

一旦揭開，幾乎沒有一家央企可以幸免！

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當然，沒有人揭開并不代表這些央企就沒有危機感。

相反，他們也正試圖用溫和的內部手段逐步消化這些問題，對外的表現(xiàn)就是投拓變化、人員變動與組織架構的調整等。

前不久，保利發(fā)展剛剛對總部“動刀”，重塑了自己的指揮中樞。而最近，中海地產也被一勺言的董小姐爆出四大區(qū)域要正式解散了。

據(jù)董小姐的爆料，1月的最后一天，顏建國董事長在中海集團的內部高管會議上宣布了這一決定：

中海將不再保留華東、華南、北部和中西部四大區(qū)域公司，直接通過集團總部管理21個地區(qū)公司。

這一歷史性轉變，意味著中海也像其他房企一樣，徹底放棄了原本的“總部-區(qū)域-城市”三級架構，轉向更加精簡的“總部-城市/地區(qū)”兩級架構。

壓縮決策層級的背后，其實就是戰(zhàn)略收縮和風險管控。

在過去，四大區(qū)域作為中海的重要業(yè)務平臺，曾在營銷、投資、成本等方面擁有相當大的話語權，成為中海強大市場表現(xiàn)的有力支撐。

但隨著市場變化，區(qū)域的權力逐漸被總部的強大管控所代替，四大區(qū)域的管理職能早已在實操中逐步弱化，原本區(qū)域平臺的員工也分散到集團總部或下沉至城市公司。

如今，中海直接撤銷區(qū)域，不再由區(qū)域負責重要業(yè)務決策，轉而由集團總部直管，也算是做個正式的官宣而已。

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當然，官宣背后，更重要的其實是人事，尤其是原四位區(qū)域總的去向問題。

華東區(qū)域總劉慧明，以管理嚴格、業(yè)績卓越著稱，帶領華東區(qū)域在上海創(chuàng)造了多個銷售記錄。

華南區(qū)域總劉顯勇，擅長營銷管理，曾主導多個項目的成功推盤；

中西部區(qū)域總劉長勝，帶領中西部區(qū)域憑借一系列成功案例逐步打破市場格局；

北部區(qū)域總付熙嵬，則以精準的投資眼光和大刀闊斧的管理風格，在北京市場取得了顯著成績。

但如今，隨著四大區(qū)域的撤銷，四位曾在各自區(qū)域內的業(yè)績上赫赫有名的高管去向成了最大的疑問。

根據(jù)內部消息，四位高管大概率會被調回集團總部，繼續(xù)擔任不同的職能部門或城市公司負責人。

盡管具體的職務安排尚未官宣，但這四位高管回歸總部，無疑會加劇集團內部管理的重組，并可能帶來現(xiàn)有集團高管職位的重新洗牌。

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過去幾年，中海高度聚焦一二線核心城市,堅持“主流城市、主流地段、主流產品”。憑借著在核心城市的戰(zhàn)略布局和高端產品的推出，取得了不錯的業(yè)績。

尤其是在香港、北京、上海、廣州、深圳等一線城市，中海的市場份額明顯高于其他競爭對手。

然而，隨著市場競爭的加劇，單純依賴一線城市的戰(zhàn)略已經逐漸顯現(xiàn)出瓶頸。

以炸天團所在的上海為例，2024年，中海憑借核心地段高端產品戰(zhàn)略打法傲視群雄，單城銷售規(guī)模破700億元。

然而進入2025年，整個豪宅市場的競爭態(tài)勢加劇，華潤置地、招商蛇口、綠城等競爭對手對中海發(fā)起了猛烈沖擊。

在激烈的競爭中，中海的優(yōu)勢逐漸消退，銷售額亦出現(xiàn)大幅下滑，全年銷售額僅錄得282.6億元，同比降幅達60%，已遠落后于招商蛇口、華潤置地與保利發(fā)展。

的確，在很多上海地產人的觀感里，對于中海上海團隊的內卷和拼勁都很佩服，但在新規(guī)產品競爭和豪宅營銷上，中海已經沒有多少優(yōu)勢可言了。

對于中海而言，這種優(yōu)勢的喪失問題更可能出在集團層面，比如中海曾經引以為傲的成本控制體系是否適應當下的打法。

當然，中海應該也意識到一線城市競爭烈度的問題。

預計2026年中海除了在北京、上海、廣州、深圳等一線城市推出更多高端產品，也將會在強二線城市逐步尋找新的增長點，深耕天津、濟南、成都等二線城市，進一步提升市場份額與產品競爭力。

結語

最后，2026年，對于頭部央國企而言，無疑都是關鍵的一年。

萬科巨虧820億元，只是第一聲悶雷。

真正可怕的地方在于：

它揭開的不是一家公司的問題，而是整個開發(fā)模式的后遺癥——高地價、高杠桿、高周轉時代留下的“慢性出血”，正在集中結算。

過去幾年，無論碧桂園、融創(chuàng)這類出險的民營房企，還是萬科、遠洋這類正在出險的混合所有制房企，抑或是中交地產、信達地產、大悅城等這些爆出虧損的非頭部央企地產，其實大家都已經慢慢接受了。

2026年，如果中海、保利這些頭部的央國企也出現(xiàn)債務危機或巨額虧損，對于外界的打擊將是難以想象的。

因此，我們才看到幾家頭部央企都在做幾乎統(tǒng)一的動作——撤區(qū)域、收權力、重組總部、換防高管。

本質上都只有一個目的：把風險提前摁死在組織層面，并避免進一步的向外擴散。

事實上，此時我們已經不能僅僅盯著中海這類組織架構調整，更應該意識到其實這些央企已經全面進入“戰(zhàn)時體制”了。

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