新政落地，實探廣、深樓市

來源：上海證券報

在“穗八條”新政的帶動下，今年“五一”假期，廣州房地產(chǎn)市場成交活躍。貝殼找房平臺的數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期前4天（5月1日至5月4日），廣州新房成交了約1078套。不少業(yè)內(nèi)人士表示，隨著去年12月份出讓的地塊迎來集中入市，節(jié)后多個熱點(diǎn)項目將迎來首開，疊加此次“穗八條”中“賣舊買新”的專項補(bǔ)貼利好，剛改置換需求或?qū)⑼苿咏衲甓径妊永m(xù)“小陽春”行情。

此外，“五一”假期前，深圳市住房和建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，進(jìn)一步放開核心區(qū)限購，并提高公積金貸款額度。5月4日至5日，記者實地走訪了香蜜湖片區(qū)多家房產(chǎn)中介門店，以及金地環(huán)灣城、新世界香蜜四季、金眾云山海等多個在售新房項目，實探市場的真實反應(yīng)。

廣州新盤日均到訪環(huán)比節(jié)前激增超100%

“五一”假期，廣州全市新樓盤日均到訪環(huán)比節(jié)前激增超100%。其中，天河區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)的新盤人氣旺盛，成交基本集中在頭部房企的熱門項目。

5月5日，記者在海珠西板塊的保利海韻售樓部看到，雖然下著小雨，但前來看房的人絡(luò)繹不絕。當(dāng)日下午4時許，仍需要排隊才能進(jìn)場，在場內(nèi)，沙盤區(qū)擠滿了前來看房的市民，洽談區(qū)也座無虛席。

5月5日下午4時許，在保利海韻售樓部門口等待入場的看房者。記者 何治民 攝

保利海韻在4月29日啟動認(rèn)籌，該樓盤銷售經(jīng)理歐陽棟告訴記者，樓盤吹風(fēng)單價在5.8萬元至6.5萬元。其中，92平方米的三房戶型，總價預(yù)計在530萬至565萬元之間，定位是剛改盤。記者在現(xiàn)場看到，不少來訪者都是以家庭為單位來看房。

保利海韻售樓部內(nèi)擠滿了前來看房的市民。記者 何治民 攝

“開放認(rèn)籌以來，‘五一’期間共接待4000組來訪，認(rèn)籌超700套。”歐陽棟告訴記者，認(rèn)籌期間樓盤推出了“5萬元，享受9.9折優(yōu)惠活動”，目前推貨350套，認(rèn)籌量已經(jīng)大超預(yù)期。

在天河，越秀·觀璟臺銷售經(jīng)理王彎彎表示，截至5月4日晚間，該樓盤已經(jīng)銷售超2.8億元。

在番禺萬博板塊的華潤悅府，銷售經(jīng)理陳瑜對記者表示：“我們‘五一’促銷活動提前開始，設(shè)置了不少特價單位進(jìn)行搶購。樓盤‘五一’假期首日銷售達(dá)到1.47億元，平均每日銷售金額都能超過1億元。新政之后，客戶到訪和銷售額都有大幅提升。”

不少現(xiàn)貨樓盤也在加速去庫存。番禺的越秀·大學(xué)·星匯城也在趁新政出清最后的一批四房房源。該銷售經(jīng)理劉文章對記者表示，100平方米的房源現(xiàn)房打折出售，價格在300萬元左右。部分房源公司補(bǔ)貼達(dá)到20萬元。

萬科檐嶼城銷售鄒果向記者透露：“項目在‘五一’假期推出了九八折優(yōu)惠活動。整個假期看房客流爆滿，接待基本沒停過。等假期結(jié)束后，房價將會比現(xiàn)在上調(diào)3%。”

新項目入市或?qū)⑼苿觿偢男枨筢尫?/p>

隨著市場對好房子需求的提升，2026年以來，廣州樓市不同地段、不同類型房子的行情分化也在持續(xù)擴(kuò)大。業(yè)內(nèi)人士表示，去年12月份出讓的地塊將在二季度迎來集中入市，或?qū)⑼苿觿偢男枨筢尫拧?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年以來，廣州樓市行情從套數(shù)上，二手房成交依舊好于新房。其中，二手房低總價成交占主導(dǎo)，五成的成交總價在200萬元以內(nèi)。

據(jù)李宇嘉觀察，目前廣州剛需群體大多將目標(biāo)轉(zhuǎn)向二手房，純改善需求瞄準(zhǔn)新房大戶型，剛改是當(dāng)前市場需求的主體，但這部分釋放仍不太理想。此次“穗八條”新政將公積金貸款額度最高提至360萬元，賣舊買新3萬元的補(bǔ)貼，基本上把稅費(fèi)都覆蓋了。

“這兩項加起來，有望將改善需求的潛力釋放出來。”李宇嘉對記者分析稱，4月份廣州的成交數(shù)據(jù)顯示，90平方米至120平方米的二手房交易占比明顯提升了，占比連續(xù)2個月上升，意味著改善開始活躍。“4月至5月份，新盤推售積極性上升，部分新房在戶型、得房率上相比二手房有優(yōu)勢，預(yù)計帶動一波供給推動的新房剛改需求。”他補(bǔ)充說。

廣州樓市新政為家居行業(yè)釋放積極信號

地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)業(yè)績也有望逐漸改善。

廣州一位家居行業(yè)人士對記者表示，廣州樓市新政明確將“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)”建設(shè)作為核心發(fā)力方向，為家居行業(yè)釋放積極信號。當(dāng)前，受地產(chǎn)后周期傳導(dǎo)與消費(fèi)復(fù)蘇節(jié)奏影響，定制家居行業(yè)整體進(jìn)入調(diào)整階段，營收短期承壓已成為行業(yè)共性。

索菲亞負(fù)責(zé)人則表示，索菲亞作為行業(yè)龍頭，營收降幅與行業(yè)平均水平基本持平，且扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤仍保持盈利，充分凸顯出龍頭企業(yè)在行業(yè)調(diào)整期的抗跌能力與經(jīng)營韌性。隨著廣州等一線城市地產(chǎn)政策加碼、消費(fèi)需求逐步回暖，疊加公司內(nèi)部改革紅利釋放，二季度起業(yè)績有望逐季改善。

箭牌家居負(fù)責(zé)人也表示，目前行業(yè)需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，存量房換新需求增加，同時行業(yè)集中度也將逐步提升，基于當(dāng)前消費(fèi)環(huán)境以及渠道的變化，公司將積極把握市場機(jī)遇，以產(chǎn)品的智能化升級與零售渠道的精細(xì)化運(yùn)營為核心抓手，以提升消費(fèi)者體驗為核心，構(gòu)建差異化競爭優(yōu)勢。

保利發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著廣州“穗八條”新政落地發(fā)力、市場信心持續(xù)修復(fù)，疊加保利深耕大灣區(qū)的產(chǎn)品實力與“好房子”品質(zhì)優(yōu)勢持續(xù)彰顯，客戶置業(yè)顧慮逐步打消，市場成交穩(wěn)步回升，后續(xù)業(yè)績有望持續(xù)向好。

深圳新房市場：

來訪翻倍，決策縮短，老客戶回流顯著

5月5日，記者來到福田區(qū)金地環(huán)灣城項目案場時，已臨近正午，項目沙盤和洽談區(qū)域，仍有不少看房者。

5月5日，金地環(huán)灣城項目案場。記者 劉逸鵬 攝

金地環(huán)灣城策劃負(fù)責(zé)人馬蘭告訴記者，“五一”期間，樓盤的來訪量是四月最后一周的一倍，更遠(yuǎn)超去年“五一”假期。“截至5月4日，我們已有20多套成交，接近過去一個月的量。”

更為明顯的變化是，客戶的決策周期開始出現(xiàn)縮短趨勢。記者了解到，當(dāng)下，金地環(huán)灣城的在售房源價格多在1000萬元以上，多數(shù)客戶的成交周期集中于幾個月，甚至不少需要一年的時間。

“不少客戶從期房看到現(xiàn)房，都仍在猶豫徘徊。此次新政一出，原本處于長期觀望的意向客戶下定了決心；‘五一’期間，新客戶的成交占比僅為三分之一。”馬蘭說。

上述說法，記者在新世界香蜜四季也得到了印證。該項目銷售負(fù)責(zé)人李芬透露：“‘五一’期間，我們的到訪量上漲了30%至40%，成交率提升了20%左右，客戶的結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。以前成交的客群，接近90%是當(dāng)天來當(dāng)天買的新客戶，但今年五一假期，全部是來訪兩次以上的老客戶。多數(shù)家庭的首付比例在五成左右。”

李芬表示，新世界香蜜四季是福田區(qū)為數(shù)不多的新規(guī)住宅項目，此前，很多客戶因為名額限制或信心不足，遲遲未決，此次新政給了他們一個明確的下手信號。“我們可以感受到，在新政的刺激下，有能力負(fù)擔(dān)1000萬元左右房源的家庭開始積極入市，新的購買力正在得到釋放，深圳樓市或許已經(jīng)進(jìn)入良性循環(huán)。”

位于南山的金眾云山海公館也給出了類似的數(shù)據(jù)：“五一”期間，樓盤日均上門60至70組，雖未出現(xiàn)爆發(fā)式增長，但客流持續(xù)穩(wěn)定，成交節(jié)奏平穩(wěn)。該項目營銷經(jīng)理馮元金分析道：“今年的市場不太一樣。3月小陽春之后，我們本以為熱度會出現(xiàn)下降，沒想到一直持續(xù)到現(xiàn)在。客戶不僅更加理性了，也愿意出來看房了，這就是信心回來的表現(xiàn)。”

從成交結(jié)構(gòu)看，新政對改善型需求的刺激更為明顯。

金地環(huán)灣城的主力戶型為125平方米、總價1000萬元左右的3+1房，成交客戶多為已有置業(yè)經(jīng)歷、但不急于決策的家庭。香蜜四季的購房門檻則在1200萬元以上，客戶群體多為父母為子女購房，首付比例普遍在五成以上。金眾云山海公館的總價區(qū)間集中在700萬至1200萬元，同樣以改善型客戶為主。

值得注意的是，“五一”假期，外地客戶來深購房的現(xiàn)象雖有出現(xiàn)，但并非主流。金地環(huán)灣城“五一”期間共接待了十多批外地客戶，來自四川、河北、遼寧、江西等地。香蜜四季也有來自大連的客戶。

不過，多位受訪者均表示，外地客戶大多與深圳有地緣或人緣關(guān)聯(lián)，純粹“打飛的”來買房的投資客極少。

深圳二手房市場：

帶看翻倍，價格回調(diào)，博弈仍在

相比新房市場政策效應(yīng)的“顯性”，二手房市場的反應(yīng)更加復(fù)雜。

在香蜜湖片區(qū)的樂有家東海店，營業(yè)經(jīng)理黃振告訴記者，“五一”期間他的個人帶看量比平時翻了一倍，平均每天有兩到三組客戶。“客戶確實出來了，也愿意看房了，但真正成交的并不多。”他以東海花園一套房源為例：去年同戶型成交價為1335萬元，如今一套條件更好的房源報價1290萬元，仍未成交。

記者在走訪中獲悉，部分網(wǎng)傳的“業(yè)主反價”“一夜?jié)q價”的截圖，大多是引流，并不是普遍現(xiàn)象。單價在10萬元以上的部分房源，價格確實出現(xiàn)了一些反彈，但仍在合理區(qū)間。

黃振直言，當(dāng)前市場并不具備價格上行的基礎(chǔ)。“現(xiàn)在購房客戶更為理性，會更注重性價比及居住體驗等多個方面。”

從成交結(jié)構(gòu)看，二手房市場呈現(xiàn)明顯的“分化”特征。

樂有家內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，深圳500萬元以下剛需房源成交占比常年在60%左右，構(gòu)成了深圳的基本盤；但高總價房源占比也略有上漲，今年3月以來，1000萬元至1500萬元房源的占比維持在7%左右，豪宅成交也帶動了這部分房源熱度上漲。

以香蜜湖片區(qū)的深業(yè)中城為例，記者了解到，僅在4月底到5月初的10多天內(nèi)，已成交了5套二手房，單價在18萬至19萬元，總價3000萬至5000萬元。

“這類核心區(qū)次新豪宅的成交活躍，恰恰說明政策釋放了高凈值人群的置換需求。他們原本就有房，不需要賣，可能因為孩子回國、結(jié)婚等節(jié)點(diǎn)，選擇在這個時機(jī)優(yōu)化資產(chǎn)配置。”有資深中介經(jīng)理分析道。

在美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹看來，當(dāng)下，深圳二手房市場呈現(xiàn)出“量穩(wěn)價平”的格局。“3月份，部分房源價格還在下行，低價的‘筍盤’被逐步消化。進(jìn)入4月底，隨著新政出臺，單價在10萬元以上的豪宅項目業(yè)主心態(tài)明顯趨穩(wěn)，部分甚至小幅上調(diào)報價。但普通住宅的價格依然在5%至10%的區(qū)間內(nèi)波動，并未出現(xiàn)普漲。”

“現(xiàn)在，深圳樓市仍是典型的買方市場。”上述中介總結(jié)道，“政策給了信心，但沒有改變供需關(guān)系。客戶愿意出來看，已經(jīng)是最大的變化。”

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月4日，樂有家門店一手住宅看房量同比上漲30%，二手住宅看房量同比上漲33%；一手住宅門店簽約量同比上漲42%，二手住宅簽約量同比大漲55%，一二手住宅門店簽約量均創(chuàng)近6年新高。

“深圳樓市正在告別‘政策一松就狂飆’的舊邏輯。新政之后，來訪量起來了，決策周期縮短了，老客戶回來了，但整體仍處于穩(wěn)定狀態(tài)。無論是新房還是二手房，市場都在用一種更理性、更可持續(xù)的方式回應(yīng)政策。”何倩茹說。

作者：周亮 何治民 劉逸鵬