謝逸楓：顫抖吧！2025年全國賣地收入大跌，連續(xù)兩年低于5萬億元

文/謝逸楓

2026年1月30日，一份財政部門數(shù)據(jù)顯示，2025年全國賣地收入4.1518萬億元，比2024年（4.8699萬億元，同比下降16%）同比下降14.7%，跌幅收窄1.3%。毫無疑問，全國賣地收入已經(jīng)連續(xù)2年跌破5萬億元。

2020年全國賣地收入破7.7914萬億元，到2021年全國賣地收入突破8.7051萬億元，到2022年全國賣地收入跌破7萬億元、2023年全國賣地收入跌破6萬億元、2024年-2025年均跌破5萬億元，賣地收入持續(xù)下降4年。

土地是財富之母，是一個城市、一個國家的最大原始財富。2022年全國賣地收入跌破7萬億元，2023年跌破6萬億元，2024年、2025年跌破5萬億元。盡管全國賣地收入跌破5萬億元，依然堪稱一部史詩級最成功的土地財政學、經(jīng)濟學。

2025年全國賣地收入大跌、跌幅創(chuàng)第二新低，歸根結(jié)底是暫停土地供應的政策導致土地供應下降，三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的融資收緊、房企債務和銷售低迷因素，無法支撐房企持續(xù)砸錢買地，土地流拍、低溢價、底價成交現(xiàn)象多。

2025年一般公共預算收入21.6045萬億元，同比下降1.7%。一般公共預算支出28.7395萬億元，同比增長1%。收入大于支出，意味著錢不夠花。財政赤字從2021年4.38萬億元 、2022年5.69萬億元、2023年5.78萬億元、2024年6.49萬億元。

2025年?5.66萬億元?，較2024年增加1.6萬億元。2025年財政赤字率按4%左右，比2024年提高了1%，新增政府債務規(guī)模是11.86萬億元，比2024年增加了2.9萬億元，這些都超過此前幾年的平均水平。

一般公共預算收支均未完成年初預算安排，收入端受到房地產(chǎn)市場低迷導致土地收入下降幅度擴大、清理不規(guī)范退稅、部分行業(yè)增收增利壓力較大的影響，支出端受到地方投資動能下降的拖累較大。

其一是按照筆者分析，2025年全國賣地收入4.1518萬億元，同比下降14.7%。4.1518萬億元占到2025年全國一般公共預算收入21.6045萬億元的19.92%。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

4.1518萬億元占到2025年全國地方一般公共預算收入的34%，2020年-2024年分別為84.03%、78.36%、61.43%、49.47%、40.83%、4.1518萬億元占到2025年地方政府性基金預算本級收入的78.85%,2024年84.90%。

2025年全國賣地收入4.1518萬億元占2025年地方政府性基金預算本級收入5.2648萬億元的78.85%，說明地方政府性基金預算本級收入里面，超過78%的收入來源于賣地收入，一定程度上反映出地方對土地財政的依賴性不減。

土地市場低迷對政府性基金預算收入構(gòu)成較大拖累，基金收入未完成年初預算安排。通過專項債以及結(jié)存限額持續(xù)補充地方政府綜合財力，對沖了土地收入的拖累，政府基金性支出雖然并未完成年初預算安排，較往年進度的均值有所改善。

根據(jù)“土地依賴度”，即國有土地使用權(quán)出讓收入除以地方一般公共預算收入，可以看出，地方政府對土地的依賴不斷下降。盡管2003年-2021年全國地方對土地財政依賴逐年增高，2021年后，出現(xiàn)連續(xù)3年下降，但是占比保持30%以上。

其二是按照財政的“四本賬”，包括一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經(jīng)營預算和社會保險基金預算。簡單概括，第一本賬是稅收的錢，第二本賬是賣地的錢，第三本賬是國企的錢，第四本賬是保命的錢。

2025年，地方一般公共預算本級收入122082億元，增長2.4%；全國政府性基金預算收入57704億元（其中國有土地使用權(quán)出讓收入41518億元，下降14.7%），比2024年下降7%；全國國有資本經(jīng)營預算收入8547億元，增長25.8%。

基金預算支出相較收入較多，在超長期特別國債、地方專項債券、金融機構(gòu)注資特別國債資金支持下，第二本賬收入大于支出0.67萬億元。在嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量的前提下，后續(xù)土地財政對第二本賬的貢獻有望向新的均衡收斂。

第三本帳收入大于支出5900億元，有助于對第一、二本帳的補充。收入大幅增長的主要原因在于國有資本經(jīng)營預算收入大幅增長。國有資本經(jīng)營預算來看，主要涉及三大部分，即利潤收入、股息紅利收入、上年結(jié)轉(zhuǎn)收入。

從支出口徑看，財政的四本賬比例基本為55%、23%、0.6%、21%。第一本賬的一般公共預算收入大頭是稅收收入，占比80%以上，一部分是非稅收入，占14%以上。稅收收入，大稅種分別是“國內(nèi)增值稅”和“企業(yè)所得稅”，合計占比60%。

第二本賬的收入重心是土地出讓收入，占府性基金收入的78.85%，地方占到94%，是絕對主力。第三本賬的收入主要來自非金融國企的利潤上繳，占比60%以上。第四本賬是專項用于社保的收支預算，專款專用，只能調(diào)入不能調(diào)出。

從2025年土地出讓收入4.1518萬億元占府性基金收入5.2648萬億元的78.85%來看，對比2024年84.90%、2023年的86%，占比的增幅回落為6.05%、7.15%，說明土地收入的下降影響占府性基金收入比例，也反映出地方財力的壓力。

其三是按照筆者分析，2025年全國賣地收入同比下降14.7%，創(chuàng)1987年有統(tǒng)計歷史以來第三大跌幅。2017年-2025年全國賣地收入分別增長為40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%、下降16%、下降14.7%。

2025年全國賣地收入4.1518萬億元，連續(xù)2年跌破5萬億元。2017年-2025年全國賣地收入分別為52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元、48699億元、41518億元。

這是1987年9月8日以來，2020年、2021年賣地收入總金額連續(xù)二年破8萬億元后，2022年首次跌破7萬億元，2023年首次跌破6萬億元、2024年、2025年跌破5萬億元，意味著土地收入正式見頂，依然是地方財政收入最主要的來源。

2021年是全國土地財政收入總金額歷史最高紀錄的年份。2020年全國賣地收入8.4142萬億元，同比增長15.9%，到2021年全國賣地收入8.7051萬億元，同比增長3.5%，創(chuàng)下38年全國賣地收入歷史最高紀錄。

其四是按照筆者分析，2025年全國土地和房地產(chǎn)相關稅收收入1.7726萬億元（2020年-2024年分別為1.9694萬億元、2.0793萬億元、1.9216萬億元、1.8538萬億元、1.8537萬億元），占全國稅收收入17.6363萬億元的10.05%。

2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地產(chǎn)領域5項住宅房產(chǎn)稅（上海、重慶）、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅等建筑業(yè)稅收，占到全國總稅收入的20%以上。

說明100塊收入里面，房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收貢獻20塊錢，意味著全國土地與房地產(chǎn)相關的稅收總收入占到全國財政收入、地方財政收入、全國稅收的比例更高，對貢獻財政、收入更高，因此，房地產(chǎn)收入依然是重要的收入來源。

2025年全國土地和房地產(chǎn)相關稅收中，契稅4440億元，同比下降14.1%。房產(chǎn)稅5212億元，同比增長10.8%。城鎮(zhèn)土地使用稅2551億元，同比增長5.2%。土地增值稅4102億元，同比下降15.7%。耕地占用稅1421億元，同比增長3.9%。

其五是按照筆者統(tǒng)計分析，2025年全國賣地收入4.1518萬億元（2020年8.4142萬億元、2021年8.7051萬億元、2022年6.6854萬億元、2023年5.7996萬億元，2024年4.8699萬億元）賣地收入自2021年之后，連續(xù)4年保持下降的趨勢。

2025年土地與房地產(chǎn)相關五項稅收收入1.7726萬億元。2020年1.9694萬億元、2021年2.0793萬億元、2022年1.9216萬億元、2023年1.8538萬億元、2024年1.8537萬億元，土地與房地產(chǎn)相關五項稅收收入自2021年之后，連續(xù)4年下降。

2025年房地產(chǎn)總收入（全國賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關五項稅收收入）5.9244萬億元，對比2024年收入大跌。2020年10.3836萬億元、2021年10.7844萬億元、2022年8.6070萬億元、2023年7.6531萬億元、2024年6.7236萬億元。

2025年全國房地產(chǎn)總收入5.9244萬億元，占2025年全國一般公共預算收入21.6045萬億元的27.42%。2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，說明占全國一般公共預算收入比例下降。

2025年全國房地產(chǎn)總收入5.9244萬億元，占2025年地方一般公共預算本級收入12.2082萬億元的48.52%。2020年103.7%、2021年97.08%、2022年79.09%、2023年65.28%、2024年56.37%，占地方一般公共預算本級收入比例下降。

2025年全國房地產(chǎn)總收入5.9244萬億元，占2025年全國稅收收入17.6363萬億元的33.59%。2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，說明占全國稅收收入比例下降。

其六是2025年房地產(chǎn)的總收入占到2025年地方財政總收入48.52%。按照筆者的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2025年全國房地產(chǎn)總收入5.9244萬億元，這是1987年9月8日以來房地產(chǎn)總收入第六高，前四次為2020年、2021年、2022年、2023年、2024年。

如加上六項房地產(chǎn)相關稅收、建筑業(yè)稅收，十一項的稅收收入2萬億元，加上全國賣地收入4.1518萬億元，2025年房地產(chǎn)總收入達到6萬億元。2020年-2024年分別為11.2142萬億元、11.7051萬億元、10萬億元、9萬億元、7萬億元。

房地產(chǎn)總收入（全國賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關五項稅收收入）看，分別占到全國財政收入、地方收入更高。這是筆非常龐大收入，除稅收之外，地方財政收入中土地收入占比依然大，意味著地方財政收入里面，房地產(chǎn)貢獻超過巨大。

其七是筆者按照官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1998年-2025年，過去27年全國賣地收入累計總金額89.1625萬億元，年均賣地收入總金額3.3023萬億元。1998年全國土地出讓收入為507億元，2021年增至8.7051萬億元，創(chuàng)歷史新高。

1999年-2008年10年間，全國土地出讓金累計總金額收入5.3萬億元，年均土地收入5300億元。1999年至2011年，這13年是土地資產(chǎn)化最為迅猛的年代，全國土地出讓金累計總金額收入12.75萬億元，幾乎年均1萬億元。

1999年到2020年，二十二年全國土地出讓收入總金額累計已經(jīng)突破58.9萬億元，年均2.67萬億元；2011年-2025年，十五年全國賣地收入總金額79.7110萬億元，年均5.3140萬億元。毫無疑問，賣地收入2021年后，連續(xù)下降4年。

2011年-2025年全國賣地收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元、52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元、48699億元、41518億元。

2011年-2025年全國賣地收入同比分別為增長22%、下降18.6%、增長45%、增長3.2%、下降21.6%、增長19.3%、增長40.7%、增長25%、增長11.4%、增長15.9%、增長3.5%、下降23.3%、下降13.2%，下降16%、下降14.7%。