重磅：深圳配售保障房政策落地，封閉流轉(zhuǎn)、不看收入、現(xiàn)房配售！

　　去年5月28日發(fā)出的《深圳市配售型保障性住房管理辦法》征求意見稿，在今天正式落定發(fā)布（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），將于今年3月1日起施行。

　　和去年5.28的征求意見稿比對(duì)了一下，基本都一致，之前的梳理與分析可以回翻我當(dāng)時(shí)的文章《》。考慮到許多小伙伴對(duì)這個(gè)應(yīng)該都忘記了，這里我們還是先挑重點(diǎn)梳理一下，和以前重疊的我就少寫點(diǎn)，最后我談下我的看法。大家想看全文，可以點(diǎn)擊下方這個(gè)鏈接：

　　https://www.sz.gov.cn/gkmlpt/content/12/12616/post_12616082.html#749

　　1）現(xiàn)房配售。原來(lái)說(shuō)過(guò)，配售房和之前的人才房、安居房不一樣，要求獨(dú)立占地、現(xiàn)房銷售，這會(huì)對(duì)其供應(yīng)能力形成強(qiáng)約束，簡(jiǎn)言之就是項(xiàng)目不會(huì)有像人才房、安居房那么多、那么快，進(jìn)而對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊就會(huì)大大減小。

　　2）定價(jià)原則。考慮的有點(diǎn)多，主要是成本+合理利潤(rùn)，我還是認(rèn)為可以理解為“微利房”，不賺錢但也不能虧錢。這里還強(qiáng)調(diào)考慮了“住房供需關(guān)系”，這一點(diǎn)很重要，我理解官方這個(gè)意思是在暗示：市場(chǎng)不應(yīng)期待配售房定價(jià)特別低，因?yàn)槟菢訉?huì)對(duì)本已低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)大的沖擊。之前的人才房大量入市，對(duì)剛需盤產(chǎn)生的重大沖擊是一個(gè)考慮因素。所以，我認(rèn)為，配售房的定價(jià)最終可能和安居房大致相若，比先前市場(chǎng)期待的3-4折為高。

　　3）申請(qǐng)條件。還是記得那個(gè)大公式：深戶+5年社保（人才引進(jìn)放寬到3年）+3年未分割住房記錄+未享受過(guò)住房補(bǔ)貼+單身年滿35歲+有可能按隊(duì)列放寬。基本上和之前的三類住房都差不多，有所放寬（住房分割記錄由傳統(tǒng)的5年變?yōu)?年）。單身年滿35歲是一直以來(lái)的要求，這個(gè)其實(shí)要求有些高，我后臺(tái)接獲到的粉絲咨詢，好幾個(gè)都是連30歲都不到。好一點(diǎn)的是，政策行文中留了口子：主管部門可以結(jié)合項(xiàng)目情況，“調(diào)整申請(qǐng)人年齡和社會(huì)保險(xiǎn)繳納年限、共同申請(qǐng)人戶籍等申請(qǐng)條件”。比如有的項(xiàng)目地段太偏，政策有大幅放寬的基礎(chǔ)，也可以放寬。

　　注意：申請(qǐng)條件里最重要的一點(diǎn)，是沒有寫到的，我在下面說(shuō)。

　　4）封閉管理。注意第17條、第20條的表達(dá)：配售房實(shí)施嚴(yán)格“封閉管理”，終生不能變更為“商品房”。配售房的房產(chǎn)證上會(huì)載明為配售型保障房性住房，并且“根據(jù)配售型保障性住房相關(guān)規(guī)定實(shí)施封閉管理，不得上市交易”。結(jié)合上下文，這里的“市”，指的是“商品房市場(chǎng)”，并非是完全拒絕交易，只是不能“轉(zhuǎn)紅”。

　　5）封閉流轉(zhuǎn)。我前文重點(diǎn)講了這個(gè)，封閉≠不流轉(zhuǎn)，之前市場(chǎng)一聽到“封閉”兩個(gè)字就直接理解為“終生要拿在手上不能賣”，不是那個(gè)意思，這實(shí)際上是一個(gè)“防火墻市場(chǎng)”，在防火墻內(nèi)照樣買賣。第22條講了三個(gè)重點(diǎn)：其一，簽合同滿3年可以申請(qǐng)賣出，但須向主管部門申請(qǐng)。其二，轉(zhuǎn)讓價(jià)格由買賣雙方“協(xié)商確定”，這是最重要的一個(gè)表述。價(jià)格的形成機(jī)制最重要，可以賣給誰(shuí)、可以賣多少錢，只要不是官定，就會(huì)隨行就市，不管是在商品房市場(chǎng)還是在“防火墻市場(chǎng)”，都一樣。這是和廣州最不同的一點(diǎn)，廣州規(guī)定了只能政府回購(gòu)、并且只能按殘值模式回購(gòu)。深圳在這一點(diǎn)上，我認(rèn)為做得非常人性化。不能說(shuō)人家只是為了自住買了房，以后就只能虧錢才能賣出去，但你不能多賺。這就是其三，政策留了口子，主管部門有權(quán)限制轉(zhuǎn)讓價(jià)格。通篇看下來(lái)，我認(rèn)為深圳這樣的設(shè)計(jì)要更為合理。

　　6）回購(gòu)。深圳也有回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格公式和廣州一樣，就是打折賣回給政府。回購(gòu)價(jià)格=原購(gòu)買價(jià)格×（1-年折舊系數(shù)×建筑物已使用年限）。這個(gè)不用看，買家不會(huì)選擇。

　　大致的重點(diǎn)就是以上這些，下面我談下我的看法。

　　整體就一句話：深圳依然處在2022年底以來(lái)最為積極的保障房建設(shè)通道中，未來(lái)的2-3年依然是深圳剛需/年輕人很好的置業(yè)窗口期，有可能是最后的窗口期。（這里的剛需指的主要是工薪階層、以年輕人為代表）。

　　自2022年底以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的一路下跌，深圳開啟了以人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房為代表的可售類保障房“大躍進(jìn)”時(shí)代。很多在這個(gè)期間買了保障房的童鞋（尤以人才房為多），認(rèn)為買虧了。一方面是房?jī)r(jià)下跌，另一方面是未來(lái)要補(bǔ)差價(jià)。

　　但我個(gè)人依然是堅(jiān)持上述觀點(diǎn)，如果你看好深圳愿意久居深圳，那么你應(yīng)該買這類有安全墊的房產(chǎn)，的確房?jī)r(jià)都在跌，但是別人跌了4成只是到了你的成本而已，在比較的時(shí)候要注意這一點(diǎn)。

　　為什么我還堅(jiān)持這個(gè)看法，以及為什么說(shuō)未來(lái)的2-3年是年輕人最好的窗口期，闡述起來(lái)，有三個(gè)方面。

　　第一，所有類型的保障房都還沒有收入財(cái)產(chǎn)限制。回到我上面賣的關(guān)子，申請(qǐng)條件里最重要的一點(diǎn)是沒有說(shuō)的，是什么？就是沒有收入限制、沒有財(cái)產(chǎn)限制，這是市場(chǎng)主流觀點(diǎn)嚴(yán)重忽視的地方。在官方一開始推14號(hào)文配售房建設(shè)時(shí)（以及深圳2018年年開始推二次房改時(shí)），市場(chǎng)上鋪天蓋地的解讀是：效仿新加坡“組屋”制度。但是我們的可售類保障房和新加坡組屋制度、香港公屋制度最根本的不同在哪里？就在這里，無(wú)論是新加坡還是香港，都會(huì)要求兩點(diǎn)：你的收入不能高于某一個(gè)數(shù)字、你的家庭財(cái)產(chǎn)不能高于某一個(gè)數(shù)字（有的家庭收入是少，但是財(cái)產(chǎn)多，比如私家車、珠寶黃金、古玩字畫等等）。

　　但是，我們沒有收入劃線！也沒有財(cái)產(chǎn)劃線！或者說(shuō)，還沒有（以為14號(hào)文里提出了要有收入劃線）。在歷史上，深圳可不是這樣，10幾年前，深圳在推經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，就已經(jīng)明令列出了收入、財(cái)產(chǎn)雙劃線，現(xiàn)在在公租房配租中也有這樣的要求。

　　我的意思很明顯，今天的可售類保障房，是歷史上最為寬松的條件。擱在哪一個(gè)時(shí)代，可能很多人真的連資格都不會(huì)有，更遑論來(lái)談?wù)撡I了之后未來(lái)的價(jià)格漲跌了。

　　第二，事情會(huì)一直這樣嗎？我們今天看到的，之前的人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房累計(jì)建設(shè)的有10來(lái)萬(wàn)套，配售房目前看起來(lái)是1萬(wàn)多套，就這些家底，都沒有收入財(cái)產(chǎn)限制。但是情況未必會(huì)一直這樣下去，看官方的這份文件，留了口子，在第11條第（五）款，未來(lái)有可能設(shè)置收入財(cái)產(chǎn)限額。

　　這不是最重要的，讓我提醒一句：假如，假如突然有一天，出現(xiàn)了一個(gè)配售類保障房的丑聞，官方會(huì)做什么？這種事司空見慣，深圳歷史上出現(xiàn)過(guò)“開奔馳寶馬申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房”的情況，老登們應(yīng)該有印象。而現(xiàn)在的保障房不設(shè)限，我好幾次開玩笑說(shuō)：反正現(xiàn)在房?jī)r(jià)也不漲了，那我把房子一賣，銀行凈存款大幾百萬(wàn)，等滿了3年我去申請(qǐng)買這種配售保障房住它一輩子，有問(wèn)題嗎？完全合規(guī)。有沒有可能出現(xiàn)：“存款500萬(wàn)，家住保障房”的現(xiàn)象，你們說(shuō)？

　　只需要一例，只需要一例，就立即會(huì)引發(fā)全社會(huì)關(guān)于“保障房到底在保障誰(shuí)”的道義質(zhì)問(wèn)。然后，官方必然會(huì)被迫重訂規(guī)則，加入收入與財(cái)產(chǎn)劃線，這是用腳趾頭都能想明白的事。

　　那個(gè)時(shí)候，現(xiàn)在在計(jì)算將來(lái)賺不賺錢的大批買家可能根本沒有資格（事實(shí)上，推行收入與財(cái)產(chǎn)劃線才是正確的，任何時(shí)候推市場(chǎng)都不會(huì)反對(duì)，商品房業(yè)主更歡迎，因?yàn)閷?duì)商品房的沖擊更小了）。

　　第三，可售類保障房供應(yīng)洪峰已過(guò)。2022年以來(lái)，深圳人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房三類住房輪番推出，加起來(lái)大約有5萬(wàn)套之巨，足足相當(dāng)于深圳新建商品房2年左右的成交量。這是深圳建市40多年以來(lái)最為激進(jìn)的可售類保障房建設(shè)高潮，創(chuàng)下了歷史上最大的可售類保障房供應(yīng)洪峰（還不加租賃類保障房）。同時(shí)，可售類保障房的巨量供應(yīng)也顯著分流了深圳的剛需盤市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了深圳房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整烈度。

　　但配售保障房不會(huì)再有這樣的可能。背后有有很多原因，比如配售保障房要求獨(dú)立占地、現(xiàn)房配售，這會(huì)影響它的供應(yīng)速度、供應(yīng)規(guī)模。再如政府財(cái)力的挑戰(zhàn)，深圳的確有錢，但是隨著保障房越建越多，政府的財(cái)政挑戰(zhàn)也會(huì)隨之增加，疊加現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不會(huì)不影響政府的投資能力。再如官方對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的顧慮，如今深圳整體房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了4成左右，宏觀要求是“止跌回穩(wěn)”，如果要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，縮減各類新房供應(yīng)是必然動(dòng)作……

　　以上這些現(xiàn)實(shí)，共同指向了一個(gè)結(jié)果：深圳可售類保障房的供應(yīng)洪峰已過(guò)。再想像2022-2023年那樣，遍及各區(qū)、多達(dá)幾十個(gè)可售類保障房供你挑選的情景不會(huì)再有。配售類保障房的建設(shè)速度和供應(yīng)速度，每年都可能只在低個(gè)位數(shù)徘徊——到現(xiàn)在為止，官方公開信息能夠滿足入市條件的，也還是那個(gè)位處羅湖二線插花地的悅峰尊府，像之前那樣好幾個(gè)一起推的盛況不再有了。

　　這意味著，剛需階層在接下來(lái)的時(shí)間里，可選擇空間會(huì)大為收窄。

　　之所以說(shuō)未來(lái)的2-3年還是一個(gè)很好的、可能是最后的窗口期，一方面是現(xiàn)有安居房還有不少在賣，2026年會(huì)是一個(gè)人才房、安居房、配售房三類住房齊推的局面，市場(chǎng)還是有的選；另一方面是，現(xiàn)在保障房還處在熱潮期，沒有什么“丑聞”出現(xiàn)，房子也都不怎么好賣，甚至經(jīng)常出現(xiàn)保障房和商品房搶客，所以官方也還不至于那么急的去搞什么收入財(cái)產(chǎn)劃線。但往后看，很難說(shuō)，隨著保障房越建越少，在售的逐步清盤，未來(lái)的大方向不排除通過(guò)收入財(cái)產(chǎn)劃線進(jìn)行客群調(diào)整。

　　這是我認(rèn)為滿足條件的剛需階層，去看待保障房應(yīng)該選取的另一個(gè)視角，不要單純沉浸于房?jī)r(jià)波動(dòng)的視角里——這類房產(chǎn)本身也不是指向價(jià)格波動(dòng)的。立足于這個(gè)視角，去思考家庭未來(lái)與深圳這座城市的綁定關(guān)系，可能做的決定會(huì)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)。