豪宅，打了市場(chǎng)一記耳光

　　作者 | 騎豬英雄

　　文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

　　一個(gè)沉寂的市場(chǎng)，往往最容易被一顆原石攪動(dòng)。

　　頂豪賣了八成

　　昨天，深圳最貴的豪宅中信信悅灣，給了全市場(chǎng)一個(gè)響亮的耳光。

　　156套套均總價(jià)去到5000萬(wàn)/套的大戶型，開(kāi)盤之初，市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格17萬(wàn)—18萬(wàn)/平，結(jié)果備案公布后，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。

　　即使是預(yù)算1個(gè)小目標(biāo)的潛在客戶，也被這樣的價(jià)格驚到。

　　無(wú)論是行業(yè)內(nèi)還是行業(yè)外，一致都認(rèn)為價(jià)格太高，已經(jīng)透支未來(lái)幾年的價(jià)格，銷售大概率不會(huì)好看，能夠銷售一半都算成績(jī)不錯(cuò)。

　　但昨天開(kāi)盤，賣出了深圳最強(qiáng)開(kāi)盤數(shù)據(jù)。

　　開(kāi)盤兩個(gè)小時(shí)，去化約八成（約128套）攬金超百億，302平僅剩5套，370平剩23套。其中2套1.8億及2.5億的頂復(fù)一小時(shí)便售出。

　　不僅刷新深圳豪宅的開(kāi)盤紀(jì)錄，也反復(fù)沖刷著市場(chǎng)的認(rèn)知。

　　有人認(rèn)為，深圳的購(gòu)買力依然強(qiáng)勁，有人認(rèn)為豪宅的市場(chǎng)與普通住宅不在一個(gè)維度，也有人認(rèn)為對(duì)土豪們來(lái)說(shuō)，即使均價(jià)24.4萬(wàn)/㎡也依舊是白菜價(jià)。

　　無(wú)論是何種看法，跑出這樣的開(kāi)盤數(shù)據(jù)，一定程度上是建立在開(kāi)發(fā)商使出的豪宅有史以來(lái)“壕無(wú)人性”的營(yíng)銷策略。

　　比如產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，11月產(chǎn)品亮相的發(fā)布會(huì)當(dāng)天主持人邀請(qǐng)的是前央視主持人李思思，演出邀請(qǐng)的是男高音歌唱家戴玉強(qiáng)，還啟動(dòng)了無(wú)人機(jī)的表演

　　再比如銷售折扣，一上來(lái)就大手一揮，給了85折/89折——備案均價(jià)24.4萬(wàn)，當(dāng)天日選房首付四成以內(nèi)優(yōu)惠89折，一次性全款則優(yōu)惠85折。
若以15層約370平戶型，總價(jià)約8575萬(wàn)估算，首付四成，則優(yōu)惠約932.25萬(wàn)，若以約519平戶型，總價(jià)約1億8686萬(wàn)全款估算，則一次性付款優(yōu)惠2802.9萬(wàn)。

　　這樣的折扣力度，在深圳豪宅開(kāi)盤歷史上也沒(méi)幾個(gè)，優(yōu)惠后的價(jià)格已經(jīng)足夠在深圳再買一套普通住宅。

　　試問(wèn)，有哪個(gè)豪宅有底氣開(kāi)盤就給這么狠的折扣水平？

　　市場(chǎng)上的豪宅，往往能夠給出9折就已經(jīng)不錯(cuò)。

　　并且豪宅折扣力度越大，有時(shí)候就顯得豪宅價(jià)格的支撐力越弱，并不符合豪宅的定位及市場(chǎng)調(diào)性，開(kāi)發(fā)商輕易不會(huì)給出這么激進(jìn)的折扣。

　　何況中信信悅灣后續(xù)也還有住宅產(chǎn)品未售，一上來(lái)就打折力度這么猛，后續(xù)的房源又該如何制定營(yíng)銷策略？

　　不過(guò)，市場(chǎng)有時(shí)候就是這么戲劇，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。

　　從項(xiàng)目給出的定價(jià)也不難看出，中信信悅灣這次的操盤手，從一開(kāi)始就相當(dāng)激進(jìn)。

　　中信信悅灣定價(jià)這么激進(jìn)，銷售結(jié)果有目共睹，相信后續(xù)深圳的豪宅膽子也會(huì)大起來(lái)，定價(jià)也會(huì)跟著激進(jìn)。

　　豪宅客群

　　這樣的豪宅，都是什么樣的土豪在揮金如土？

　　市場(chǎng)一直都很好奇，定價(jià)這么高的豪宅，什么樣的人心甘情愿地買單，買單群體的畫(huà)像是什么樣子的。

　　從選中中信信悅灣的客群來(lái)看，主要有這幾個(gè)特點(diǎn)——

　　1、幣圈新貴，以精準(zhǔn)踩中加密貨幣風(fēng)口起家

　　90后，座駕問(wèn)界M8和小鵬 X9，多年幣圈經(jīng)驗(yàn)，玩期貨期權(quán)炒股，堅(jiān)信頂豪能穿越周期，通縮轉(zhuǎn)換通脹現(xiàn)金會(huì)縮水，使用了六倍多杠桿，貸款五千多萬(wàn)選擇中信信悅灣三百多平戶型。

　　2、資本市場(chǎng)的投資新貴，以投資新興行業(yè)股票為主

　　選擇的是370平，本身已經(jīng)完成原始財(cái)富積累，住半島城邦，已獲批香港專才，座駕是法拉利488 Pista，手持摩爾線程、沐曦股份、宇樹(shù)科技、藍(lán)箭航天等新興科技及熱門公司。

　　3、全款大佬以及深圳灣周邊業(yè)主

　　有原本住恒裕濱城二期的業(yè)主，有原本住翡翠海岸的業(yè)主，也有住半島城邦的業(yè)主等，都是一些已經(jīng)穩(wěn)扎深圳灣豪宅地段的改善類型的業(yè)主。

　　可以看到，如今90后的財(cái)富群體迅速成長(zhǎng)，財(cái)富的傳承和轉(zhuǎn)移棒也交到了90后的手中，新生代正成為這些頂豪住宅的標(biāo)準(zhǔn)客群。

　　相比老一輩的財(cái)富群體，90后更愿意為情緒價(jià)值買單，愿意為豪宅所帶來(lái)的前所未有的情緒溢價(jià)買單。

　　因?yàn)榧词箍床欢?，即使戶型空間上存在設(shè)計(jì)的短板，也愿意為了改善生活品質(zhì)而為這類頂豪買單。

　　豪宅獨(dú)立行情

　　深圳的中信信悅灣的“豪宅熱”并不是個(gè)案。

　　今年以來(lái)，全國(guó)頭部城市，出現(xiàn)過(guò)“超級(jí)盤”現(xiàn)象，北京、上海、廣州、成都都誕生了現(xiàn)象級(jí)的熱銷項(xiàng)目。

　　截至12月29日，全國(guó)誕生了6個(gè)銷售100億左右的豪宅項(xiàng)目——

　　3月上海嘉里金陵華庭158套270-640㎡大平層房源，均價(jià)18.9萬(wàn)元/㎡，總銷售額約92.34億元

　　9月上海嘉里金陵華庭二期首120套約360-875㎡大平層，均價(jià)20.5萬(wàn)元/㎡，總銷售額為98.43億元；

　　11月，廣州保利玥璽灣開(kāi)盤，推出307套，去化約236套(77%)，銷售額106 億元，成交均價(jià)17 萬(wàn)元 /㎡，單套均價(jià)4492萬(wàn)元，最高單價(jià)30萬(wàn)元/㎡，成為今年全國(guó)城市中唯一“首開(kāi)即破百億”的現(xiàn)象級(jí)樓盤。

　　11月深圳灣澐璽開(kāi)盤，首開(kāi)銷售金額達(dá)130億元，刷新今年全國(guó)單盤銷售紀(jì)錄；

　　12月上海的安瀾上海211套192-588㎡，均價(jià)約17.88萬(wàn)/㎡，總價(jià)約2700萬(wàn)—1.46億元，開(kāi)盤當(dāng)天銷售約90.77億元，去化約92%。

　　12月深圳中信城開(kāi)信悅灣156套302~658平大戶型，均價(jià)約24.4萬(wàn)，總價(jià)約5326～2億5002萬(wàn)，開(kāi)盤兩小時(shí)銷售約100 億元。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，廣州今年1—11個(gè)月，總價(jià)千萬(wàn)以上住宅成交占比上升至18.5%，其中3000萬(wàn)以上頂豪成交套數(shù)同比增加60%；5000萬(wàn)—1億元級(jí)頂豪更是從去年17套躍升至105套。

　　而以全國(guó)3000萬(wàn)+級(jí)別豪宅成交來(lái)看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月上海成交了1912套，北京成交了400套，廣州成交了381套，深圳成交了137套。

　　實(shí)際上，深圳12月出現(xiàn)翹尾行情，僅僅2個(gè)典型3000萬(wàn)起步的豪宅深圳灣澐璽以及中信信悅灣開(kāi)盤當(dāng)日玖累計(jì)成交約371套（據(jù)官方首日銷售數(shù)據(jù)推算243+128套），幾乎是前11個(gè)月的累計(jì)成交的3倍。

　　而就在今天（12月29日），深圳蛇口的后海招商璽40套均價(jià)約14.9萬(wàn)/平，總價(jià)約2485萬(wàn)～6867萬(wàn)戶型官宣日光。

　　所以，隨著新一代的豪宅誕生，豪宅市場(chǎng)也依舊保持在成交的高位。頭部城市的豪宅供應(yīng)增長(zhǎng)，開(kāi)啟了豪宅的新紀(jì)元。

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