上海最后的幾個(gè)睡城，現(xiàn)在都怎么樣了？

　　在上海近二十年快速的城市化浪潮中，誕生了很多睡城，睡城是一個(gè)獨(dú)特而又充滿現(xiàn)實(shí)意味的符號(hào)。

　　它們承載了無數(shù)新上海人的安居夢(mèng)想，也見證了城市發(fā)展變化的此起彼伏。

　　隨著城市化進(jìn)程步入下半場，人口導(dǎo)入放緩，上海城市發(fā)展邏輯從攤大餅轉(zhuǎn)向中心輻射和提品質(zhì)。

　　那些曾經(jīng)依靠單一某個(gè)概念驅(qū)動(dòng)的郊區(qū)大型居住區(qū)，正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，有的成了最后一批開發(fā)的睡城。

　　本文以三個(gè)典型睡城案例，從實(shí)際生活和居住體驗(yàn)側(cè)出發(fā)，剖析這些“最后的睡城”都怎么樣了？未來何去何從？

　　上海第一類睡城，是典型的規(guī)劃驅(qū)動(dòng)型。依靠某條地鐵規(guī)劃，在郊區(qū)打造一片新的居住社區(qū)。

　　青浦重固是一個(gè)很好的案例，算是吃上海地鐵紅利末班車、新開發(fā)的“睡城”。

　　依托上海示范區(qū)線，重固開發(fā)了大量新房，重固市場的存在就是因?yàn)橐粭l地鐵的規(guī)劃。

　　在過去上海人口高速增長的黃金年代，郊區(qū)地鐵盤吸引力很大，性價(jià)比高、出行方便，滿足了剛需訴求。

　　但現(xiàn)在隨著人口導(dǎo)入和城市化的放緩，在郊區(qū)還復(fù)制這樣的模式，是否依然還能喚起市場的熱情呢？

　　從2022年重固新鎮(zhèn)首個(gè)商品房大名城映辰入市到現(xiàn)在，3年過去規(guī)劃落地得怎么樣了？

　　生活在這里的居民感覺怎么樣呢？

　　作為新開發(fā)的睡城，重固過度依賴遠(yuǎn)期規(guī)劃，當(dāng)前的配套極度不完善，新鎮(zhèn)區(qū)域配套幾乎是0。

　　首先我來到了示范區(qū)線重固站點(diǎn)的施工現(xiàn)場，在趙重公路和北青公路交叉口。

　　這個(gè)重固未來的交通樞紐，目前仍是一片繁忙的工地，路口大車較多，塵土飛揚(yáng)：

　　規(guī)劃明確，示范區(qū)線預(yù)計(jì)2028年竣工通車，這意味著重固居民還要再等3年。

　　重固站規(guī)劃的有TOD商業(yè)，現(xiàn)場看到還在平整土地，未來距離商業(yè)建成、招商開業(yè)還要很長時(shí)間：

　　順著北青公路往東走，看到的建成的商品房是保利虹橋和頌，這是距離重固站點(diǎn)最近的新盤。

　　在配套缺失、規(guī)劃兌現(xiàn)緩慢的背景下，還賣3.8萬元/m2的價(jià)格，去化自然不是理想。

　　2023年開盤的新長寧·水韻名邸現(xiàn)在已住人，依舊有少量新房在售，未能清盤。

　　大名城映辰一期已售罄，但二期也是陷入了去化困難。

　　重固新鎮(zhèn)規(guī)劃了12個(gè)住宅地塊，目前只開發(fā)了不到一半。除了建幾個(gè)小區(qū)外，附帶的學(xué)校、商場等配套一個(gè)都沒落地。

　　也就只有等到小區(qū)建得差不多、地鐵開通、導(dǎo)入一定人口后，相關(guān)的配套才會(huì)慢慢起來。

　　像重固這樣的郊區(qū)小鎮(zhèn)，打著地鐵和大虹橋概念，新鎮(zhèn)區(qū)域從0開始開發(fā)，到發(fā)展成熟想必要有一個(gè)很長的周期。

　　地鐵要等，商業(yè)要等，人氣要等，成熟更要等。這種“工地生活”狀態(tài)，要持續(xù)好幾年。

　　現(xiàn)在地鐵沒通，從重固前往大虹橋和市區(qū)要依賴自駕或公交接駁，要么到趙巷坐17號(hào)線，是無奈之選。

　　北青公路是主干道，但高峰期非常擁堵，要么繞道走崧澤高架，通勤體驗(yàn)談不上便捷，只有等示范區(qū)線通車后交通才會(huì)改善。

　　郊區(qū)睡城產(chǎn)業(yè)往往需要依靠上游，本身配套、環(huán)境不完善，想保值很難，新房買過來就破發(fā)是普遍現(xiàn)象。

　　重固的上游是虹橋前灣規(guī)劃功能區(qū)，產(chǎn)業(yè)落地和對(duì)重固的帶動(dòng)沒有那么快。

　　購買重固新房的多以地緣客群和周邊工廠的產(chǎn)業(yè)工人為主，產(chǎn)生的購買力不強(qiáng)。

　　重固新房價(jià)格提前透支了未來數(shù)年的利好，跟二手房差價(jià)大，買過來的虧錢效應(yīng)明顯。

　　以保利新盤為例，參照次新房中建錦繡溪庭、佳兆業(yè)君匯上品不到3萬元/m2的成交價(jià)，買過來就虧8k。

　　重固板塊最大的問題就是規(guī)劃太晚了，錯(cuò)過了所有的城市紅利，非常依賴遠(yuǎn)期規(guī)劃，當(dāng)下的居住短板有很多要彌補(bǔ)的。

　　回首青浦的操盤邏輯，就是換了個(gè)地方“割韭菜”而已。

　　青浦以前在17號(hào)線沿線賣地，現(xiàn)在換到了示范區(qū)線沿線，借助大虹橋東風(fēng)新規(guī)劃了重固新鎮(zhèn)這個(gè)睡城。

　　那些沖著“虹橋輻射”概念入手重固的，肯定要忍受長達(dá)數(shù)年的“工地生活”了，同時(shí)還得承受資產(chǎn)貶值的心理壓力。

　　上海第二類睡城是早期的工業(yè)衛(wèi)星城隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，漸漸地開始淪為睡城了。

　　典型的代表是安亭11號(hào)線昌吉東路社區(qū)。

　　11號(hào)線昌吉東路地鐵站

　　有人說，安亭不是有名的汽車城么？怎么可能是睡城？

　　實(shí)際上，在安亭購房的人群已經(jīng)高度分化了。

　　除了本地汽車產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員外，更大的比例是依賴地鐵通勤的市區(qū)外溢剛需客群。

　　與安亭新鎮(zhèn)、安亭瑞仕錦庭、萬科西郊都會(huì)社區(qū)不同的是，昌吉東路社區(qū)（上海派周邊）正是為后者量身打造的“地鐵睡城”。

　　昌吉東路就是一個(gè)地鐵房概念，3萬多的新房價(jià)格+地鐵1小時(shí)進(jìn)市區(qū)給很多剛需提供了一個(gè)落腳的機(jī)會(huì)。

　　從昌吉東路出發(fā)，到江蘇路、徐家匯純地鐵時(shí)間分別只要48分鐘、52分鐘。

　　算上兩端接駁單程基本上可以控制在1小時(shí)左右，這個(gè)通勤在上海雖不算輕松，但屬普遍可接受的范圍：

　　11號(hào)線是上海的交通主動(dòng)脈之一，早晚高峰非常擁擠，給安亭帶來了方便的同時(shí)，長期這樣往返對(duì)身心也是一個(gè)很大的消耗。

　　圍繞11號(hào)線昌吉東路站，周邊先后開發(fā)了好幾個(gè)商品房。

　　從路勁上海派開始，到嘉寶新力夢(mèng)之晴華庭、融僑星譽(yù)、正榮悅瓏府、深安上居等。

　　新房越開越多，但昌吉東路的配套卻沒怎么變。

　　從昌吉東路地鐵站出來，迎面而來的還是早期綠地昌吉名邸開發(fā)的那些店鋪式商業(yè)，門店雖然換了一批，但形式不變：

　　正榮悅瓏府交付入住已久，但底商并沒開起來，沒有給片區(qū)的商業(yè)帶來改善：

　　這么多年過去，昌吉東路社區(qū)變化最大的就是多了一個(gè)學(xué)校。

　　為滿足日益增多的居住人口和就學(xué)需求，新建了一所安亭初級(jí)中學(xué)，今年9月啟用首次招生：

　　安亭后面開發(fā)的小區(qū)都有一定瑕疵，對(duì)實(shí)際居住體驗(yàn)和二手房成交價(jià)都有一定影響，新房也不好賣。

　　比如上海派最后一期嘉悅瀾庭、正榮悅瓏府北部200多米就是鐵道，噪聲可以聽得見：

　　好在這些小區(qū)在行情大好的時(shí)期都把新房賣完了，而后面開發(fā)的深安上居就沒有這么幸運(yùn)了。

　　其價(jià)格上漲到了3.8萬元/m2，性價(jià)比消失，且東部有高壓線、南部直面昌吉東路高架橋：

　　深安上居已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，掛出了大大的標(biāo)語“實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房，今年買今年住”，也側(cè)面反映去化不好：

　　雖然安亭的新房價(jià)格逐步在上漲，從當(dāng)初的3.5萬漲到了現(xiàn)在的3.8萬，嘉芯匯更是賣到了3.95萬；而二手房在前幾年也一度飆升到4萬+元/m2。

　　但是現(xiàn)在二手房回調(diào)得比較大，以上海派花香瀾庭、君悅?cè)A庭為例只有2萬元/m2，腰斬了：

　　前期3.5-3.75萬元/m2買入嘉寶新力夢(mèng)之晴華庭、融僑星譽(yù)、正榮悅瓏府的也都破發(fā)到了2.6萬元/m2。

　　這也意味著買了深安上居的新房就會(huì)虧1.2萬元/m2。

　　安亭的房子不保值，一面是本身傳統(tǒng)汽車產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型下購買力在從內(nèi)部減弱，整體市場受到了影響。

　　一面是當(dāng)初的衛(wèi)星城模式不再符合上海當(dāng)下往主城方向發(fā)展的主流趨勢(shì)。

　　安亭、吳淞、金山石化、老閔行等衛(wèi)星城轉(zhuǎn)型普遍遇到了困境，發(fā)展模式基本被五大新城取代了。

　　同時(shí)五大新城又受到了城市副中心的壓制，一切資源都在向主城和市區(qū)回流，不再無限攤大餅。

　　這樣一層層壓制下來，衛(wèi)星城處在了上海城市發(fā)展鏈條的最末端，漸漸地有淪為睡城的趨勢(shì)。

　　相對(duì)嘉定新城來說，安亭永遠(yuǎn)處在上海城市化的最后一環(huán)。

　　當(dāng)上游的板塊都便宜后，市區(qū)外溢的購買力就不想跑那么遠(yuǎn)了，在前面就被截流了。

　　安亭現(xiàn)在3.8萬元/m2的新房價(jià)格已經(jīng)可以在嘉定新城隨便挑選二手次新房了。

　　比如馬陸地鐵站旁的好世皇馬苑、安高東方御府、恒大御景灣等成交價(jià)僅3.5萬元/m2左右。

　　新城的配套和居住環(huán)境更好，到市區(qū)通勤也更近。從馬陸到市區(qū)比安亭每天來回可節(jié)省半小時(shí)。

　　昌吉東路社區(qū)就像一個(gè)時(shí)代的縮影，曾經(jīng)憑借產(chǎn)業(yè)和地鐵的光環(huán)成為剛需的樂園。

　　但現(xiàn)在在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移的浪潮中逐漸褪色，暴露出作為睡城在配套、保值和長期發(fā)展動(dòng)能上的短板。

　　上海第三類睡城是依靠郊區(qū)某個(gè)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃，產(chǎn)城融合驅(qū)動(dòng)土地價(jià)值，帶動(dòng)一片商品房社區(qū)的開發(fā)。典型代表的是寶山北郊未來產(chǎn)業(yè)園。

　　寶山北郊未來產(chǎn)業(yè)園在羅涇和羅店交界處。

　　在以前這里都是工廠和農(nóng)田，只在2015-2017年建了三個(gè)動(dòng)遷小區(qū)：羅寧雅苑、璟儲(chǔ)佳苑、璟儲(chǔ)新河灣。

　　后來隨著北郊未來產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)城融合規(guī)劃，提高了這里的土地價(jià)值，然后開始賣地。

　　2016-2022年先后開發(fā)了萬科啟宸、招商主城、中建閱瀾山、紅星鉑雅名都4個(gè)商品房小區(qū)：

　　很明顯，這里的社區(qū)開發(fā)不連片，跟南部美蘭湖有很大的斷裂帶，孤島效應(yīng)明顯。

　　住在這里，真實(shí)的感覺如何呢？

　　筆者先到產(chǎn)業(yè)園看了看，映入眼簾的是高大上的CBD，頓時(shí)感慨寶山難得有這么好的城市界面：

　　北郊未來產(chǎn)業(yè)園承載了寶山產(chǎn)城融合的夢(mèng)想，定位在寶山非常高，官方正式場合報(bào)道每年都要吹好幾次。

　　從北郊未來產(chǎn)業(yè)園、南大智慧城、大吳淞等多個(gè)轉(zhuǎn)型動(dòng)作來看，寶山在北轉(zhuǎn)型上確實(shí)發(fā)力很大。

　　但是就目前而言，北郊未來產(chǎn)業(yè)園入住的企業(yè)和提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有待加強(qiáng)，急需擺脫郊區(qū)睡城標(biāo)簽。

　　這里能顯現(xiàn)出煙火氣息的就是蕭云路上的幾家商業(yè)設(shè)施，整個(gè)產(chǎn)業(yè)園很少有人出入：

　　買在這的居民就是圖一個(gè)房價(jià)便宜，除了部分在周邊上班外，很多還是要前往市區(qū)通勤。

　　這里少了地鐵，生活配套也較少，冷冷清清的。

　　除了產(chǎn)業(yè)園幾家門店外，小區(qū)周邊設(shè)置的門店要么沒開業(yè)，要么數(shù)量少，社區(qū)感不強(qiáng)。

　　紅星鉑雅名都北部的街區(qū)商業(yè)還沒開業(yè)，正在招商中：

　　現(xiàn)在能就近提供便利店和買菜服務(wù)的就是招商主城小區(qū)的兩三家社區(qū)小超市：

　　到了晚上，路上黑黑的，一股郊野氛圍撲面而來：

　　北郊未來產(chǎn)業(yè)園離上海市區(qū)確實(shí)“北郊”，配套也彰顯“未來”色彩。

　　連共享單車都不在運(yùn)營范圍內(nèi)，來到這感覺時(shí)光都變慢了：

　　從這里自駕到人廣道路并不順暢，經(jīng)滬崇高速轉(zhuǎn)外環(huán)再轉(zhuǎn)到南北高架要1個(gè)小時(shí)多，高峰期耗時(shí)更久：

　　直線進(jìn)城的滬太路一直沒有快速化改造，使得北郊進(jìn)市區(qū)要繞很多彎路。

　　這幾個(gè)小區(qū)周邊廠子多、大車經(jīng)常出沒，西部的滬太路、北部的金石路、南部的羅北路都造成了割裂。

　　其中羅北路還有高壓線走廊，車流非常快：

　　從房價(jià)的性價(jià)比和居住配套與環(huán)境對(duì)比來看，北郊未來產(chǎn)業(yè)園社區(qū)大不如美蘭湖和顧村。

　　這些次新房成交價(jià)在2.7萬元/m2左右，而美蘭湖的動(dòng)遷房僅2萬元/m2，顧村3萬元/m2。

　　美蘭湖社區(qū)環(huán)境非常好，高度宜居，美蘭城商業(yè)開業(yè)、美蘭西湖公園建好后配套變得更好了。

　　顧村有齊全的商業(yè)綜合體龍湖天街、三甲醫(yī)院華山北院，還有大公園，更宜居。

　　綜合來看，重固、昌吉東路、北郊未來產(chǎn)業(yè)園分別代表了規(guī)劃透支兌現(xiàn)慢、產(chǎn)業(yè)褪色和產(chǎn)城失衡三種睡城困境。

　　在上海城市發(fā)展進(jìn)入精細(xì)化、集約化新階段的今天，單純依靠一條地鐵、一個(gè)產(chǎn)業(yè)概念或一張美好藍(lán)圖畫卷就能創(chuàng)造好一個(gè)強(qiáng)大睡城的時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。

　　居住在這些“最后的睡城”里，現(xiàn)實(shí)的生活體驗(yàn)有很多矛盾點(diǎn)，既想有一個(gè)家，又不得不忍受配套的缺失或環(huán)境的不宜居，到市區(qū)通勤也消耗精力，同時(shí)資產(chǎn)價(jià)值也難以保值。

　　對(duì)于一個(gè)城市發(fā)展來說，要反思如何實(shí)現(xiàn)真正的職住平衡和產(chǎn)城融合，以后避免制造新的、功能單一的睡城。

　　而對(duì)于我們普通購房者來說，上海的城市發(fā)展邏輯變了，市場變了，置業(yè)邏輯也變了。