深圳豪宅不夠貴，具象化

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

如果按照現(xiàn)在的市場，過去深圳的豪宅都算是白菜價(jià)了。

未來可能3000都不算是豪宅的門檻價(jià)，得要5000萬才算。

再次超越

終于，又一個(gè)位于深圳南山后海板塊的豪宅產(chǎn)品開始預(yù)售了。

但開出來的價(jià)格，著實(shí)讓人大吃一驚。

相比預(yù)期的價(jià)格貴了非常多，前陣子的吹風(fēng)價(jià)約15 - 25萬/㎡。

這就意味著，深圳史上最貴單價(jià)新房誕生。

如果說前陣子不斷刷屏的后海澐璽花園已經(jīng)很貴，那么在中信信悅灣面前，就顯得多少有些無力了。

12月22日，位于深圳市南山中心路一側(cè)的中信信悅灣（備案名：元灣府）獲批預(yù)售，156套302~658平大戶型，備案均價(jià)約24.44萬元/㎡，單價(jià)區(qū)間約17.66萬—38萬/平，總價(jià)區(qū)間約5326萬～2億5002萬。

其中，302平戶型備案單價(jià)約17.66萬—26.6萬/㎡，總價(jià)約5327萬—8051萬，套均總價(jià)約6900萬；

370平備案單價(jià)約21.44萬—31.07萬/㎡，總價(jià)約7920萬—1.15億，套均總價(jià)約9726萬；

兩套頂復(fù)戶型，519㎡單價(jià)約36萬/㎡，總價(jià)約1.87億，658㎡單價(jià)約38萬/㎡，總價(jià)約2.5億。

這個(gè)價(jià)格幾乎直接秒殺深圳其他同類高層豪宅。

要知道中信信悅灣住宅部分最高51層，最低43層。

而同為超高層住宅，后海澐璽花園、新世界香蜜四季家園，中洲灣迎海（大戶型），深圳中心·天元，深業(yè)世紀(jì)山谷，中海深灣玖序，招商璽家園等豪宅，有的不僅比中信信悅灣住宅總層數(shù)低，還都沒有中信信悅灣貴。

后海澐璽花園209~1149平戶型備案均價(jià)約16.88萬/平，單價(jià)區(qū)間約14.5萬—35萬/平；

深圳中心·天元314~660平戶型備案均價(jià)約11.55萬/平，單價(jià)區(qū)間約9萬—13.04萬/平；

深業(yè)世紀(jì)山谷231~1080平戶型備案均價(jià)約11.62萬/平，單價(jià)區(qū)間約7.6萬—14萬/平；

中海深灣玖序1棟A座329~550平戶型備案均價(jià)約13.78萬/平，單價(jià)區(qū)間約約10.6萬—19.98萬/㎡（毛坯）；

招商璽家園123~424平戶型，備案均價(jià)約11.23萬/平，單價(jià)區(qū)間約10萬—16.3萬/平。

這就顯得過去限價(jià)背景下的深圳豪宅很白菜價(jià)了。

即使是與最近入市的后海澐璽花園1078㎡天花板價(jià)格相比，也貴了約3萬/平。

另外，還值得注意的是，中信信悅灣，雖然采用建筑設(shè)計(jì)新規(guī)規(guī)劃的戶型，但備案平臺(tái)顯示的得房率與深圳過去同類豪宅產(chǎn)品的得房率相差并不明顯。

中信信悅灣備案平臺(tái)顯示得房約77%，這就意味著，項(xiàng)目的套內(nèi)均價(jià)已經(jīng)到約31.74萬/平。

而2019年入市的深圳福田香蜜湖板塊的深業(yè)中城，備案平臺(tái)顯示得房率約82%，2022年入市的深圳福田中心的中心天元，備案平臺(tái)顯示得房率約77%，2024年入市的深圳南山紅樹灣板塊的中海深灣玖序（1棟A）備案平臺(tái)顯示得房率約78%。

可以看出，這個(gè)產(chǎn)品上開發(fā)商是鉚足了勁，要做深圳新豪宅的top1。

這樣的價(jià)格數(shù)字，相信不僅會(huì)是深圳新房接下來錨定的標(biāo)桿，也將會(huì)在很長一段時(shí)間內(nèi)引領(lǐng)深圳豪宅的價(jià)格。

很大概率，后續(xù)深超總T207-0068宗地以及其他核心用地的住宅也會(huì)跟上。

頂豪邏輯

不用多說，中信信悅灣蛇口這個(gè)地段，加上一線海景和全大平層設(shè)計(jì)，明顯瞄準(zhǔn)的頂豪客群。

據(jù)了解，窗墻比達(dá)到1:7，270°景觀陽臺(tái)、客廳轉(zhuǎn)角無柱，以及室內(nèi)最高約3.6m的設(shè)計(jì)，最大限度展示景觀面。

這樣的產(chǎn)品，開盤結(jié)果將會(huì)是深圳豪宅最大的一次考驗(yàn)。

并且超高定價(jià)對(duì)深圳樓市將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

這不僅影響后續(xù)深圳的頂豪定價(jià)，也將深圳的頂豪產(chǎn)品直接拉到20萬+/平的水平上。

未來“20萬+/㎡” 有可能會(huì)成為深圳灣頂豪 “標(biāo)配”。

其次，銷售終端的成交結(jié)果，代表深圳豪宅市場的溫度以及需求。

若賣得好，對(duì)市場和開發(fā)商信心，有一定的強(qiáng)化作用，畢竟中信信悅灣還有住宅樓棟未推售。

若賣得不好，對(duì)市場而言，不僅反映的是市場不買賬，更反映的是深圳市場對(duì)富豪們，甚至香港高端購買力的吸引程度。

當(dāng)初，位于太子灣油輪母港附近的招商璽家園就因?yàn)榈乩砦恢脙?yōu)勢(shì)，吸引了不少香港的客戶群體。

以項(xiàng)目的所在位置來看，直線一公里范圍內(nèi)就是深圳灣口岸，與香港的接壤距離非常便利，一定程度上也，也總有香港的地緣客群。

對(duì)這些地緣客群的吸引力，間接反映出頂豪群體的消費(fèi)信心。

當(dāng)年位于深圳蛇口的雙璽三期時(shí)光道開盤，作為蛇口片區(qū)頂級(jí)的一線臨海豪宅，就是市場高度認(rèn)可，于是誕生了“5000萬蹲”的樓市神話。

這個(gè)項(xiàng)目2018年開盤，推出167套205-425平大戶型，備案均價(jià)約12.4萬元/㎡，單價(jià)區(qū)間約 8.17-15.42 萬 /㎡，開盤當(dāng)天500萬認(rèn)籌金，凍資900名，近33億認(rèn)籌金。

而當(dāng)時(shí)市場上很多人表示看不懂，為何一個(gè)項(xiàng)目能讓當(dāng)時(shí)的土豪們趨之若鶩。

真正的原因是當(dāng)年有人打新雙璽三期時(shí)光道，投資直接轉(zhuǎn)手就大賺到大幾百萬。

后來這個(gè)項(xiàng)目一路狂歌，成交高峰以27萬/平左右定格在2023年。

所以，單從滿足自住需求的角度看，是很難解釋這種價(jià)格的房子的。

這就更不用說起步總價(jià)就已經(jīng)是5000萬+/套的住宅。

所以，這樣的一個(gè)項(xiàng)目，反映的不僅是頂豪市場韌性程度，也是深圳樓市歷史進(jìn)程的一次轉(zhuǎn)折。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場

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