陳偉奇律師｜承包人優先受償權，僅能針對未出售房產主張嗎？

陳偉奇：工程案件律師

陳偉奇個人社會職稱

政協茂名市電白區第二屆委員會委員

貴州省茂名商會執行會長

振興電白廣州聯誼會常務副會長

西南政法大學法學博士

西南政法大學中國法文化研究傳播中心研究員

廣東盈隆律師事務所副主任

廣東盈隆（貴陽）律師事務所管委會主任

盈隆法律研究中心主任

中國廣州仲裁委員會仲裁員

廣州市司法局調解專家

建設工程合同糾紛專業律師

廣州大學不動產研究中心研究員

茂商新媒體平臺“茂名故事館”、“商訊0668”常年法律顧問

陳偉奇律師法律知識講座

最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）第三十八條之規定，“建設工程質量合格，承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。”第三十九條之規定，“未竣工的建設工程質量合格，承包人請求其承建工程的價款就其承建工程部分折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。”

根據上述法律規定可知，在建設工程領域中，當發包人與承包人就工程款支付產生糾紛時，承包人除了有權要求發包人支付工程款外，還有權主張優先受償權。原則，如果該工程的性質不存在不宜折價、拍賣的情形下，人民法院一般會支持優先受償的主張。

因此，對于可以折價、拍賣的工程項目，具體包括什么范圍？如果相應的房產已經出售，承包人是否還有權主張優先受償權？

讓我們通過解讀最高人民法院的案例來進行分析。相關案例：（2022）最高法民終24號

2012年5月3日，公司與某乙集團未經招投標程序簽訂《工程施工總承包合同》，雙方對權利義務、質量與驗收、合同和價款等內容進行約定。

2013年5月24日和2013年12月6日，某甲公司就案涉工程一標段和二標段分別發出招標通知書，某乙集團提交投標文件后，某甲公司隨即于2013年7月2日和2014年1月17日向某乙集團發出中標通知書，載明由某乙集團為案涉工程一標段和二標段施工的中標人。

備案于2013年7月1日和2014年1月23日（簽訂時間不詳）的兩份《備案合同》對一標段、二標段進行了分別約定，兩份合同總的工程范圍與《2012年合同》工程范圍一致。一標段工程價款是233744303元，其中包括暫列金額17815392元。二標段工程價款是134397106元，其中包括暫列金額10305381元。兩份合同對其余條款約定一致。

2012年5月17日，某甲公司向某乙集團發出進場通知，某乙集團進場施工。

《竣工驗收報告》載明“本工程Ⅰ標段（1#樓、2#樓、3#樓、8#樓及部分地下室、商業樓）開工日期2013年6月20日，竣工驗收日期2019年5月31日；Ⅱ標段（4-7#樓及部分地下室）開工日期2013年3月25日，竣工驗收日期2019年5月31日。工程竣工驗收合格。”

因雙方就案涉工程產生爭議，某乙集團將某甲公司訴至法院，訴求某甲公司向某乙集團支付己完工程的工程款、返還履約保證金、遲延返還履約保證金利息、遲延開工補償費、確認某乙集團就前述訴訟請求對位于四川省成都市郫都區×鎮×村×大學×名城1＃樓Ａ區、1＃樓Ｂ區、2＃樓、3＃樓、4＃樓、5＃樓、6＃樓、7＃樓及商業、8＃樓及各樓棟地下室工程拍賣或折價的價款享有優先受償權等。

2019年9月3日，某乙集團提交書面鑒定申請，請求法院委托司法審價單位對某乙集團承建的成都市郫縣安靖鎮方橋村西南交通大學新校商住區學府名城（原盛源?學府名城）1#樓A區、1#樓B區、2#樓、3#樓、4#樓、5#樓、6#樓、7#樓及商業、8#樓及各樓棟地下室工程的已完工程造價（含停窩工損失等費用）根據下列合同文件進行司法鑒定。

一審法院經審理，認定某乙集團關于支付工程款的訴訟請求部分成立。

關于某乙集團訴求的優先受償權主張，一審法院認為按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”之規定和《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）的精神，某乙集團在2018年7月提起訴訟，依法在欠付工程款79209792.12元范圍內就未銷售房產享有建設工程優先受償權。

因此，一審法院判決：某甲公司向某乙集團支付工程款79209792.12元及逾期付款利息等；某乙集團在79209792.12元范圍內對位于四川省成都市郫都區×鎮×村×大學×名城1＃樓Ａ區、1＃樓Ｂ區、2＃樓、3＃樓、4＃樓、5＃樓、6＃樓、7＃樓及商業、8＃樓及各樓棟地下室工程的未銷售房產拍賣或折價的價款享有優先受償權。”

某乙集團與某甲公司均不服一審判決，向最高人民法院提起上訴。關于優先受償權的訴求，某乙集團上訴稱，

一審將某乙集團的優先受償權對象僅限于未銷售的房產有誤，案涉工程既有房產又有車位。

一審認為某乙集團僅就“未銷售房產”享有建設工程優先受償權有誤。已銷售房屋是否已交付全部或大部分房款不明，且上訴人涉訴較多，存在用網簽房產逃避債務執行的情形。此外，購房人和施工方均享有優先受償權并不矛盾，只是在執行中，各項優先權會再次排序。

某甲公司辯稱，根據法律明確規定，業主的優先權優先于施工人的優先權，因此一審判決某乙集團的優先受償權范圍限于未銷售房產，并無不當。

最高人民法院認為，首先，優先受償權的對象是其承建的整個工程，不限于房產或車位。其次，不動產上同時存在商品房買受人、建設工程價款、抵押等多種優先權并不矛盾，對建設工程價款優先權的確認，并不構成對該物上存在的其他權利的否定，各優先權在權利實現與行使時的順位判定，并不屬于本案應該且能夠處理的內容。因此，一審法院確認的優先受償權內容有誤，應予以糾正。

最終，最高人民法院改判，“龍元公司在71227563.26元范圍內對位于四川省成都市郫都區×鎮×村×大學×名城1＃樓Ａ區、1＃樓Ｂ區、2＃樓、3＃樓、4＃樓、5＃樓、6＃樓、7＃樓及商業、8＃樓及各樓棟地下室工程折價或拍賣的價款享有優先受償權。”

根據上述最高人民法院的判例可知，不動產上可能存在多種優先權，如商品房買受人的優先權、建設工程價款優先受償權和抵押權等，這些優先權在法律上并不矛盾，只是在實現順序上存在先后之分。因此，若承包人享有建設工程的優先受償權的情況下，該優先受償權的范圍應該是承包人承建的整個工程，而不是僅限于未銷售、未處理的房產或車位。

在建筑行業的經濟活動中，同一建筑物上常常會出現建設工程價款優先權、抵押權及小業主物權等權利并存的復雜局面。這些權利不僅涉及多方利益，也給施工單位收回工程款帶來巨大挑戰。

首先，《民法典》第807條賦予了承包人對工程折價或拍賣價款的優先受償權，這是施工企業維護自身利益的重要法律武器。《建工解釋一》第36 - 42條則進一步細化了該權利，明確優先權范圍僅限于承包人實際損失，將違約金性質款項等排除在外；同時規定了權利行使期限的時間最長為18個月，從發包人應付工程款之日起計算。在權利順位上，工程款優先權優先于抵押權和其他債權，但需承包人在法定期限內積極主張才能生效。

其次，根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，已支付全部或大部分購房款、用于居住用途的消費者，其物權具有優先地位，優先于建設工程價款優先權和抵押權。不過，這一優先權的行使需滿足嚴格條件，包括購房合同有效、已支付價款超過50%，且未辦理過戶并非因買受人自身原因。這一規定旨在保護消費者的居住權益，體現了法律對民生的特殊關注。

再者，《民法典》第414條規定抵押權按登記時間先后受償，但在與建設工程優先權及消費者物權發生沖突時，抵押權的受償順序需讓位于前兩者。這意味著，即便抵押權經過合法登記，在面對建設工程價款優先權和符合條件的消費者物權時，也無法優先獲得清償。

總體而言，權利順位呈現為：消費者物權（符合條件）＞建設工程價款優先權＞抵押權＞普通債權。這一順位體系構建了不同權利在同一建筑物上的受償秩序。

對施工單位而言，為保障建設工程優先受償權，可從如下方面準備：

第一，要從合同簽訂和工程管理入手。簽訂合法有效的施工合同，明確工程款支付條款，為后續主張權利奠定基礎；及時辦理工程竣工驗收手續并取得證明文件，因為工程質量合格是行使優先權的前提；定期與發包方對賬，以書面形式固定工程款金額及應付時間，避免因證據不足影響權利主張。

第二，要盡可能及時行使優先權。施工單位需在應付工程款之日起18個月內提起訴訟或仲裁，一旦超期，將喪失這一法定優先權。在主張方式上，建議通過司法程序確認優先權，并在執行程序中將權利轉化為實際的經濟利益。

第三。要及時監控發包人資產及銷售情況。為防止發包人轉移資產，施工單位可對發包人財產申請訴前或訴中保全；同時密切追蹤房產銷售情況，若發現發包人低價出售房產或消費者購房比例過高，可能損害自身優先權時，可依據《民法典》第154條主張發包人與第三方存在惡意串通行為，申請撤銷銷售合同。

在實際操作中，施工單位需注意優先權范圍的限制，主張權利時需剔除違約金、利息等非直接損失；仔細甄別購房者的身份，對于購買多套房產等非以居住為目的的購房行為，其不適用優先保護；即便工程未竣工，只要質量合格，依據《建工解釋一》第39條，施工單位仍可主張優先權；在執行階段，要及時向執行法院提交優先權依據，確保在執行方案中優先受償。

在建設工程價款優先權、抵押權與小業主物權的沖突中，施工單位要善于運用法律武器，將事前防范、事中監控與事后維權相結合。通過精準把握權利順位的法律規定，制定并實施有效的實務策略，施工企業能夠在復雜的權利博弈中占據主動，最大限度保障工程款回收，維護自身的合法權益，為企業的持續健康發展筑牢法律防線。

陳奇律師工程案例100期之第八十三期分享完畢。

供稿：陳偉奇

新媒體平臺（茂名故事館&商訊0668）特約通訊員：伍斯興

整理發布：茂商新媒體編輯部

支持單位：五桂山沉香酒

茂商圈新動態，企業新聞報道，歡迎來稿發布！

茂商新媒體資訊平臺

茂商新媒體平臺（包含茂名故事館與商訊0668）憑借其強大的資源鏈接能力和多元的品牌宣傳手段，覆蓋了制造業、服務業、文化創意產業等各行各業。它不僅為企業提供了廣闊的發展空間，也為行業間的交流合作搭建了平臺，在行業與市場中強化整體茂商品牌影響力，成為促進商業繁榮、推動經濟發展的重要引擎，托舉企業品牌“起飛”，更讓自強不息的茂商精神成為地域商業名片，引領群體于時代潮頭，乘風破浪、續寫輝煌。