7雄決戰(zhàn)東三環(huán)！懋源超50億拿下朝陽(yáng)松榆里宅地

買(mǎi)房大家?guī)?025年北京土地的第34篇推送

又是朝陽(yáng)，又是三環(huán)。

今年下半年，北京土拍市場(chǎng)僅有的兩場(chǎng)熱鬧，都發(fā)生在朝陽(yáng)三環(huán)。

先是今年9月30日，朝陽(yáng)太陽(yáng)宮地塊，經(jīng)過(guò)9家開(kāi)發(fā)商300多輪舉牌，被中建智地以43.145億，超39%的溢價(jià)率的代價(jià)收入囊中。

再是剛剛，朝陽(yáng)松榆里地塊，遭到7家房企輪番爭(zhēng)搶?zhuān)詈蠼?jīng)過(guò)172輪輪番競(jìng)價(jià)，懋源笑到最后，以50.24億，18.21%溢價(jià)率摘得。

與松榆里地塊同一天完成出讓的，還有房山北廣陽(yáng)城地塊，不過(guò)其略顯低調(diào)，被北京城建以底價(jià)低調(diào)拿下。

至此，至此，2025年北京土拍宅地成交量來(lái)到36組，總成交金額達(dá)到1292.12億元。

2025北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱(chēng)：朝陽(yáng)區(qū)松榆里平房區(qū)城中村改造項(xiàng)目0410-0001地塊；

拿地房企：懋源；

成交金額：50.24億元（溢價(jià)率18.21%）；

住宅樓面價(jià)：6.24萬(wàn)/平。

朝陽(yáng)松榆里地塊位置

地塊名稱(chēng)：房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)北廣陽(yáng)城棚戶(hù)區(qū)改造二片區(qū)項(xiàng)目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地塊；

拿地房企：北京城建；

成交金額：14.71億元（底價(jià)）；

住宅樓面價(jià)：1.81萬(wàn)/平。

房山北廣陽(yáng)城地塊位置

今天成交的兩塊地，松榆里地塊可以說(shuō)是全程關(guān)注的明星地塊，但房山地塊也屬于區(qū)域內(nèi)的C位地塊。

包哥今兒還是重點(diǎn)講松榆里地塊，對(duì)房山地塊感興趣的，加包哥微信，咱們私下聊去。

今天，朝陽(yáng)松榆里地塊引來(lái)懋源、首開(kāi)、金隅、越秀+建工、建發(fā)、招商、中建玖合7家房企爭(zhēng)搶。要知道現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，尤其到年底階段，讓房企從自己腰包掏錢(qián)，而且不惜高溢價(jià)拿地，足以證明地塊的含金量。

松榆里地塊位置

松榆里地塊位于北京市朝陽(yáng)區(qū)潘家園街道，地處東三環(huán)至東四環(huán)之間的黃金區(qū)位，屬于“黃金東3.5環(huán)”。

從交通便利度看，地塊緊鄰地鐵14號(hào)線北工大西門(mén)站，距離僅約100米，真正實(shí)現(xiàn)了“地鐵上蓋”，西側(cè)直線1.1公里、西北側(cè)直線1.4公里，就是10號(hào)線潘家園站和勁松站。

此外，地塊周邊還有西大望路、松榆北路等城市主干道，可快速抵達(dá)東三環(huán)、廣渠路等主要道路。

商業(yè)配套方面，周邊2公里范圍內(nèi)匯聚了燕莎奧特萊斯、北京朝陽(yáng)合生匯、芳圓里ID MALL等大型商業(yè)綜合體。

醫(yī)療資源有中國(guó)醫(yī)學(xué)科學(xué)院腫瘤醫(yī)院（三甲）、北京垂楊柳醫(yī)院等；教育資源則包括垂楊柳中心小學(xué)、匯文中學(xué)朝陽(yáng)分校等多所學(xué)校。

環(huán)線加上配套優(yōu)勢(shì)，賦予松榆里地塊天生的流量光環(huán)。

此外，松榆里地塊本身素質(zhì)也非常高。

首先地塊性質(zhì)為純住宅用地，用地規(guī)模2.89萬(wàn)平，地上建筑規(guī)模8.08萬(wàn)平。

相關(guān)配建包括一處用地面積300平的開(kāi)閉站，還有一條7.5米寬的南北向街坊路。

松榆里地塊基礎(chǔ)信息

配建幾乎可以忽略不計(jì)，所以純住宅屬性減小了開(kāi)發(fā)商很大的開(kāi)發(fā)難度。

此外，地塊容積率定在2.8，相對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)的住宅用地肯定是高，但松榆里是在寸土寸金的東三環(huán)，所以這也不是大毛病。

還有，地塊的控高是60米，局部80米的要求，妥妥的要做小高層產(chǎn)品了。

再看地塊具體的形狀，除了東南側(cè)因?yàn)榧扔薪ㄖ脑蛴悬c(diǎn)不規(guī)則，但整體比較規(guī)整，呈東西長(zhǎng)、南北短的方正矩形，東西面寬約300米，南北進(jìn)深約100米。

這種形狀利于打造大面寬、南北通透的改善型產(chǎn)品。

圖源北京市規(guī)自委官網(wǎng)

最后，看價(jià)格方面。

松榆里地塊的起始價(jià)是42.5億元，粗算住宅樓面價(jià)達(dá)到5.28萬(wàn)/平。

按照最終成交價(jià)50.24億粗算，最終的住宅成交樓面價(jià)達(dá)到6.24萬(wàn)/平。

松榆里地塊所在的板塊內(nèi)近些年并沒(méi)有太多的新增土地供應(yīng)，上一次有土地出讓還是4年前的2021年12月，當(dāng)時(shí)這宗地是要求現(xiàn)房銷(xiāo)售，所以今年8月才入市，也就是距離地塊東北側(cè)直線1.3公里左右的能建東譽(yù)府。

但能建東譽(yù)府整體體量比較小，總共95套房源，目前的去化率已經(jīng)接近60%，網(wǎng)簽均價(jià)10.78萬(wàn)/平。

松榆里地塊周邊新房情況

還有距離松榆里地塊3公里左右的東南3.5環(huán)的分鐘寺板塊，目前北京天譽(yù)已經(jīng)在售現(xiàn)房了，今年前十個(gè)月成交的26套房源中，成交均價(jià)已經(jīng)降到10萬(wàn)/平以下，在9.6萬(wàn)/平左右。

再就是松榆里地塊東南方向3.5公里左右的十八里店板塊，環(huán)線屬于東南四環(huán)外，在售的中海朝陽(yáng)ONE和北京隅東序，目前的網(wǎng)簽均價(jià)都在7.6萬(wàn)/平左右。

二手房市場(chǎng)方面，周邊住宅小區(qū)主要以老舊小區(qū)為主，如松榆西里小區(qū)建成于1998年，松榆里社區(qū)甚至早在1992年就已竣工。

這些老舊二手房?jī)r(jià)格普遍低于新房，掛牌價(jià)格普遍在5萬(wàn)/平以下，但居住品質(zhì)有限。

地塊周邊比較好的品質(zhì)次新，2010年之后建成的鴻坤花語(yǔ)墅，二手房掛牌均價(jià)都在10.4萬(wàn)/平，2010年前后建成的山水文園，目前二手房掛牌均價(jià)在8萬(wàn)/平左右。

松榆里地塊周邊二手房情況（圖源貝殼官網(wǎng)）

松榆里地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)反映了北京土地市場(chǎng)一個(gè)明顯趨勢(shì)：核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)地塊正成為稀缺資源，這片東三環(huán)的黃金地段將崛起一個(gè)新的高端改善住宅項(xiàng)目。

還有一個(gè)懸念，可能要等項(xiàng)目入市才能揭曉了，就是松榆里項(xiàng)目準(zhǔn)備賣(mài)多少錢(qián)一平？

今天底價(jià)成交的房山北廣陽(yáng)城地塊，由3塊住宅用地+1塊城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地+1塊幼兒用地組成。

房山北廣陽(yáng)城地塊信息

房山這組地塊，在房山算是十分優(yōu)質(zhì)的C位地塊了，距離房山線廣陽(yáng)城地鐵站直線150米，商業(yè)配套，北側(cè)1.1公里，是在建的山姆會(huì)員店，南側(cè)大約1.5公里，就是房山熙悅天街。

教育資源方面，板塊內(nèi)有一處規(guī)劃九年一貫制學(xué)校，此外，地塊東北側(cè)直線600米就是規(guī)劃的宣武醫(yī)院房山院區(qū)。

總之這塊地周邊房山“要啥有啥”的狀態(tài)。

更具體的消息，歡迎私聊包哥。

今天的兩塊地成功出讓后，北京已經(jīng)掛牌的地塊還有4塊未完成出讓?zhuān)渲凶钍荜P(guān)注的要屬海淀上地地塊了，定在12月23日開(kāi)拍，到時(shí)候包哥會(huì)第一時(shí)間跟進(jìn)。

北京宅地待拍地塊信息（12.25）

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以上。

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