海口五源河體育場南側地塊“商改住”引熱議，資規局逐一回應

中房報記者 陳標志 海南報道

一塊土地規劃調整，引發了一場關于城市長遠發展的公共討論。

4月27日，海口市自然資源和規劃局發布《海口市五源河片區控制性詳細規劃（修編）》XY0503016地塊規劃修改公示，擬將五源河體育場南側一宗占地約176畝的商服用地內部進行調整與分割。

根據修改方案，該地塊將一分為二：約92.33畝調整為二類城鎮住宅用地，約83.7畝調整為留白用地，原配建的公服市政配套將保留于留白地塊。

五源河文化體育中心為海南省海口市甲級體育中心及文化休閑中心，其重要組成部分的五源河體育場是海南首座甲級體育場，可同時容納數萬名觀眾。五源河文化體育中心同時也是海口西海岸片區人口導入的重要引擎。

XY0503016地塊“商改住”消息一出，立即引起了廣大市民關注和熱議，并表達了一定的憂慮與質疑，涉及噪音、交通承載等方面。

“歡迎廣大市民繼續對此提出寶貴意見和建議，我們重視每位市民的每一條意見，在公示時間結束后將進行匯總，并集中逐一回復市民。”海口市資規局相關負責人告訴中國房地產報記者，對于市民的意見、建議，他們十分重視。

記者了解到，在這場由“一塊地”引發的討論背后，折射的正是海口城市發展轉型期如何“盤活存量、優化結構、凝聚人氣”的深層命題。

“商改住”地塊的三重質疑

4月27日，海口市資規局發布公告，對海口五源河片區XY0503016地塊的規劃修改進行公示。

根據修改方案，在該宗176畝的“商業/商務金融/交通場站混合用地”地塊中，約92.33畝調整為二類城鎮住宅用地，約83.7畝調整為留白用地，原配建的公服市政配套將保留于留白地塊。

由于該宗地塊位于海南省首座甲級體育場——海口五源河體育場南側，是構筑五源河文體中心完整空間體系較重要的組成部分。為此，上述修規公示在當地引起廣泛關注，部分市民對這一“商改住”規劃也提出了質疑，主要集中在三個方面——

活動噪聲與居住屬性的沖突。該觀點認為，演唱會、賽事帶來的高分貝噪聲，是文體中心的常態。一旦居民入住，投訴幾乎不可避免。

人流與交通承載壓力疊加。大型活動期間，數萬人進出，對道路、停車、安保提出極高要求，本應用于疏散與緩沖的空間一旦被開發為住宅，運行彈性將明顯下降。

公共空間被切割的隱性損失。文體中心的價值，很大程度來自其整體性，住宅小區往往意味著“圍合”與“私有化”，這勢必削弱公共空間的連續性與開放性。另外，原本精心規劃的圓環造型中強勢插入矩形住宅地塊，破壞文體中心的整體性和視覺美感，余下的碎片地塊也難以使用。

“單純新建商品住宅并不能持續導入人口、集聚人氣。”家住五源河片區的楊先生認為，真正實現居住平衡關鍵在于堅守原有規劃定位，保留片區預留商業用地，適時布局酒店、文旅、商務辦公、大型商超、休閑娛樂等多元商業業態。

他建議，通過商業綜合體集聚消費人流，創造本地就業崗位，自然帶動周邊居住需求提升，實現多方共贏。“一味扎堆建設住宅，只會加劇供需失衡，根本無法吸引外來人口、凝聚片區活力。”楊先生稱。

作為海南省規模最大、等級最高的綜合性文體中心，從周杰倫、華晨宇到坎耶·維斯特、查理·普斯，年均有10多場大型演藝賽事在此舉行，屢次創造外地游客占比超9成的爆款文旅熱點，是海口打造“國際演藝之都”的核心引擎。

為此，五源河文體中心片區的未來，承載著數以萬計民眾的翹首期盼。

政府部門回應

地塊修改規劃前后對比

市民對五源河片區XY0503016地塊“商改住”的爭議，也引起了海口市有關方面的高度重視。面對市民的質疑，海口市資規局從5個維度給予了詳細回應。

在噪聲防控方面，海口市資規局回應稱，已提出“三重緩沖”策略。其一，住宅北側退距綠化帶7米，利用15米規劃綠化帶及60米道路紅線疊加形成83米長的噪聲緩沖區；其二，臨路住宅外立面禁止設置開敞陽臺，臥室盡量背向文體中心布局；其三，采用高性能隔聲門窗與外墻隔聲系統，確保符合《民用建筑隔聲設計規范》要求。

通過這些技術的疊加，旨在將大型活動期間的聲環境擾動降至可控范圍。

在交通承載方面，這一調規會將原本的商業商務混合用地調整為住宅后，高峰小時生成交通量會顯著下降，會有利于減輕活動日周邊的交通壓力。

同時，項目在南側、西側新增了城市支路，住宅主出口避開主干道接入長濱路西側；原配建的公共停車場、公交場站、通信機房等公共服務設施也一并保留于留白地塊，后續還會同步優化預留大型活動專用的臨時單向通行及公交接駁方案。

關于“碎片化切割”的擔憂，海口市資規局回應則明確指出，調整地塊原使用性質為商業/商務金融/交通場站混合用地，并非文體核心區用地，其性質轉變并不會干擾“一場多館”的整體格局。

此外，為提升整體規劃品質，將取消原有的弧形道路，轉而在西側與南側規劃兩處城市支路，使南側建設用地和留白地塊的邊界更清晰、更規整。

與此同時，對住宅的城市設計也加以了高規格的風貌管控：建筑群高低錯落，連續等高建筑不超過3棟；臨路立面的公建化率不低于60%，主色調采暖白與淺米色，確保與五源河體育場、體育館等周邊大型文體建筑的建筑肌理相協調。

另外，不設封閉圍墻，鼓勵底層架空與開敞式互動活力街區。在活動日兼顧人車分流與綜合管理的理念下，這種將品質居住、退讓緩沖與開放空間有機融合的規劃路徑，顯然意在塑造更具煙火氣與年輕力的復合型生活樣板。

“本次規劃修改并非簡單的‘商改住’，而是基于市場研判、功能協同、財務平衡的系統性優化。”海口市資規局相關負責人告訴記者，他們高度重視市民的意見和建議，將在公示時間結束后，集中匯總，逐一回復市民；同時，市民的好的建議，他們也進行采納。

從單純“賽事地標”邁向復合型“產城融合單元”

記者了解到，由海口“一塊地”而引發的熱議，從更深層來看，市民的反饋透露出對“居住平衡”與“產城聯動”的雙重訴求。

記者在當地采訪中了解到，該片區不少居民的共識是：引入大型商超比單純新建住宅更能集聚人氣、激活配套，純住宅底商的引流能力有限，不僅難以真正激發片區活力，還容易加劇賽演期間的擁堵。

若地塊能保留部分大型商業，“既可以用購物廣場天然緩沖體育場噪音，又能順勢填補西海岸南片區大型商超空缺，一舉多得”。

海口市資規局關注到了這一訴求。回應指出，未來將在場館周邊優先啟動1.5級開發配套，即引入餐飲、零售、文創體驗等輕資產業態，以短期見效的商業服務業補齊目前的配套短板，反向賦能居住人流與活動人流的消費轉換。

同時，海口市商業空置壓力明確存在，當前全市商辦市場出現供過于求態勢，部分地段寫字樓空置率處于高位區間。在此形勢下，通過市場規律合理配置居住指標，避免同質化商辦產品集中入市，正是基于海口宏觀市場風險的科學決策。

將視線拉回宏觀格局，五源河文體中心片區從一開始就承載著多重期待。

為何要把176畝核心地段納入規劃調整？海口市資規局在“修改原因”中將此表述為：“為盤活土地資源，促進節約集約利用，落實‘規劃先行、產城融合、運營為要、持續創新’的開發原則。”

根據《海口市五源河片區控制性詳細規劃（修編）》以及五源河文體中心項目建設思路，整個區域總占地超過400公頃，總投資逾300億元，集合賽事、演藝、產業、休閑與國際交往諸多功能于一體。規劃調整所涉XY0503016地塊正處于秀英區博撫村北片區城市更新范圍內，屬于西海岸近年規模最大的城市更新板塊之一。

目前，該規劃修改公示時間截至5月27日，市民仍可通過海口市資規局官方網站等渠道提意見和建議。