誰在定義深圳下一個十年的超級豪宅？

（深圳灣實景圖）

如何描述2025年的房地產(chǎn)市場，相信你絕對想不到。

主流語境里都是樓市調(diào)整，但任何一次危機都同時在醞釀著新生。尤其是在核心市場，和人們想的完全不一樣。正如新鴻基天璽在金融危機期間創(chuàng)下豪宅天價紀(jì)錄一樣，核心城市經(jīng)常在大熊市里創(chuàng)造出超級豪宅。

當(dāng)下樓市的另一面，我總結(jié)為三個簡明觀點：

1）這是一個典型的K型市場，用術(shù)語說叫“結(jié)構(gòu)化行情”，大部分產(chǎn)品下行的同時，金字塔尖產(chǎn)品頑強上行，高凈值人群對超級豪宅的需求超乎想象。

2）隨著中國房地產(chǎn)長達(dá)20年的緊縮監(jiān)管的徹底解除，有限的超級城市將會誕生出一大批跨時代的超級豪宅。

3）剛剛成為“中國APEC第三城”的深圳，作為內(nèi)地可與上海比肩的超級城市，也在呼喚新的標(biāo)桿作品出現(xiàn)。2025年將是“元年”，在深圳灣誕生，并將定義深圳超級豪宅的下一個十年。

除了前三季度70個大中城市均價持續(xù)下降之外，還需要記錄一點：以上海為首的超級城市的億元豪宅陣營，幾乎從年頭熱銷到年尾！

這一場“K型市場”從去年便開始啟動了，在市場極度悲觀時，上海頂豪市場就已經(jīng)異動。去年6月至今年10月，上海超級豪宅市場幾乎是全時間線持續(xù)熱銷！

這期間，綠城潮鳴東方、融創(chuàng)壹號院、金陵華庭、高福云境等等，均是單價高達(dá)20萬/平米，套均價格6000萬元以上，包含多套億元別墅，但全都以極快的速度售罄。

易居研究院統(tǒng)計，今年上半年全國30個重點城市中，成交總價5000萬元以上的一手豪宅，上海占比高達(dá)78%。加上下半年數(shù)據(jù)，上海今年成交的億元豪宅已經(jīng)遠(yuǎn)超2018年，反創(chuàng)歷史紀(jì)錄。

并且，上海的豪宅熱度，正在呈城市擴散之勢。今年4月以來，北京、深圳、杭州、廣州都陸續(xù)出現(xiàn)了超級地王。超級地王之后便是超級樓王，已成必然。

在深圳，這樣的熱火也已燃起。一則在新房市場，今年會有深圳灣澐璽在內(nèi)的多個超級豪宅出現(xiàn)；二則，深圳今年出現(xiàn)了一些高價地王預(yù)示著未來的豪宅市場的可持續(xù)；三則，在二手市場也出現(xiàn)了超級成交。上月底，華僑城純水岸別墅以超3.64億元拍賣成交，單價高達(dá)57萬元/平米，創(chuàng)下深圳房地產(chǎn)歷史紀(jì)錄。

考察其因，我認(rèn)為就兩個：1）供應(yīng)側(cè)，監(jiān)管大寬松，寶地釋放，產(chǎn)品躍遷；2）需求側(cè)，高凈值人群常年受壓抑的改善需求得到釋放。

而這兩個原因，將會催生一大批影響未來10年的新一代超級豪宅。

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歷史如何記錄2025的樓市？

從以上兩個角度，我大膽判斷：深圳的高凈值人群不但在呼喚劃時代的超級豪宅出現(xiàn)，而且深圳這座城市也已經(jīng)完全具備了新一代超級豪宅出現(xiàn)的所有條件。從2025年開始，深圳便將迎來超級豪宅復(fù)興，出現(xiàn)可以“定義下一個十年”的超級豪宅。

在供給側(cè)方面，市場看到一個最重要的變化，便是：監(jiān)管大放松。表現(xiàn)在兩個層面：其一，土地監(jiān)管大放松，以往在歷史上被嚴(yán)控的“高價核心地塊”，在一線城市又重出江湖，深圳也在核心資產(chǎn)地段拿出了許多“寶藏地塊”進行出讓。

其二，產(chǎn)品監(jiān)管大放松。今年隨著住建部力推“好房子”運動，幾乎所有施加于房地產(chǎn)身上的產(chǎn)品限制全部被解除——以90·70戶型政策、限價政策全面解除為核心。這一點，是一線城市今年為何會涌現(xiàn)出那么多超豪華“新規(guī)大平層”的直接原因。

基于簡單的經(jīng)濟學(xué)規(guī)律，無論是房地產(chǎn)還是整體經(jīng)濟，只要是監(jiān)管大放松，就一定會推動旺盛的企業(yè)創(chuàng)造力出現(xiàn)。

在需求側(cè)方面，我認(rèn)為市場沒有很好的理解為何今年超級豪宅會賣得那般好，原因在于市場嚴(yán)重忽略了一個事實：過往多年的限制政策，令大量高凈值人群的優(yōu)質(zhì)住房需求完全被壓抑！今年超級豪宅的熱銷，恰是他們的需求噴薄所致。

考察深圳的房地產(chǎn)歷史，過去10年限制最嚴(yán)格的時代是深圳房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新最少的時代。真的能夠稱得上“影響下一個十年”、“影響到全中國”的項目，很少。就產(chǎn)品來說，當(dāng)年打出“上海上海灘，深圳深圳灣”的深圳灣1號可以說是一個傳奇。

長期且嚴(yán)厲的監(jiān)管，客觀上導(dǎo)致了高凈值人群的優(yōu)質(zhì)住房需求根本沒有得到滿足。以深圳私營企業(yè)的活力，民間購買力超級強勁，所缺的只有能夠打中他們痛點的好供給。只要有這樣真正的頂流產(chǎn)品出現(xiàn)，一定會如上海一般熱銷。

一句話，深圳房地產(chǎn)，現(xiàn)在正站在一個即將誕生“可以定義下一個十年的超級豪宅”的十字路口。傳奇作品，必然將從今年出現(xiàn)。

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深圳下一個十年的樓市傳奇

定義深圳下一個十年的房地產(chǎn)傳奇，會落子在哪兒？

答案是：還會在深圳灣，只能在深圳灣，并且已經(jīng)出現(xiàn)了——深圳灣澐璽。

許多人還沒有真正意識到，經(jīng)過40年努力耕耘，深圳已經(jīng)成長為一座全球都少見的奇跡城市。容納2000多萬人口的深圳，今日城市之優(yōu)美、基建設(shè)施之完備、行政效率之高……在全球都是一流的存在。

尤其是經(jīng)濟發(fā)展。據(jù)深圳統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年深圳GDP超3.68萬億，更是已成為名副其實的中國“硅谷”——南山區(qū)人均GDP在去年已超7萬美元，躋身世界發(fā)達(dá)經(jīng)濟體之列。

本月1日，深圳再宣重磅利好：成為繼上海、北京之后，中國第三個承辦APEC領(lǐng)導(dǎo)人非正式會議的城市。回想14年前，深圳舉辦大運會，向世界第一次展現(xiàn)出自己的潛力；如今，APEC領(lǐng)導(dǎo)人非正式會議的落子，則宣告了它的城市地位“更上一層樓”。

那么，誰將代表它的城市形象？誰才是深圳眾望所歸的城市名片？

是深圳灣，不會是其它，因為一個城市的名片，最終是市場定義的。

歷經(jīng)20年的建設(shè)，市場已經(jīng)形成共識：面向海灣的這一片地方，才是大眾心目中應(yīng)該對世界展現(xiàn)的深圳名片。有深度參與全球價值鏈的跨國企業(yè)總部布局、有優(yōu)美的超過15公里的海岸線景觀、有完善便利的公共交通與高品質(zhì)的商業(yè)配套、還有完善的文化體育運動空間等。

實際上，深圳灣已完成從地段到場景系統(tǒng)的躍遷。深圳灣文化廣場-深圳人才公園-深圳灣萬象城把文化設(shè)施、濱海綠地與重磅商業(yè)打包成一體化城市體驗。這種高密度、可步行、強內(nèi)容的復(fù)合度，在中國一線濱海城區(qū)里少有同類，對標(biāo)西九龍、麻布臺并不夸張，也由此決定了深圳豪宅的正確答案。

這些都在深圳灣，濃縮于后海約2.26平方公里的土地上。這里匯聚著80多家總部企業(yè)、十余家世界500強，形成了深圳頗具代表性的總部經(jīng)濟集聚區(qū)。

沿沙河西路駛過濱海立交，城市的輪廓隨之展開，遠(yuǎn)處的中國華潤大廈（春筍）拔地而起，成為深圳的視覺地標(biāo)；視線延伸處，深圳灣1號延續(xù)城市封面的形象，勾勒出從商務(wù)到生活的完整天際線。

未來，深圳灣澐璽將以“微笑曲線”的建筑姿態(tài)融入其中，在中國華潤大廈（春筍）與深圳灣1號之間形成新的視覺連接，為深圳灣的天際線帶來更新的表達(dá)。

簡言之，只有深圳灣這片地方，濃縮了深圳全部的精華，展現(xiàn)了深圳所有的美好，是深圳的真正中心。

（概念方案示意圖，非最終效果，僅作參考）

區(qū)位，我們判斷能否誕生出影響一個時代的超級豪宅的首要因素。

我之所以認(rèn)為深圳灣澐璽有希望成為“定義深圳下一個十年”的超級豪宅，底層因素正在于：它所擁有的是深圳灣這一整個重奢配套的生態(tài)系統(tǒng)，而不是某一個孤立要素，由此它創(chuàng)造出的生活方式，是有機且完整的。

深圳灣澐璽所在的2平方公里多的深圳灣后海總部基地為華潤置地2008年開始投資開發(fā)、建設(shè)與運營，歷時近20載，落成了深圳灣體育中心（春繭）、中國華潤大廈（春筍）、高端消費場所深圳灣萬象城（2期剛剛開業(yè)）、占地77萬平方米的深圳人才公園、城市新一代具有全球影響力的設(shè)計文化綜合體深圳灣文化廣場。

這些，每一處，都可以說是深圳網(wǎng)紅打卡的地標(biāo)建筑。而深圳灣澐璽，擁有這一切，不但擁有，而且全部都可以步行可達(dá)！

考慮到華潤置地對整個片區(qū)的統(tǒng)籌布局，深圳灣澐璽應(yīng)理解為深圳灣超級綜合體的重要組成部分，擁有完整的城市生活生態(tài)。它的核心價值在于：構(gòu)建了一種稀缺而高品質(zhì)的生活方式，并在時間的沉淀中具備持續(xù)的生命力。這種系統(tǒng)性的優(yōu)勢，是許多僅依賴單一資源要素的豪宅項目難以具備的。

如果要尋找一個類比，我認(rèn)為深圳灣更接近于紐約的中央公園。比如像西半球第二高、全球最細(xì)的住宅——施坦威大廈（Steinway Tower），這幢400多米高的超級豪宅位于曼哈頓，可以俯瞰整個中央公園，以及紐約城的天際線。普通一套700萬美元，最貴的賣到4億多人民幣。

隨著深圳灣歷時多年的整體建設(shè)基本完成，人們將會越來越感受到這片土地真正的“中心價值”。

深圳灣澐璽，擁有的就是這樣的一種生活想象。

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華潤置地全新頂序作品

要成為影響一個時代的頂流豪宅，除了上述所說的區(qū)位以及隨之而來的生活方式之外，顯然還必須要配有偉大的頗具創(chuàng)造力的產(chǎn)品。

深圳灣澐璽在產(chǎn)品上面，有三處核心競爭力，足以影響到深圳未來的房地產(chǎn)歷史。

其一，住宅的稀缺性。

深圳灣澐璽項目在深圳灣后海總部登良站旁，為去年底華潤置地與中海地產(chǎn)聯(lián)手以總價185.12億元拿下，是去年深圳的土拍地王。重點是，這塊地是后海近十余年來唯一出讓的一塊住宅用地。

項目本身的微觀位置更是值得稱道，可以說是“繁華都市中心的一片綠洲”。緊靠地鐵登良站，距離深圳灣口岸直線距離約1.2公里，步行可達(dá)深圳灣萬象城、深圳人才公園、深圳灣文化廣場、海岸城等等著名公共及商業(yè)場所。

正是基于如此的稀缺價值，這個項目被華潤置地定位為全新頂序作品，要將之打造成為深圳灣的人居地標(biāo)、代表深圳灣的城市封面。

為此，開發(fā)商重金聘請了全球多家知名設(shè)計機構(gòu)，包括設(shè)計過紐約第五大道520號的世界知名建筑師事務(wù)所KPF，傾力打造。項目共由5棟150-250米高的塔樓組成，全東向布局，全面考慮到海景、采光和視野的均衡性。

在居住者的視野中，深圳灣體育中心（春繭）、深圳人才公園、深圳灣的開闊景觀，乃至陽光好的時候福田 CBD—平安金融中心的天際線，都可盡收眼底。而這種視野，本質(zhì)上已經(jīng)在定義這片區(qū)域的城市級稀缺性。

（概念方案示意圖，非最終效果，僅作參考）

其二，產(chǎn)品設(shè)計上極具原創(chuàng)性。

項目在設(shè)計上擁有極強的“封面感”，并且在多處重點設(shè)計中都超越了深圳現(xiàn)有的超級豪宅。KPF為深圳灣澐璽打造了“月牙抱海”的整體造型，以柔性的“微笑曲線”面向深圳灣方向舒展，與片區(qū) skyline 形成連續(xù)而有韻律的界面。塔樓立面從植物細(xì)胞的有機形態(tài)中汲取靈感，細(xì)胞結(jié)構(gòu)的圖案自裙樓開始向上延展，貫穿塔樓立面直至塔冠，呈現(xiàn)出自由律動的肌理表達(dá)，形成深圳灣區(qū)域少見的有機建筑美學(xué)。

空間體系同樣體現(xiàn)出高度的可塑性，項目根據(jù)需求調(diào)整房間數(shù)量，建面約209㎡、建面約269㎡、建面約295㎡、建面約305㎡戶型均可由業(yè)主自由選擇定制化設(shè)計風(fēng)格，廚電亦可在多個高端品牌之間組合定制。

（概念方案示意圖，非最終效果，僅作參考）

項目底盤采用“立體花園”設(shè)計理念，空間利用層次豐富。首層設(shè)置內(nèi)部庭院，二層設(shè)有公共人行天橋（規(guī)劃中），三層打造天際花園，商業(yè)與配套功能疊加于住宅下方，形成私享與公共空間的有序分層。

值得一提的是，項目在首層營造了一個頗具儀式感的“車馬院”歸家空間。入口處，以錯落的高綠籬與精致景墻圍合，先將外界的喧囂輕輕隔斷；步入其中，兩側(cè)綠柱與柱廊的倒影在水面上交織，勾勒出寧靜而有秩序的序列感。車輛在此卸下行程，業(yè)主從容步入大堂，歸家的節(jié)奏隨之放慢。

若繼續(xù)沿車行動線駛?cè)氲叵峦＼噮^(qū)，視線會自然落入“生境之斗”所在的開口。通過這一空間，自然光、植被與新鮮空氣被引入地下，改善采光與通風(fēng)，也讓車庫不再只是功能區(qū)，而是帶有一絲自然氣息的過渡空間。

從立體花園到車馬院，再到生境之斗，深圳灣澐璽以少見的落地深度與生態(tài)思考，讓建筑與自然形成對話，呈現(xiàn)出有機、寧靜而生機充盈的生活場景。

（概念方案示意圖，非最終效果，僅作參考）

在電梯系統(tǒng)的設(shè)計上，深圳灣澐璽也進行了更精細(xì)的分區(qū)與動線規(guī)劃。項目共約600戶，采用高、低區(qū)分層布置，雙梯入戶，設(shè)置獨立電梯廳，實現(xiàn)私密歸家。這樣的設(shè)計既有效縮短候梯時間，又兼顧通行效率與私密性。

電梯系統(tǒng)的邏輯與整體建筑理念一致，在城市核心中，營造出層次清晰、動靜分離的生活體驗。這類分區(qū)與專梯設(shè)計在深圳高端住宅中雖非首次，但能做到如此系統(tǒng)且精細(xì)的項目仍較為少見。

其三，戶型設(shè)計及用材頂流。

再來看深圳灣澐璽的戶型設(shè)計，上周我特地去看了推出的兩個創(chuàng)意展示空間，非常震撼。

深圳灣澐璽首要的稀缺點在于：面積段。真正要成為引領(lǐng)一個時代的超級豪宅，必然是針對深圳以及珠三角最富有人群的，戶型首先要做到足夠大，方顯頂配。

深圳灣澐璽住宅一共只有約600套，全部大戶型，走豪奢路線，首推起步即建面約209平方米，并且北地塊產(chǎn)品有2套penthouse（約1180平米大平層）。Penthouse的回歸，可以視為華潤置地在高端住宅體系上的一次延續(xù)。早在2008年樓市調(diào)整期，華潤幸福里便以約4萬元/平方米的價格面市，長期被視為深圳高端豪宅的代表之一。

這樣的純大戶型豪宅，在今年之前，是“不可想象的”。這個樓盤之所以敢于全面采用闊綽設(shè)計，在我看來，恰恰是上面所說的監(jiān)管寬松及高凈值人群需求受壓等原因。也正因此，可以說，深圳灣澐璽的戶型配置，正式打開了城市高端居住樣本邁向下一個時代的大門。

這個項目其次的稀缺點是：設(shè)計和配置上擁有和上述樓體設(shè)計一樣的“開創(chuàng)性”。

深圳灣澐璽戶型分為高區(qū)、中區(qū)、低區(qū)，每一區(qū)都配置不同面積段的戶型，并且實現(xiàn)了景觀與面積的均衡配置，基本每戶均有朝東大陽臺可享深圳灣CBD景觀。

值得一提的是，樓層高度全部達(dá)到3.6米高。這兩年深圳確有一些樓盤設(shè)計了3.15-3.3米這樣的高度，但是少，更少者在于，幾乎沒有全樓盤設(shè)計，大部分是部分大戶型。但深圳灣澐璽全部做到了，這一點在深圳是“開創(chuàng)性的”。

項目現(xiàn)已開放建面約209㎡ 與建面約 295㎡ 兩種創(chuàng)意展示空間，兩者均延續(xù)整體的藝術(shù)化敘事，但在空間語境與審美取向上各有側(cè)重。

建面約209㎡戶型以城市元素為基底，以簡潔線條勾勒空間輪廓，輔以藝術(shù)裝置點綴，并結(jié)合智能科技系統(tǒng)，呈現(xiàn)出兼具現(xiàn)代感與人文氣息的室內(nèi)氛圍。

建面約295㎡戶型在材質(zhì)的層次變化與空間的敘事節(jié)奏中，將當(dāng)代美學(xué)與生活溫度相結(jié)合。以在地文化為底色，以國際化視野將手工敲打銅、木作等非遺工藝融入硬裝之中，讓“傳統(tǒng)與未來、藝術(shù)與日常”在同一空間里自然共存，使居住成為一種可觸摸、可沉浸的生活體驗。

戶型除以上設(shè)計令人眼亮之外，現(xiàn)場所見，用材也全都是奢級。比如：項目在深圳領(lǐng)先運用AI技術(shù)，搭載華為鴻蒙智家系統(tǒng)，實現(xiàn)AI無感交互。房間內(nèi)一體化中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)全采用大金三管制空調(diào)，為深圳少有的落地空調(diào)雙重除濕的項目，可強力應(yīng)對回南天……

這樣的產(chǎn)品，是華潤置地與中海地產(chǎn)雙方的“王者系列”之作，也是要成為重塑深圳灣城市封面的地標(biāo)之作，更是要定義深圳房地產(chǎn)“下一個十年”的跨越之作！

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深圳下一輪城市敘事的起點

總結(jié)以上我的闡述，就兩句話：

第一句：深圳灣澐璽所在的深圳灣地段，是深圳建市40年來濃縮大部分精華的所在，是深圳面向全球的終極形象。深圳的中心在深圳灣，不會再有其它。擁有這樣的地段，才會產(chǎn)生跨時代的頂流豪宅。深圳灣澐璽不是一個項目，事實上它擁有的是整個深圳灣。

第二句：深圳灣澐璽在地塊、產(chǎn)品、戶型設(shè)計上，都擁有不可替代的稀缺性和開創(chuàng)性。它代表著華潤置地“最新一代”的豪宅設(shè)想，也在推動著深圳新一代跨越級的豪宅產(chǎn)品正式誕生。

深圳灣歷經(jīng)20年建設(shè)，至今已經(jīng)蔚然大成。深圳灣澐璽這個時候誕生，可以說應(yīng)了八個字：得天獨厚、近水樓臺。它所在的這樣的地段、資源、景觀、配套、產(chǎn)品、設(shè)計，也許在某一個要素點上，你可以在未來找到能夠超越它的競爭者，但如果全部疊加，我相信幾乎不可能找得到同類。

深圳灣作為深圳堪比上海外灘的所在，創(chuàng)造出一代又一代的豪宅，是自然而然，也是其使命所在。定義下一個十年的深圳豪宅，我相信，會從2025年開始，會從深圳灣開始，會從深圳灣澐璽開始。

如果單純的去看價格，拿香港新鴻基天璽舉例子，2008年房地產(chǎn)大熊市時天璽均價約為20萬港元/平米，最高是77萬港元/平米。而今年7月底，新鴻基天鉆璽成交了一套91樓單位，約1798平方呎，成交價近2.32億港元，折合人民幣139萬/平米，再創(chuàng)九龍單價、總價歷史新高。

市場總有波動，但如果你是真的超級豪宅，時間最終會站在你的那一邊。