老潘扎根美國，320億打地基

當(dāng)國內(nèi)地產(chǎn)老朋友深陷債務(wù)漩渦，甚至連萬科都不能幸免，潘石屹夫婦卻悄悄在美國重新做起開發(fā)商的老本行。所不同的是，這次是張欣走到前臺(tái)，采取的是“強(qiáng)現(xiàn)金流”的發(fā)展模式。

潘石屹與張欣，這對曾經(jīng)以 SOHO 中國名震內(nèi)地地產(chǎn)界的夫妻，如今在大洋彼岸悄然完成了財(cái)富與角色的轉(zhuǎn)身。

十年前，他們在北京、上海的地標(biāo)寫字樓中留下了 “SOHO 式 ” 的印記；十年后，他們以家族辦公室為核心平臺(tái)，在紐約、波士頓重新拾起老本行 —— 開發(fā)地產(chǎn)。

只不過這一次，他們不再代表一家上市公司，而是代表一個(gè)跨境家族資本集團(tuán)，一個(gè)資產(chǎn)規(guī)模已超過 50 億美元（362億人民幣）的 “ 隱形地產(chǎn)帝國 ” 。

過去兩年，張欣夫婦的家族辦公室 Seven Valleys （中文意為 “ 七谷 ” ）頻頻出現(xiàn)在紐約房地產(chǎn)交易的核心地帶。

最新消息，根據(jù)媒體 報(bào)道， Seven Valleys 近期通過旗下實(shí)體 Closer Properties ，在紐約上東區(qū)購入五塊相鄰地塊，總價(jià)約 6250 萬美元，并計(jì)劃收購第六塊地，以實(shí)現(xiàn)整合開發(fā)，預(yù)計(jì)總投資額接近 7600 萬美元。

這是潘石屹夫婦在美國首次以 “ 自有開發(fā)商 ” 身份推進(jìn)的全新項(xiàng)目，標(biāo)志著他們從單純的資產(chǎn)持有人，轉(zhuǎn)型為主動(dòng)開發(fā)的地產(chǎn)操盤者。

此前頻繁拋售國內(nèi)資產(chǎn)
最近幾年SOHO中國的基調(diào)只有“賣賣賣”三個(gè)字。

起初，潘石屹拋售了SOHO中國的邊緣資產(chǎn)。2014年，僅用了三個(gè)月時(shí)間，SOHO中國就為上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場這兩個(gè)項(xiàng)目找到了買家，最終這兩個(gè)處在上海非核心地段的SOHO寫字樓，以52.32億的價(jià)格出售給了金融街控股。

當(dāng)時(shí)潘石屹說，持有經(jīng)營京滬兩地優(yōu)質(zhì)地段的辦公物業(yè)仍然是SOHO中國的長期發(fā)展策略，不會(huì)改變。言外之意是，賣一賣邊緣業(yè)務(wù)，不足為奇。

然而，此后七年間，SOHO中國卻上演了一出接連不斷變賣資產(chǎn)的大戲。

2014年9月，潘石屹將上海凌空SOHO 10萬平米物業(yè)以30.5億的價(jià)格出售給攜程網(wǎng)。

2016年，潘石屹又將上海SOHO世紀(jì)廣場賣給國華人壽保險(xiǎn)，總價(jià)32.2億元。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2014年開始，潘石屹陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過300億元。

表：SOHO中國出售項(xiàng)目情況

如果說一開始潘石屹變賣的只是非核心資產(chǎn)，那么兩年前，當(dāng)潘石屹動(dòng)起他曾經(jīng)最引以為傲的“八大金剛”的主意時(shí)，一切就似乎變味了。

所謂的“八大金剛”，就是SOHO中國最核心的八個(gè)寫字樓項(xiàng)目——北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項(xiàng)目。

這意味著什么呢？意味著一旦出售成功，潘石屹就等于把SOHO中國在中國境內(nèi)的資產(chǎn)全部清倉。

最初，潘石屹甚至設(shè)想過，把“八大金剛”捆綁在一起賣，而與總部位于紐約的投資管理公司黑石集團(tuán)接觸后，對方想采用私有化的模式進(jìn)行收購，也為這個(gè)有些大膽的設(shè)想提供了可能性。

而黑石集團(tuán)提出的私有化方案，可以大大降低收購成本，雖然會(huì)讓潘石屹少賺不少錢，但至少，可以完成交易。當(dāng)時(shí)媒體透露出黑石擬報(bào)價(jià)40億美元做私有化談判。

然而受疫情影響，黑石打了退堂鼓，隨后又傳出高瓴資本接盤，后來也不了了之。意味著潘石屹最終清空國內(nèi)項(xiàng)目套現(xiàn)的如意算盤落空。

轉(zhuǎn)投海外市場

一面是在國內(nèi)賣賣賣，一面是在海外買買買。

只是論花錢，老潘的眼光著實(shí)與眾不同了。2014年之后，他就不再選擇購置任何國內(nèi)新項(xiàng)目。甚至，在陸續(xù)出清國內(nèi)資產(chǎn)之前，潘石屹已經(jīng)在國外開始了“買買買”。

和李嘉誠出售中國內(nèi)地資產(chǎn)、買斷英國一半土地不同，潘石屹的選擇是在美國購入大筆資產(chǎn)。2011年，潘石屹便以7億美元，買下紐約曼哈頓廣場旁的港務(wù)局長途巴士站辦公大樓。

2012年，他又花了6億美元，收購了曼哈頓公園大道廣場49%股權(quán)。

2013年，潘石屹的現(xiàn)任妻子，也就是SOHO中國CEO張欣又聯(lián)手巴西Safra家族，以14億美元收購美國通用汽車大廈40%股權(quán)。此外，潘石屹長子還在英國成立了一家房地產(chǎn)公司，拿下當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

一連串的海外收購后，有媒體提出了質(zhì)疑。老潘回應(yīng)道，“在海外投資的錢來自家族信托，跟SOHO中國的公司行為無關(guān)。”但從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，潘石屹夫婦持有SOHO中國63.93%的股權(quán)，其妻張欣為美國國籍。而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中國股權(quán)，便全都轉(zhuǎn)至張欣名下。

2019年末，就在SOHO中國打算出售“八大金剛”期間，潘石屹再次靜悄悄地開始了一系列海外資本動(dòng)作。天眼查數(shù)據(jù)顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，僅28天時(shí)間里潘石屹先后注冊了7家公司，股東均為境外公司。新注冊的7家公司經(jīng)營范圍中，除了天津潤石的經(jīng)營范圍涉及境外投資和科技開發(fā)，其余6家的經(jīng)營范圍則基本一致，均為企業(yè)管理、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢、機(jī)動(dòng)車公共停車場服務(wù)、出租辦公用房等。

對于密集注冊7家公司的真正用意，SOHO中國并未公開對外回應(yīng)。但在資產(chǎn)出售的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也不免讓業(yè)內(nèi)人士猜測其真實(shí)意圖。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)老炮因投資事業(yè)開始往返于國內(nèi)外多地，他曾經(jīng)塑造的公益形象，也隨之發(fā)生了改變。

與其他地產(chǎn)大佬的低調(diào)形象不同，潘石屹熱衷于在微博上“開麥”，并成功把自己打造成了微博頭部大V，雖然他不是來自娛樂圈，卻有著超過2000萬微博粉絲。

那些年，潘石屹也沒少“不務(wù)正業(yè)”，有時(shí)幫甘肅天水農(nóng)村老家賣蘋果，有時(shí)熱衷于發(fā)自己的攝影作品，有時(shí)候還會(huì)展示一番木匠手藝。也被網(wǎng)友戲稱為“潘木匠”、“潘蘋果”。不過，這也引起了有心網(wǎng)友的關(guān)注，并由此發(fā)現(xiàn)了一些端倪。比如此前國內(nèi)疫情最嚴(yán)重時(shí)，潘石屹的公司及家族基金沒有捐出一分錢，僅僅在網(wǎng)上發(fā)了一條微博聲援武漢疫情，最后被網(wǎng)民們聲討。

事實(shí)上，潘石屹夫婦最大的一筆公益投入，還是把錢投入哈佛、耶魯?shù)群Ｍ饷８愫献鳎杩?億美元設(shè)立助學(xué)金。2014年時(shí)，潘石屹夫婦就向哈佛大學(xué)捐出了1500萬美元，而后成立基金會(huì)再次捐助1億美元給哈佛大學(xué)，同年，他們還向耶魯大學(xué)捐贈(zèng)了1500萬美元。

捐款之時(shí)，張欣是這么解釋的，“讓中國的貧困學(xué)生到世界一流大學(xué)去讀本科。”但人們很快發(fā)現(xiàn)，捐款沒多久后，潘石屹的兩個(gè)兒子先后入讀耶魯和哈佛。曹德旺曾意味深長地評價(jià)這筆慈善：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”