最長(zhǎng)199個(gè)月？南通各板塊最新去化周期估算

2025年金九銀十，南通市區(qū)（包含崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)，下同）新房市場(chǎng)呈整體收縮態(tài)勢(shì)。

供應(yīng)端，兩月累計(jì)新增房源758套，同比下滑約54%；成交端，同期備案756套，同比下滑約36%。

縱向?qū)Ρ龋┣箅p雙明顯下滑，表明開發(fā)商推盤策略較去年更趨謹(jǐn)慎，購(gòu)房者觀望情緒更為濃厚。

橫向?qū)Ρ龋?yīng)758套，成交756套，供求基本持平，這種“靜態(tài)平衡”意味著市場(chǎng)幾乎無(wú)法化解存量。

庫(kù)存數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)——截至10月末，市區(qū)新房狹義庫(kù)存（已獲銷許未備案）高達(dá)約1.08萬(wàn)套，按近一年月均流速（約433套）估算，去化周期約24.94個(gè)月，較9月末延長(zhǎng)約1.35個(gè)月。

廣義庫(kù)存（狹義庫(kù)存 + 未獲銷許潛在庫(kù)存）更是高達(dá)約2.22萬(wàn)套，按相同流速估算，去化周期將拉長(zhǎng)至約51.16個(gè)月，較9月末進(jìn)一步延長(zhǎng)約3.84個(gè)月。

10月市區(qū)新發(fā)住宅銷售許可證5張，新增房源298套，供應(yīng)量環(huán)比下跌約35%，同比基本持平。

目前主力在售新房項(xiàng)目共計(jì)56個(gè)（剔除存量小于10套的尾盤），10月總備案448套，環(huán)比上漲約45%，同比仍下滑約46%。

就細(xì)分板塊而言——

目前庫(kù)存壓力最為嚴(yán)峻的是開發(fā)區(qū)——狹義庫(kù)存去化周期約82個(gè)月，廣義庫(kù)存去化周期更達(dá)199個(gè)月。

其核心困境在于近乎停滯的去化速度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，開發(fā)區(qū)近四個(gè)月累計(jì)僅備案5套，但其廣義庫(kù)存卻仍有近3000套，且其中還有大量高層、小高層產(chǎn)品，與當(dāng)前市場(chǎng)需求錯(cuò)配明顯。

目前庫(kù)存壓力相對(duì)較小的是新東區(qū)——狹義庫(kù)存去化周期約13個(gè)月，廣義庫(kù)存去化周期約20個(gè)月。

新東區(qū)目前僅4個(gè)項(xiàng)目在售，廣義庫(kù)存不到1400套。其中，中海盛和觀山樾和綠城桂語(yǔ)朝陽(yáng)，近一年月均流速在20套左右，城鎮(zhèn)鉑域?yàn)憺骋材芫S持在14套左右，中鐵逸都僅剩30套未備案。憑借適中的體量與穩(wěn)定的流速，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)平衡。

就單個(gè)項(xiàng)目而言——

10月銷冠由主城新盤濠東璟園奪得，單月備案75套高居榜首。

該項(xiàng)目自9月19日首領(lǐng)銷許到10月16日二次取證，不到一個(gè)月推出6棟、170套房源，目前已備案75套，已獲銷許去化率約44%，其快速供貨與高效去化的綜合實(shí)力可見一斑。

分析其熱銷原因——主城濠河畔地段，賦予其第一大優(yōu)勢(shì)；低密純洋房定位，保證其居住舒適度；建面約126㎡/146㎡/176㎡三大戶型，有效覆蓋從首改到再改全周期需求；僅356套有限體量，有效規(guī)避長(zhǎng)期庫(kù)存壓力，增強(qiáng)市場(chǎng)稀缺價(jià)值預(yù)期。

排在第二、第三名的是TOP10榜單常客——中海臻如府&大華鉑璟灣，10月分別備案了46套和44套，延續(xù)一貫不錯(cuò)表現(xiàn)。

統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，老城區(qū)目前在售項(xiàng)目?jī)H4個(gè)，其中3個(gè)躋身月度前五，除上述濠東璟園和中海臻如府之外，另一個(gè)是虹橋板塊錦鴻府，再次印證核心地段在弱市中的競(jìng)爭(zhēng)力。

另一端，滯銷項(xiàng)目依舊不少，10月“0成交”項(xiàng)目多達(dá)17個(gè)，此外還有14個(gè)項(xiàng)目成交不足5套。

往期多次被歸入滯銷行列的龍憩苑、澐河天璽、遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾，10月依舊“0成交”；

已進(jìn)入尾盤狀態(tài)的“市北四子”，北緯31度、崇州云璽、碧桂園公園星薈，10月也都是“0成交”；

中創(chuàng)區(qū)紫瑯吾島，10月僅備案4套，近一年月均去化不足4套，截至10月末整盤去化率僅約10%；

新城區(qū)華潤(rùn)澐璟，10月僅備案3套，今年下半年以來(lái)去化明顯降速，四個(gè)月合計(jì)僅備案18套；

隨著越來(lái)越多純洋房、別墅新盤涌入市場(chǎng)，諸如華潤(rùn)澐璟、紫瑯吾島這些項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)力將持續(xù)削弱，若不以價(jià)換量，未來(lái)將面臨更大去化壓力。

2025年金九銀十已成過(guò)去，南通市區(qū)新房市場(chǎng)在調(diào)整中展現(xiàn)出明顯分化圖景。依賴普漲行情的發(fā)展模式已然終結(jié)，市場(chǎng)正轉(zhuǎn)向?qū)Σ豢蓮?fù)制地段、高端改善產(chǎn)品的精準(zhǔn)定價(jià)。

唯有深刻理解客戶需求、具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，才能在漫長(zhǎng)的去化周期中贏得主動(dòng)權(quán)；而對(duì)于那些同質(zhì)化嚴(yán)重、缺乏亮點(diǎn)的項(xiàng)目，這場(chǎng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)才剛剛開始。

數(shù) 據(jù) 說(shuō) 明

*數(shù)據(jù)來(lái)源：通房e辦

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2025年11月3日

*備案存在延遲，數(shù)據(jù)僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」