新房剎不住車

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

在深圳，零首付、送黃金，已經不是什么新鮮事。

但如果是放在才解除限購不久的羅湖區呢？

“0首付送黃金”

最近，在中介的朋友圈出現一則海報，鮮紅的宣傳海報上印著——“拒絕壓力，搶占羅湖資產”“顯示搶，最高送1公斤黃金，以當天上海交易所黃金實時價格為準”。

若按照如今黃金的價格為基準，上海黃金交易所10月29日上海金午盤價約908.34元/克，1公斤黃金價值90.834萬元。

根據海報的具體位置推測，具體樓盤為位于2號線梧桐山南站C2出口的蓮塘金岸里項目。

據了解，限時送黃金搭配“0首付返現”活動，最高送1公斤黃金。購房者購房付10萬元定金，放款后其余首付全部返現給購房者，限時到10月31日。

這個項目今年9月中旬開盤，推出360套77-142平精裝住宅，備案均價約6.24萬/平，單價區間約5.89萬-7.5萬/平，總價約471萬—1065萬。

開盤的時候，開發商火熱地官宣賣了71套，國慶后又官宣9月27日至國慶黃金周累計銷售110套。

但實際去化結果，又多少讓人有點詫異。

因為截至10月29日，在深圳房地產信息平臺顯示，僅去化了25套房源，剩余335套。

那么少了85套房源，賣給了誰？備案有所延遲，也不至于差距這般明顯吧？

要知道開盤之初，開發就給出過開盤綜合約8.62折的優惠，折后單價約5.08萬-6.47萬/㎡，折后總價約406萬-918萬，優惠力度約65萬-147萬/套。

國慶期間也做了促銷，拿出10套房源進行大幅讓價，比如2-704的約113.95平戶型，原備案價約761萬，優惠價約637.2萬，降價約123.8萬，比如2-702的約92.52平戶型，原備案價約546萬，優惠價約457萬，降價約89萬。

如今以贈送黃金的方式返現，優惠力度直接去到90萬，依舊賣不掉，最主要的原因，還是和產品脫脫不了干系。

開盤之初，開發商對外宣傳，新規產品、臻奢美宅、羅湖唯一新規項目等，但一切都在樓盤真實呈現在購房者面前被打回原形。

首先，羅湖蓮塘板塊，確實是一個地理環境不錯的地方。

從地理位置看，三面環山，對面是香港，也有蓮塘口岸作為港深商貿往來的口岸，是深港互通非常便利的板塊。

但也正因為地理環境不錯，也決定了項目所處的位置邊緣化。

項目處于地處羅湖與鹽田兩區接壤處，實際既不近羅湖真正的核心，也不近鹽田的核心，還被山體包圍阻隔，切斷了二次擴張的想象空間。

再加上如今工業的升級轉型，工廠外遷，也讓蓮塘僅剩口岸這個功能優勢。

80年代，蓮塘第一工業區誕生，產業定位為輕工、紡織，靠著“三來一補”加工貿易支持，吸引了眾多港資企業，八90年代高峰期曾聚集超50家港資電子廠，蓮塘工業區年產值占羅湖工業總產值30%。

隨著產業及深圳的升級發展，用工成本、土地成本不斷上升，傳統的制造企業急需尋求更多的發展可能。

另外，產權碎片化導致片區改造滯后，周邊互聯網產業園未能及時向直播電商、供應鏈轉型，盡管蓮塘產業仍以汽車服務、培訓、服裝、餐飲等傳統行業為主，但周邊工業園區內人氣已經比較冷清，有待進一步的升級。

從周邊城市面貌和建設來看，蓮塘已經從90年代至21世紀初期工業發展蓬勃的樣貌，轉變成了普通的住宅區域。

大片的住宅建設幾乎使工業區的存在感消失，留下的只有一座座待改的工業廠房。

最明顯的，蓮塘金岸里的前身就是“羅湖區蓮塘街道港蓮路工業區和冠深地塊城市更新單元，是工業廠房改造為商業、居住用地的典型，項目周邊還有很多未拆遷的廠房。

從實拍圖可以看到，周圍不是舊廠房就是老舊的低層民房，周邊廠房改造需要一定的時間。消費娛樂的高端商業配套，除了自帶約2800㎡社區商業，需要依賴一公里以外的歲寶百貨、華潤萬家、壹海城、羅湖萬象城等。

其次，項目本身設計與購房群體的住家需求有一定的差距。

因為開盤前，項目就受到了不少的關注。

畢竟羅湖的客戶大多有改善住房環境的需求，金岸里這樣的位置，就相對較為安靜，視野相對開闊，生態環境優越，羅湖的新房住宅要么入市少，要么得房率比較低，在售的二手房要么是超高層，就是房齡超過15年的老舊房子，戶型設計已經跟不上時代的需求。。

但蓮塘金岸里，總占地面積僅約0.82萬㎡，容積率達到9.62，2棟住宅同樣是45-51層的超高層，兩梯四戶，其中一棟還是辦公+保障性住房結合體，1棟B座6-22層是保障性住房設計，且無地面花園。

更重要的是，雖然宣傳是新規住宅，實際備案得房率約74%～75%，提升得房率只能通過增加飄窗空間的方式增加實際使用率。

加上開發商又是跨界開發，本身是珠寶首飾的，開發經驗少，開發體量也不大，折后約406萬-918萬，很難不讓有同樣的預算購房群體轉身就選擇光明、龍華、寶安這些區域的新房。

遍地開花的0首付

事實上，玩起“0首付”的項目并不只有金岸里一個。

留意近期的新房市場就會發現，新房已經集體邁進了“0首付時代”。

朋友圈中，關于“0首付”的推廣并不少見。

比如位于寶安航城的盛合天宸，朋友圈推廣顯示，“真正0首付，只交定金20萬，備案價簽合同，1.5成首付剩下的開發商出”。

這種0首付方式是購房者先出定金，剩余的開發商補貼，相當于購房者首付只需要出20萬。

這個項目是2021年開盤的新房，426套77~244平房源，開盤備案均價約6.71萬/平，總價約476萬~1714萬。

之所以“只需要交20萬定金，剩下的開發商出”是因為地段已經相對較為偏僻，周邊商業配套薄弱，基本是工業區，緊鄰深岑高速，在航城片區賣得比大戶型均價約6.34萬/平的領航城領譽華府還要貴。

并且9月成交了一套約81平的戶型，成交總價約426萬，而81平戶型曾經的備案總價最低都需要476萬。

開發商剩余44套房源（截至2025年10月30日），這44套房源備案最低總價為529萬，最高總價為1466萬，則開發商需要補貼59.35萬—200萬。

比如位于龍華大浪的錦順名居，朋友圈推廣“零首付購房，直接月供即可”。

開發商“零首付購房，直接月供即可”，則意味著購房者只需付定金，直接月供相當于開發商把貸款的總價提高，然后送首付。

這個樓盤是2021年7月入市的項目，520套78~187平住宅，備案均價約5.1萬元/㎡，總價區間約344萬~943萬。

這個項目實在太偏了，周邊最近的地鐵線路還在修建中，周邊幾乎沒有大型的配套，被工業園區包圍。

像這樣的0首付方式，還有位于寶安的瓏灣項目，同樣只需要定金就能直接供樓。

再比如位于龍華觀瀾的鴻榮源觀城，同樣出現“操作0首付”的推廣宣傳。

這個項目是觀瀾最典型的項目，今年兩次推售，備案均價分別為4.58萬/平及4.47萬/平。

而位于寶安沙井的鴻榮源珈譽府，則出現“買房只需交一個定金，其余首付第三方免息用一年”的情況。

從這些“0首付”的方式來看，真正送首付的項目還是比較少，要么把首付做成了分期，要么以拉高貸款的形式，做低首付。

又或者本質是高評高貸，只不過開發商不直接參與，而是選擇與第三方公司合作的方式，把購房者的首付降下來。

過去深圳的新房，要做0首付”都是私下與購房人商量，悄悄操作，不會公開宣傳，如今“0首付”不僅成為這些新房銷售的賣點，還大肆宣傳起來。

只能說，這些新房還有很遠的路要走。

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作者觀點，不代表格隆匯立場