問渠人物 | 趙秀池：原拆原建難以完全替代地產(chǎn)開發(fā)

日前，《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》中“支持老舊住房自主更新、原拆原建”的表述，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

城市更新模式逐步從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)向居民自治與市場參與協(xié)同，原拆原建成為老舊住房改造的重要路徑。

隨著政策支持力度加大，杭州、上海、廣州等多地已陸續(xù)推出創(chuàng)新實(shí)踐。而在具有風(fēng)向標(biāo)意義的北京，首個(gè)“原拆原建+平房上樓”改造項(xiàng)目馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓，經(jīng)過近兩年的建設(shè)、搖號(hào)、選房等工作后，也預(yù)計(jì)于今年10月底回遷。　

“原拆原建”陸續(xù)落地，給房地產(chǎn)帶來哪些經(jīng)驗(yàn)與啟示？是否會(huì)成為城市更新模式的主流？抑或成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的新方向？本期《問渠人物》專訪了首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長趙秀池教授，就上述問題進(jìn)行分析解讀。

鳳凰網(wǎng)：“原拆原建”模式可以理解為新一輪棚改、舊改嗎？

趙秀池：首先，出資方有區(qū)別，棚改和舊改都是由政府主導(dǎo)，而原拆原件則是居民出資為主，政府補(bǔ)貼市場參與為輔。

此外，形式也有區(qū)別，棚改拆遷重建，統(tǒng)一安置，往往通過增加容積率、出讓土地實(shí)現(xiàn)資金平衡；舊改不改變主體建筑結(jié)構(gòu)，側(cè)重“打補(bǔ)丁”“補(bǔ)短板”，改善基本居住功能。

原拆原建則是在原有小區(qū)土地上重建，以原地址、原住戶、原地塊、原面積為特點(diǎn)。

正是由于出資方式的差異，雖當(dāng)前政策導(dǎo)向支持原拆原建，未來會(huì)漸進(jìn)性推廣，但由于不能擴(kuò)容、缺乏資金來源等，推廣難度較大。

鳳凰網(wǎng)：在城鎮(zhèn)化增速放緩、土地財(cái)政依賴度下降的背景下，原拆原建能否有效激活存量住房市場？

趙秀池：原拆原建可以通過提升老舊住房的品質(zhì)和價(jià)值，有效激活存量住房市場。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量激活”，通過適老適幼化等增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營。

原拆原建以居民為主導(dǎo)，采取居民自籌資金方式，會(huì)減少地方財(cái)政的支出，減少地方財(cái)政壓力。將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)從增量開發(fā)向存量改造的轉(zhuǎn)變。原拆原建也會(huì)帶動(dòng)教材、建筑、家居、裝修、裝飾、物業(yè)管理等上下游產(chǎn)業(yè)鏈的需求，推動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。

鳳凰網(wǎng)：長期前景來看，結(jié)合人口老齡化、城鎮(zhèn)化率下降等趨勢，原拆原建會(huì)成為老舊住宅更新的主流嗎？

趙秀池：結(jié)合人口老齡化、城鎮(zhèn)化率增速下降等趨勢，原拆原建將是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向。尤其在老城和人口凈流出城市，會(huì)成為一個(gè)城市更新的核心方向。

由于存在資金籌措困難、不能擴(kuò)容實(shí)現(xiàn)資金平衡等，難以完全替代傳統(tǒng)開發(fā)模式，但作為傳統(tǒng)開發(fā)模式的補(bǔ)充，未來潛力還是很大的。

鳳凰網(wǎng)：您怎么看2026年的房地產(chǎn)趨勢？

趙秀池：房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房地產(chǎn)市場和形勢也會(huì)伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而波動(dòng)。2026年有望在一系列有利于房地產(chǎn)市場利好的調(diào)控政策疊加下，市場信心會(huì)不斷恢復(fù)，剛需、改善性等多元化住房需求將得以釋放，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象。