中建三子上海爭霸：一場沒有硝煙的百億戰(zhàn)爭

中國建筑2024年房地產(chǎn)4219億銷售額的皇冠下，隱藏著中建系房企的貼身肉搏大戰(zhàn)。

上海是其中一個主戰(zhàn)場。中建東孚（八局）、中建壹品（三局）、中建玖合（二局）三巨頭在這里短兵相接。

勇者勝。

中建東孚，在素有“宇宙第一局”之稱的中建八局旗下，是他們的地產(chǎn)平臺，在日漸失守的大本營上海，突然發(fā)力。

垂死夢中驚坐起。

當下的形勢，對中建東孚并不是很有利。自家兄弟，中建三局旗下的中建壹品，以及中建二局旗下的中建玖合，都已經(jīng)“殺”進自己的大本營上海了，而且都在上海市中心有所收獲。

其中，中建壹品深耕楊浦濱江，中建玖合在靜安大寧的新項目也剛剛開盤，而中建東孚在上海深耕多年，項目卻集中在中環(huán)以外，始終沒有進入中環(huán)以內(nèi)的核心區(qū)域，這不得不說是中建東孚在上海市場的戰(zhàn)略性失守。

中建壹品·浦江之星示意圖

9月24日，中建東孚在上海寶山南大智慧城的項目舉行了一場上市前的發(fā)布會，這個被認為是中建東孚戰(zhàn)略作品的項目，是中建東孚剛剛在今年6月以接近82億元的拿下的一塊近10萬平米的組合地塊，總建筑面積約32.15萬平米。

這也是中建東孚高管人事變動后在上海的首次拿地。

今年5月，中建東孚原董事長左臣華被調(diào)離，原中建東孚山東公司總經(jīng)理盧丙磊接任。

這次人事變動，也被視為是中建八局為挽救中建東孚銷售業(yè)績下滑的重要舉措之一。

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中國房地產(chǎn)行業(yè)的老大，不是銷售排行榜上排名第一的保利發(fā)展，而是旗下?lián)碛兄泻５禺a(chǎn)和中建系地產(chǎn)平臺的中國建筑。

無敵，是多么的寂寞。

今年4月，中國建筑發(fā)布的2024年年報顯示，去年中國建筑的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售額4219億元，雖然比上年下降了6.5%，但遠遠超過保利發(fā)展的全口徑銷售額3230億元，確立了行業(yè)第一的地位。

除了中海發(fā)展外，中建系旗下八大建筑工程局，在業(yè)界有“中建八子”之稱，都有自己獨立的地產(chǎn)開發(fā)公司，其中有五家都已經(jīng)開始全國化布局發(fā)展，其余三家主要在總部所在地深耕。

不過，中海比中建系地產(chǎn)公司擁有一項“特權(quán)”：中海參拍的地，中建系地產(chǎn)都不能參加。在上海這樣的“兵家必爭之地”，光這一條，對中建系地產(chǎn)公司就形成了一定的約束和限制。

2024年，中建三局旗下的中建壹品實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售452.5億元，房企銷售排行榜上排到第19位；中建八局旗下的中建東孚以266.1億元排第40位；中建一局旗下的中建智地以255.1億元排第43位；中建五局旗下的中建信和與中建二局旗下的中建玖合，以132億和131.8億元的銷售額分列第69和70位；中建七局則以59.1億元排到了131位。

在上海，除了中建東孚外，中建壹品、中建智地、中建玖合以及中建七局，都已經(jīng)有所布局。上海是中建東孚的總部所在地，這是自家兄弟來切磋啊！

都來勢洶洶。尤其是中建壹品，2023年首次進入上海，2024年僅上海市場就實現(xiàn)了62.92億元的銷售額，大幅超越中建東孚的54.47億元，成為中建八子在上海業(yè)績最好的公司。

回顧一下上文，中建壹品是三局的。

這一年，全國銷售額不及中建東孕的中建玖合，在上海也以61.85億元的銷售額碾壓中建東孚。

在大本營被自家兄弟吊打，是可忍，孰不可忍！

中建系內(nèi)部一直有“賽馬”機制，中建東孚在上海市場被兄弟公司碾壓，是這個機制下的產(chǎn)物，對中國建筑來說，樂見其成。

上一家有類似“賽馬”機制的房企，是融創(chuàng)。融創(chuàng)在全國范圍內(nèi)“攻城掠地”的巔峰期，為了爭搶集團有限的資源，各大區(qū)域公司之間也有這樣的競爭機制。當時融創(chuàng)內(nèi)部競爭的激烈程度，比外部可能還要更為激烈。

中建系地產(chǎn)公司這幾年在“賽馬”機制的激勵下，在一些重點城市的競爭也進入白熱化，比如上海。

2021年，總部在北京的中建玖合南下上海，先后在臨港、嘉定、靜安等區(qū)域拿下6個項目，尤其是與萬科聯(lián)合開發(fā)的理想之地項目大獲成功，慢慢在上海站穩(wěn)腳跟。

看到中建玖合在上海的業(yè)績，中建壹品也坐不住了。2023年4月，中建壹品以收購公司股權(quán)的方式，拿下上海楊浦濱江定海街道154街坊的風貌舊改地塊，第一次進入上海市場。之后又連續(xù)拿下兩個楊浦濱江地塊。

楊浦濱江這個上海市中心目前炙手可熱的板塊，成了中建壹品一個重量級“糧倉”。

現(xiàn)在，中建系已經(jīng)有5家公司進入上海市場，但已經(jīng)“殺入決賽圈”的，也只有中建東孚、中建壹品和中建玖合。

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今年1-7月，中建壹品在上海的銷售金額達28.49億元，位列上海房企第27位。中建東孚以16.29億元超過中建玖合的11.02億元，多少挽回了一點顏面。

中建東孚也不是沒有風光過。在2023年以前，中建東孚就憑借總部在上海的優(yōu)勢，在上海及周邊長三角房地產(chǎn)市場的加持下，長期穩(wěn)坐中建八子的“頭把交椅”。

中建東孚曾經(jīng)以激進的拿地策略迅速擴張。據(jù)統(tǒng)計，2023年中建東孚新增貨值高達268.4億元，全行業(yè)排名23。把中建玖合、中建壹品、中建智地等兄弟公司都遠遠地甩在身后，風頭一時無兩。

但地價過高、地塊位置偏遠以及產(chǎn)品定位與市場需求脫節(jié)等問題，都成為項目后期去化的絆腳石。

比如2023年溢價10%競得的上海奉賢地塊，樓面價比周邊競品高出3900元/平米，導致項目定價被動，去化困難。去年1月開盤至今，去化率僅70%左右。去年唯一新增的項目寶山中建山水雅境，去年12月開盤至今，去化率不足25%。

2024年一季度，當時的中建東孚董事長左臣華在經(jīng)營會上表示，“要加快完成去化任務(wù)、抓實現(xiàn)金流管理、提升項目開發(fā)效率”。

2024年的年中工作會議上，中建東孚仍然將“去化回款”作為重中之重，但收效并不明顯。

2024年，中建東孚僅實現(xiàn)銷售額425.2億元，較2023年的526.5億元，一年間銷售下滑了100億元。這樣的業(yè)績下跌幅度，換哪家房企都吃不消。

很快，中建東孚就迎來了高管動蕩調(diào)整。2025年5月，左臣華被調(diào)離，盧丙磊臨危受命。

一個月后，中建東孚就在上海寶山以將近82億元的大手筆拿下南大六幅組團地塊，是一個TOD項目，意味著這是一個需要長期投入的項目，只能靠住宅實現(xiàn)短期套現(xiàn)。

這個項目的成敗對中建東孚能否在大本營上海挽尊起著非常重要的作用。

雖然今年前七月上海的銷售業(yè)績已經(jīng)超過中建玖合，但中建玖合在靜安大寧的新盤剛剛于9月21日開盤，目前項目上給到的信息是首開售罄。14.68萬元/平米的均價，140套房源，如果售罄的信息屬實，接下來的銷售金額超過中建東孚也是輕輕松松。

不過，中建東孚在上海最大的競爭對手，是中建壹品。不得不說，中建壹品在上海的投資眼光確實可以。一上來就選了楊浦濱江，而且哪也不去，就死磕楊浦濱江，連續(xù)拿了三個項目。這是上海黃浦江最后一個成片開發(fā)的濱江板塊，還處于正在開發(fā)的初期，既有發(fā)展前景，也還有發(fā)展的空間。

正是得益于這個投資決定，中建壹品在進入上海第二年就輕松超越中建東孚，成為中建系房企在上海的“銷冠”。

對中建壹品來說，他在上海最大競爭對手，大概已經(jīng)不是同門兄弟中建東孚，而是同樣執(zhí)著于深耕楊浦濱江的保利發(fā)展。

中建壹品和保利發(fā)展在楊浦濱江都有至少3個項目在手，而且中建壹品的浦江之星和通過遴選摘下的新地塊，對保利發(fā)展的海玥外灘序形成了圍合之勢，差不多就是“貼身肉搏”的意思了。

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對中建東孚來說，在大本營遭遇的挑戰(zhàn)，不只是來自兄弟公司的追趕，更重要的是在上海區(qū)域的銷售失速和產(chǎn)品模糊。中建東孚在上海已經(jīng)多年沒有打造出“現(xiàn)象級”紅盤了。

2024年中建東孚全年拿地金額僅59億元，遠遠低于中建壹品的210億元，也被中建智地的123億和中建玖合的64億反超。在大本營上海，中建東孚僅29.8億元的權(quán)益拿地金額也只有中建玖合的五成。

這樣的投資力度，中建東孚要想在上海短時間內(nèi)趕上中建壹品，很難！

這也是中建東孚今年高管變動的深層次原因。左臣華離開中建東孚后被調(diào)任至中建八局研究院擔任研究員，差不多是去那里養(yǎng)老了吧。盧丙磊成為中建東孚的新任黨委書記及董事長。

盧丙磊的壓力不小。在大本營上海，中建東孚幾乎就是腹背受敵的狀態(tài)。前面是同門兄弟的業(yè)績碾壓，后面是自己早期交付項目如中建壹府瀾庭因為質(zhì)量問題導致口碑受損，同時大量項目滯銷帶來的現(xiàn)金流壓力等等，都需要時間慢慢消化。

那么問題來了，盧丙磊能帶領(lǐng)中建東孚在上海殺出重圍，重回巔峰嗎？

當然，這場百億“內(nèi)戰(zhàn)”沒有贏家，只有中國建筑在偷笑。當兄弟公司互相“撕咬”時，母公司正坐收漁利——畢竟，賽馬機制下，最后數(shù)錢的永遠是莊家。