老“網紅”也底價成交，二圈層還有救嗎？

今天，成都中心城區成交了4宗土地，其中3宗為二圈層涉宅用地，1宗為成華北湖商業用地，東安湖及十陵兩個板塊則迎來今年的首次土地供應。

此外，明日天府新區也將迎來全年的第二次土地供應（不含上次撤回的地塊），同樣關注度頗高。

今天成交的土地含金量如何？天新地塊又有啥看點？我們挨到看！

龍泉東安湖板塊今天出讓的土地，位于東安湖西拓區，為 87.35畝住宅用地，容積率2.0，由經開發展底價競得， 成交樓面價7200元/㎡、總價約8.4億元。

這是東安湖西拓區桃都大道以北片區的第二次供地，也是連山坡片區3487.5畝土地規劃煥新后的首場土拍。

區域上次土拍，是在2019年11月，由四川恒邦以3700元/㎡的樓面價底價競得，也就是后來的。

今天這宗地，與東安湖1號僅一街之隔，為何成交樓面價直接跳漲3500元/㎡？

首要原因還是恒邦拿地時的限制條件諸多，包括但不限于：

? 需修建不低于4萬㎡、總投資不低于5億元的五星級酒店（

需委托國際知名酒店管理集團進行管理，并引入其旗下的超高端品牌入駐

）、會議中心等；

? 需自持至少50%商業，并在其中引入至少1家大型文化投資公司總部；

? 五星級酒店完成主體結構封頂才能辦理住宅預售許可；

? 需配建一處16.6畝

簡言之，恒邦是去“拓荒”的。而今天經開發展拿地，雖然樓面價比6年前貴了，但不存在什么隱形成本，還有步行 約300米達 東安湖公園、約600米（待路網完善后）達連山坡地鐵站的資源優勢，并且在連山坡片區煥新以及十陵南站建設兩大紅利輻射下，顯得性價比很高了。

01

連山坡片區煥新

/ 3487.5畝新城，即將啟動？/

「連山坡片區煥新」是龍泉在2023年9月首次提出的新概念，屬于東安湖活力城兩大重點開發片區之一。

區域3487.5畝（232.5公頃）土地規劃隨之出爐，除道路交通用地外，用地占比為前三的是：居住、綠地、公服設施。而透過土地控規圖可以看到，有很明顯的TOD規劃理念——地鐵站點附近多為商業、公服用地，住宅用地多“退居后方”。同時，生態、居住、教育等城市功能分散式布局，也符合公園城市規劃理念。

從效果圖來看，地塊所在的連山坡站地鐵站以北區域不僅有東安湖公園、東風渠，還規劃有龍泉科創中心、數字金融塔、連城云臺等資源，未來城市界面非常高大上！

此外，地塊與規劃中的東安溪谷產業公園也只隔了一個地塊，該公園一旦建成，又將是一大利好——不過，當年PPT里寫的“年內建設”，至今卻仍未啟動征地……只能靜候佳音了。

與此同時，2023年9月至今，連山坡片區似乎再沒有官方層面的更多消息露出。只有去年11月，龍泉規自局在回復網友時表示： 正在編制東安新城概念規劃暨西片區城市設計和控規調整方案。

好在“拓荒者” 東安湖1號時不時有好消息傳出：其配建的東幼（澤安路園區，規模12個班）9月1日已正式開學，其建設并引進的萬豪酒店本月即將正式掛牌。

▍ 東幼（澤安路園區），來源：@東安湖1號

▍東安湖1號&萬豪酒店 ，來源：@東安湖1號

隨著經開發展的入局，整個區域離大規模建設，又近一步。

02

十陵南站

/建設如火如荼 /

地塊西北側約2公里處，便是工地面積大到令人驚嘆的十陵南站，詳情戳→

▍拍攝于5月

6月，龍泉官方也公布了十陵南站的計劃工期：力爭2026年9月30日具備開通條件，而成渝中線預計2027年底建成通車。

對于十陵南站南側的連山坡片區而言，未來交通便捷度必大幅提升，城市價值也大概率會攀升——在此，我們提前恭喜經開發展新項目的未來業主！

龍泉十陵板塊今天出讓的土地，為 29.66畝住宅用地，容積率2.4，由嘉禾興以 樓面價8000元/㎡、總價約3.8億元底價競得。

十陵的上次供地，是去年11月19日，也就是今天這宗地南側的43畝宅地，由 經開國投&新希望以8860元/㎡底價競得——如今近一年時間過去，起拍樓面價降了860元/㎡，容積率還多了0.4，整體利潤空間也更大了。

樓面價更低，顯得今天這宗地就更劃算了： 西側是龍湖三千云錦+規劃幼兒園/中學，東側是規劃中學；南側不遠處就是華潤置地打造約160畝上璟公園；步行約600米就能到時代潤街，餐飲業態豐富；與規劃中的地鐵站和三環路的直線距離分別約 600米和1.3公里……

▍來源：@龍泉驛發布

▍大運村路（拍攝于8月）

▍來源：@上璟公園

除了華潤置地撐起的一眾高價值資源外，龍泉官方今年也放出了關于十陵的利好消息。

? 范家院子TOD城市綜合體，被寫入今年全新發布的《十陵機會清單手冊》。

雖然地鐵9號線和12號線的十陵段都還沒有新消息，但范家院子TOD城市綜合體先來了——計劃發展高端城市商業綜合體，成為十陵對外展示的新窗口、地標級建筑。

此外，范家院子TOD合計約89畝商業用地也已被納入“計劃供應”行列，一旦成功出讓，就意味著TOD建設就快正式啟動了。

值得一提的是，上璟潤府1～7月 以顯著優勢領跑十陵板塊銷量榜（數據來源：克而瑞）——華潤置地的超級營城力，有目共睹！

而背靠華潤置地一眾城市級資源的嘉禾興新地塊，未來也十分可期了。

新都今天出讓的土地，為其主城 11.73畝交通 場站+ 住+商混合用地，容積率2.0， 由眾盈匯景以樓 面價4200 元/㎡、總價6570萬元底價競得。

地段，是這宗地最大的亮點：新都主城，蓉都大道旁，旁邊就是新都老網紅——七一國際和新都地標——鐘樓，門口就是快速公交站點，步行約300米可達3號線鐘樓站，周邊商業、學校、公園一應俱全，西南石油大學和成都醫學院都在不遠處。

屬于是只要一說新都人馬上就能知道的地方，未來給地緣客講盤，可能連區位圖講解都省了。

▍七一國際廣場

雖然起拍樓面價才4k+，但這宗地操作難度相當大：

?需配建占地面積不小于3200平的交通場站、建面不小于400平的公交場站管理用房以及1處公交集中停靠站，且公交場站管理用房需與開發建設項目統一規劃，同步設計、同步建設、同步竣工，建成后無償移交；

?除公交場站管理用房外，剩余混合的住宅建筑面積不大于80%、商業建筑面積不小于20%；

?臨街布置的集中綠地內預留用地面積不小于30平的市政設施點位。

此外，這宗地采取住宅用地、商業用地、交通場站用地分類計價方式出讓，而公交場站的樓面價為——14012元/㎡！

簡言之：地塊袖珍，可開發住宅面積并不大，隱形成本還高——底價成交，早已注定……

說完今天成交的所有涉宅用地，我們再來看看天新地塊。

天府新區明天將出讓的土地，為麓湖公園區 采取組合供應方式拍賣的兩宗土地，合計約95畝（33畝+62畝）的純住宅用地，容積率2.0，起拍樓面價14000元/㎡，起拍總價17.7億元（6.187億+ 11.541億）。

2025年截至目前，天府新區只出讓了兩宗土地，就是2月20日出讓的 。時間來到下半年，天府新區終于拿出了熱門板塊土地，看點有三：

第一，地段和資源很不錯，地塊素質又很高。

地段方面，距離天府大道200+米，屬于天府新區師資力量較強、生源較好的小學/初中C學區，周邊還有多個已交房的新小區，底商氛圍佳同時城市界面新，還背靠麓湖板塊這個大IP，價值buff疊滿了。

第二，區域市場近一年的表現都很不錯。

克而瑞數據顯示，8月麓湖板塊的新房成交價達到39147元/㎡、套均總價864萬元/套，雙雙位列全成都TOP3。

▍來源：克而瑞

中指研究院數據則顯示，天府新區上半年新房成交面積為83萬㎡，7、8月的新房成交面積也均超過了10萬㎡，月度成交量大多數時間居全城之首，少部分時間屈居第二。

可見，天府新區始終是成都供需市場的大熱門——UP君在小紅書上刷到一個關于“買天府新區的人是不是后悔慘了”的帖子，下面留言評論全是對天府新區自來水式的安利：馬路寬敞、公園多、住起很舒服……總之，作為公園城市首提地的天府新區，確實已經可以靠優美的生活環境吸引自己的“愛家”。

第三，這兩宗地上的項目，將是麓湖公園區的首個新規項目，未來入市不僅將解渴區域市場，還將帶來更多驚喜——簡言之，應該不愁賣。

今天，中心城區還成交了一宗成華北湖板塊的21.88畝商業用地，容積率1.6，由華美（成都）商業以 3183元/㎡的樓面價底價競得，成交總價7430萬元。

整體來看，這宗商業地屬于是物超所值——湖岸線頭排商業，限高18m，按6m商業標高算，只能修3層，妥妥的低密商業地標，周邊社區、學校眾多，未來也將為前往北湖生態公園游玩的市民提供更多消費場景～

今年以來，二圈層的多數板塊，土地市場都在降溫，但靠近傳統主城以及地鐵旁的土地依然能夠得到更多房企關注。

或許也是基于此，近期新都、雙流等區域紛紛著手調整地鐵站附近的土地規劃，以釋放更多地鐵旁的住宅用地，這些地塊能否改變二圈層土拍走勢？我們將持續關注！

對于今天的土地，你有何看法？歡迎留言討論～

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今年土拍合集↓

>9月16日：

>8月22日：

>7月25日：

>6月26日：

>6月19日：

>5月23日：

>4月22日：

>3月28日：

>3月27日：

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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