一代閩商大佬魏傳瑞：兩個華辰地產與最后的三棟大樓

舊人物新故事。

企查查提示：2025年8月21日，福州華辰房地產有限公司發生董監事高管備案變更，監事魏傳瑞退出。

至此，一代閩商大佬魏傳瑞，在華辰地產的商業履歷被一鍵抹平，與華辰地產實現面上的完全脫鉤。

直白點說就是，至少從明面上看，華辰地產的締造者魏傳瑞，不再擔任華辰地產任何職務，與華辰地產再無瓜葛。

須知曉，福州城商業地產，也曾數一數二數華辰。

“說商道市”這一期，閩系初代頂流，“福清哥”魏傳瑞與兩個華辰地產，最后的三棟大樓的故事序幕就此拉開。

此前，“說商道市”也曾帶一眾看官“領略”：華辰地產魏傳瑞的3副面孔：初代頂流、失節大佬、父女反目。

NO.1｜“魏大膽”的故夢

春風得意馬蹄疾，福州城也曾數一數二

19年前（2006年9月12日），不大不小的福州城發生了件大事：魏傳瑞創立及掌舵下的華辰地產，以9.7億拍得福州單幅土地最高價新地王——君臨香格里二期。

還是在這一年，11月9日，華辰地產又以17.32億的總成交價，一舉將代表福州城市形象的茶亭街一期改造項目三宗9幅地塊收入囊中。

事實上，自2001年榮歸故里并創立華辰地產以來，魏傳瑞便以高價和謀略，如坐火箭般躥升，擁有了福州最大體量的商業地產項目。

恍惚間，許是連魏傳瑞本人都有了些許春風得意馬蹄疾，一日看盡閩都花的興奮與醉意。

福州城N多個君臨系，君臨閩江、君臨東城、君臨天華、君臨香格里、君臨盛世茶亭……至今仍在提醒著800萬+福州人魏傳瑞及其華辰地產的獨有印記。

盛名之下，“魏大膽”的稱呼不脛而走。真可謂攪動資本游刃有余、拿地毫不手軟的閩系初代頂流。

不過，當命運的齒輪開始轉動，“魏大膽”決計沒想到：“君臨天下”轉瞬即逝。

就在“魏大膽”接連拿下君臨香格里二期、茶亭街一期改造項目后短短半年時間后，他就被武漢警方刑事拘留（2007年4月26日）。更因被控合同詐騙、非法集資、虛報注冊資金、私刻公章等罪名，于2007年6月1日經檢察機關批準正式逮捕。

許是膨脹了。

與此同時，關于華辰地產眾多銀行應付款項未付，高息集資、挪用信貸資金支付土地款的傳聞，悄然無聲，滋長蔓延開來。

“說商道市”也曾評述：劇本按標準化續寫。魏傳瑞及其華辰地產，躥升得有多快，商業帝國坍塌的速度就有多迅猛。

畢竟，故夢。

NO.2｜“笑面虎”的變節

總裁秘書上位，華辰地產一變二

而今的華辰地產，多少顯得有些內外難斥、是非難解、愛恨難拋。

許多人并不知曉，一代閩商大佬魏傳瑞與其原配發妻共同締造的華辰地產已經分裂為兩個陣營：

福建華辰房地產有限公司，董事長（法定代表人）田英。田英即為魏傳瑞原配發妻（注：二者并未離婚）。

福州華辰房地產有限公司，也就是前述發生董監事高管備案變更的華辰地產，執行董事兼總經理（法定代表人）王新怡。可靠消息顯示，王新怡為魏傳瑞再婚妻子林芬的舅舅。

林芬是誰？曾任華辰地產總裁秘書。

▲圖自魏傳瑞原配發妻田英一方在多平臺的實名爆料

但，人們對“秘書”這個詞，有時還賦予了別樣的深意與內涵。

根據爆料，2014年9月，魏傳瑞與其秘書林芬秘密結婚。直到2016年，原配發妻田英方才知曉。據悉，林芬僅比魏傳瑞與原配發妻田英所生大女兒年長一歲。

福建華辰地產與福州華辰地產，如此這般，分屬兩個陣營。一邊是原配發妻主導，一邊是曾經的總裁秘書主導。

盡管，魏傳瑞當下與華辰脫鉤，但在“說商道市”看來，福建華辰地產也好，福州華辰地產也罷，“粉碎性分家”，不管分屬哪邊哪個陣營，都是內外難斥、是非難解，都是創始人（魏傳瑞與原配發妻田英）的共同財產。

不過，2025年8月21日，福州華辰地產發生董監事高管備案變更后，王新怡退出，魏傳瑞退出，一個名為“俞友貴”的神秘人士變更為董事（法定代表人）、財務負責人。

盡管，福建華辰地產與福州華辰地產也曾是一家。兩個華辰地產，注冊地址均位于福州市臺江區臺江路47號華聯商廈10-12層，可見一斑。

相同的還有：現如今，兩個華辰地產都略落魄。

究竟有多落魄？

企查查上，兩個華辰地產都有N多個房屋租賃合同糾紛、商品房預售合同糾紛、金融借款合同糾紛等新增開庭公告，似在告訴“說商道市”：

天曉得，鬼知道。

但我們還是可管中窺豹。

福州華辰地產2025年8月1日更新三則新增欠稅公告，皆來自國稅總局福州市臺江區稅務局，欠稅稅種分別為房產稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅，相對應的欠稅余額分別為269萬（當前新發生的欠稅余額90961.47元）、11.9萬（當前新發生的欠稅余額3634.20元）、90.4萬（當前新發生的欠稅余額37835.26元）。

而若把時間軸拉長至半年前：2025年2月10日，國稅總局福建省電子稅務局發布福州華辰地產欠稅公告詳情，欠稅稅種涵蓋了個人所得稅、企業所得稅、印花稅、土地增值稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅、增值稅、房產稅、營業稅等，欠稅余額高達3.77億元（當前新發生的欠稅金額3.41億元）。

畢竟，“闊過”，何至于此？！

“魏大膽”的另一標簽即面泛微笑。華辰地產在福州的每一步擴張都勾畫與實踐于魏綻放的笑容中。有人也因此戲稱“魏大膽”為“笑面虎”，臉上掛著笑，面泛微笑的老虎。

但正如同“秘書”有時被賦予的別樣深意，“笑面虎”有時同樣別具內涵。因為，人們對“笑面虎”的認知，往往還有后半句，“面善心狠”。

能有多狠？

魏傳瑞上一次見原配發妻及其所生子女，還是三年多前。

彼時，斗了一場官司。魏傳瑞親手拉親生二女兒“坐花廳”。

“笑面虎”，逆光而立，誰也看不清他臉上真正的表情。

畢竟，“親過”，何至于此？！

NO.3｜最后的三棟大樓

皆非“自由身”

現如今的華辰地產，究竟還剩下什么？

最后的三棟大樓。

一即前述兩個華辰地產注冊地華聯商廈。

福州城，少許大樓可堪傳奇。老福州耳熟能詳的華聯商廈當居一席。

開業于1985年的華聯商廈，為當時福州首座集商場、娛樂、客房、寫字樓于一體的綜合性商業大樓，樓高15層，建筑面積為2.17萬平方米，并與周遭的臺江百貨大樓等地標，曾經共同代言福州厚積薄發的商業“新生”。

2004年3月，華聯商廈被華辰地產以4328萬元收歸囊中。2010年，華辰地產“斥巨資”開始對華聯商廈進行全面內外裝飾，以恢復其作為臺江區“金外灘”標志性建筑的昔日風采，并正式將華聯商廈重新命名為——華辰遠祥大廈。

昔年地標，華聯商廈今安在？

傳奇未能續寫。現如今的華辰遠祥大廈，泯然眾人矣。

終究沒能找對人。

二即君臨盛世茶亭地塊八（茶亭國際項目），位處臺江區八一七路與群眾路交匯處。

項目地下負2層至5層規劃為大型商業中心，曾為居然之家精品主力店，當年曾爆火的新零售企業“盒馬鮮生”的福州首店也選址于此。7層至31層為SOHO。地下負三層為地鐵茶亭站。

三即君臨盛世茶亭地塊九(王府城項目)，位處臺江區八一七路和工業路交匯處。

盡管，這最后的三棟大樓，所有權人皆為華辰地產，但皆非“自由身”，皆抵押在身。

畢竟，落魄。

NO.4｜華辰超25億抵押資產“賤賣”迷局

12億債權轉讓價僅2.8億

君臨盛世茶亭地塊八和君臨盛世茶亭地塊九，故事，同樣不遑多讓。可謂其苦不堪言，其痛難言停。

▲福州人的茶亭故夢

風起2015年。

公開信息顯示，彼時福建華辰地產作為借款方，向中國工商銀行福州鼓樓支行分兩筆申請貸款，合計金額12億元，均以華辰旗下君臨盛世茶亭項目核心資產作為抵押。

抵押資產規模與估值清晰可查：

第一筆8億貸款，用于君臨盛世茶亭地塊九在建工程建設；第二筆4億貸款，用于償還福建華辰既有融資及君臨盛世茶亭地塊八商業綜合樓后續建設。

抵押資產涵蓋地塊九在建項目（總建面36737.74平，2015年評估價21億+）及地塊八商業綜合樓、商場配套辦公、商鋪及車位等，形成覆蓋地上地下的完整抵押資產包，合計評估價25億+。

后續因福建華辰地產經營出現變故，雖償還部分貸款本金，但未能足額支付利息，工行福州鼓樓支行隨即啟動司法程序，上述抵押資產進入法院拍賣環節。

然而，這場本應嚴格遵循法定程序的資產處置，卻在后續債權轉讓中出現諸多“反常操作”。

福州人自不曾忘：君臨盛世茶亭地塊八商業綜合樓曾先后于2024年8月25日、2024年9月19日上架阿里司法拍賣平臺，起拍價先后為3.7464億（根據公告，以評估價格即約5.35億的70%（七折）進行掛網）、2.9971億，均流拍。

在絕大多數福州人眼里，這事，此后，再沒了消息。

業內實則有無限趨近于真相的傳聞，悄然無聲，滋長蔓延開來：二次流拍后，工行福州鼓樓支行直接將華辰12億債權及對應全部抵押資產（如前述，整體評估價超25億），以及另三戶債權本息各幾十萬的不良債權，打包轉讓給了中信金融福建分公司，轉讓價格為2.8196億元。

但，根據民事執行中拍賣、變賣財產的規定，對于第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，應依法進入變賣環節，若變賣仍未成交，債權人方可申請以物抵債。

在福建華辰地產看來，總結起來就是：工行福州鼓樓支行“跳”過變賣程序，12億債權2.8億轉讓成交，可謂“賤賣”。且估值與成交價相差懸殊，轉讓價甚至不到評估值的11%，甚至低于單一項抵押資產（君臨盛世茶亭地塊八商業綜合樓）的二次流拍價。

這也意味著君臨盛世茶亭地塊九(王府城)項目在建項目，近乎隨債權“無償劃轉”

福建華辰地產堅持，工行福州鼓樓支行在未啟動變賣程序的情況下直接轉讓債權，明顯違反處置流程，程序違法可能導致債權轉讓行為的效力瑕疵。而若無法提供充分證據證明該價格系通過合規評估、市場競價等方式確定，可能涉嫌“不合理低價轉讓國有資產”。

NO.5｜迷霧劇場魔幻懸疑劇：

超低價接盤，誰才是背后真正買家？

更魔幻的懸疑接踵而至。

國有金融機構處置不良債權，定價應參考資產實際價值、市場行情等因素。作為央企分支機構，中信金融福建分公司完整受讓福建華辰地產12億債權及對應資產后，隨即于2025年3月以原價掛牌轉讓。

零溢價轉讓？這是未設置任何商業溢價，未謀求合理利潤的節奏。

針對后續債權受讓方，中信金融福建分公司設置的付款規則不可謂不寬松。譬如：首期僅需支付不低于債權轉讓價款的45%，剩余款項在《債權轉讓協議》生效后滿24個月內分期付清，且明確“執行回款可沖抵轉讓款”。

福建華辰地產堅持，這，絕非正常的商業邏輯。完全背離國央企正常經營邏輯，涉嫌為第三方“鋪路”。畢竟，正常商業邏輯下，金融資產管理公司收購債權必然追求合理收益。零溢價+長期“墊資”的組合，更符合“利益輸送”的特征，而非合規的商業交易。

據其所述，截至2025年8月底，距債權掛牌轉讓已超5個月，背后真正買家僅支付30%款項，約70%仍由中信金融“墊資”，且未采取催收、補充擔保等任何風險防控措施，完全背離國有資產保值增值的基本要求。

與此同時，關于背后真正買家的傳聞，似有若無，悄然無聲，滋長蔓延開來：

一家名為“福建途騰置業有限公司”的企業，于2025年7月2日（距中信金融申請變更執行人僅一個月）突擊成立，種種跡象表明，該公司與這筆債權背后真正買家存在直接關聯，目標明確指向“低價承接福建華辰地產抵押資產”。

從時間線上似是可清晰梳理出完整操作鏈條：低價拿債權，低價接盤，最終實現對華辰地產抵押資產的雙重“侵吞”。

終究還是有人盯上了“笑面虎”打下的江山。

這家閩系地產初代頂流的余暉，現在讀來，余韻悠長。

NO.6｜時間與少年

多年以后，面對福清老家人，魏傳瑞將會回想起同母親告別的那個遙遠的剎那。許那么一瞬間，悠長的一生如同白駒過隙般閃過腦海：

福清三山，有志少年郎，野心不止一點點。

他堅信，世界這么大，野心再大，也一定裝得下。

一咬牙，背起包，頭也不回，轉身離去。

就此走出故鄉的視線。

少時離家只身闖蕩江湖，香港、寧波、福州，摸爬滾打，在風口踮起腳尖。

那時的TA，并不知曉，少年此去，長風萬里。

由此，福州商業地產初代頂流傳奇上演。

最引以為豪壯的還得是遙遠的拿了好些塊地的2001-2006年。

那是無限榮光的華辰年。彼時的福州城商業地產，數一數二數華辰。

歲月如刀。時間是偉大的魔法師，它不會總是如此眷顧一個人。

傳奇終難續寫。一如前述華聯商廈。

1959年生人的少年郎魏傳瑞，已至耆年。

都說，五十知天命，六十而耳順。

何謂耳順？聽得進逆耳之言，詈罵之聲也無所謂，無所違礙于心。

耳順是歷經世事后的通透，其底色即心境澄明。

許少年郎也在等那么一個通透的點，與自己和解，與世界和解。

原創不易，感謝贊轉評