廣東
我是紫沐，這是我第464篇日記。
買老破小博拆遷，還有勝算嗎？
不說歷史，就今年初，廣州就誕生了不少暴富案例。
比如羅沖圍舊改，補償接近4萬/㎡。
有炒家在去年布局，以1.8萬單價入手，一套66㎡老破小，凈賺134萬。
就算收風慢了點，建倉成本變高，最少也能賺60多萬。
博一把，就是打工人兩三年的工資。
上個月，操盤手官宣要加速城市更新，支持城中村改造和老城原拆原建。
這博拆遷的勝率，好像又變高了。
要上車嗎？
跟市場情緒恰恰相反，我覺得現(xiàn)在博拆遷，風險遠大于收益。
人不可能賺到認知以外的錢。
能在拆遷中吃肉的，無一例外，都是提前布局。
在正式的拆遷文件下來之前，在住戶收到風提價之前就完成抄底。
大部分普通人，有這個能力，獲取這些準確的內部文件嗎？
當你從別人的小道消息看到要拆遷，那時候的布局收益，可能就剩下十幾萬。
十幾萬，看著好像也不錯。
但你還需要扛過至少兩重風險，才能把錢拿到手。
第一重風險，老破小不拆了。
要知道內部規(guī)劃，也是會變的。
可能是因為大板塊的規(guī)劃變動。
也可能是老房業(yè)主獅子大開口，成本算不過來，拆不了。
那你根據(jù)內部規(guī)劃抄底的房子，就會徹底砸手里，還沒地方說理去。
不說遠，就上輪行情，老黃埔到處都在傳拆遷。
很多博主大V也親身入局，買了幾套。
結果大家也看到了。
大拆大建被叫停，疊加樓市寒冬，抄底就變成了高位接盤。
還有大家熟知的六運小區(qū)。
21年流出拆遷傳聞，房價從5萬出頭暴漲到8萬多。
但因為各種原因，最終拆遷失敗。
失敗后的六運小區(qū)，現(xiàn)在3字頭就能隨便買。
當年博拆遷的，普遍虧損上百萬。
贏了賺十萬，輸了賠百萬，這買賣明顯不劃算。
而且就算賭對了，拆遷了，還要面臨第二重風險。
未來舊改補償方案，很可能會變。
最近長嶺居塘山村的舊改公告就提到，新簽約村民，不允許選擇貨幣補償。
要么復建安置，要么拿房票，二選一。
復建安置，回遷房未必會發(fā)紅本，沒紅本就沒法變現(xiàn)。
拿房票，根據(jù)房票政策，必須手上有一套房以上，才能轉讓。
18個月沒轉讓出去，才能申請換錢。
對比原來一步到位的貨幣補償，變現(xiàn)周期和變現(xiàn)風險，都高了很多。
不要妄想這只是個例。
樓市現(xiàn)在最大的問題，是缺乏流動性。
舊改就是奔著刺激流動性去的。
貨幣補償，你拿到錢，可能直接就存起來了，并沒有變成購買力。
這種拖后腿操作，和現(xiàn)階段目標背道而馳，完全有理由取消。
只有給變現(xiàn)設置重重障礙，要么選被收儲的安置新房，要么用房票去買新房，才能把新房成交拉起來，穩(wěn)住新房市場。
市場穩(wěn)住了，開發(fā)商才有繼續(xù)拿地的動力，財政也能跟著吃上肉。
所以舊改補償變革，我覺得是大勢所趨。
目前黃埔的楓下村、南崗北，還有天河部分舊村，都已經跟進了，宣布取消棄產補償。
拆遷就有錢拿的時代，正在成為歷史。
所以我才說，現(xiàn)在買老破小博拆遷，風險遠大于收益。
收風難、淘筍難、拆遷難、變現(xiàn)難，九九八十一難走完，才賺那么點錢，性價比太低。
只要有一個環(huán)節(jié)出簍子，老破小砸手里，虧損絕對是預期收益的好幾倍。
博拆遷，賺的是差價，差價是有限的。
但老破小跌起來，很可能是沒底的。
明眼人都看得出來，現(xiàn)在救市就是救新房。
對比存量房，新房體量相對小，操盤手還救得動。
而且新房直接關聯(lián)土拍和財政，對操盤手來說，是更急需的東西。
但存量房就成了棄子，政策和利好，基本都跟二手房無關。
沒有人護盤，二手市場就只能一直卷。
連琶洲南TOD這種頂級次新，都收樓就破發(fā)。
你手上那些老破小，只會慘上好幾倍。
至于買老破小收租的可行性，曾寫過一篇很清晰的長文（這樣買房，等于把錢扔進碎紙機），就不贅述了。
博拆遷，想贏太難。
要有強大的人脈和執(zhí)行力，還需要不小的運氣。
但博拆遷，想輸太容易。
只要走錯一步，就能隨便虧了。
贏了賺十幾萬，輸了虧上百萬，勝率低，賠率低。
別被幸存者偏差誤導了。
這樣的賭局，不下場，才是贏家。
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