上海
9月5日，徐匯東安項目的股權交易終于落地。
中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資四家聯合體浮出水面，他們以 439.5億元的 總出讓金額 拿下了這塊“全國總價地王”的操盤權。
朋友圈瞬間刷屏，地產人最關心的問題是：全國地王，到底該怎么做？
01
地王的前世今生
上海的黃浦江兩岸，開發的歷史其實可以追溯到2002年。
那一年，上海提出“浦江兩岸開發”計劃，目標是到2020年形成東西兩岸、南北貫通的城市景觀帶。
浦東陸家嘴的天際線后來家喻戶曉，而浦西徐匯濱江的故事，則在悄然醞釀。
最早的徐匯濱江，是老工業區。煤碼頭、船廠、倉庫林立，這里曾是上海的工業脊梁。可隨著產業轉型，大片廠房逐漸沉寂。
徐匯區政府不甘心讓這片黃金水岸沉睡。
于是，拆遷、搬遷、改造，一步步展開。
舊廠房被藝術館、展覽館取代，龍美術館、西岸藝術中心、上海天文館逐漸崛起，徐匯濱江搖身一變，成了藝術與資本的新寵。
到了2020年，西岸金融城地塊以310.5億元成交，成為當年的全國地王。
它的體量高達180萬㎡，承載著上海國際金融中心和藝術高地的雙重使命。
3年后， 西岸金融城地塊隔壁一宗摘地出讓，最終被綠城以約13.1萬元/㎡的樓板價摘得，一舉打破了 全國單價地王紀錄。
而在今年5月， 隔壁東安項目以 523.03億元的總成交價刷新全國總價地王紀錄。
短短數年，徐匯濱江連續誕生全國級“地王”，足以說明上海和徐匯對這片土地的野心——
不只是建房子，而是要重塑一座“世界級水岸”。
02
操盤之爭
徐匯東安地王從誕生之日起，就伴隨著傳聞。
坊間最熱鬧的版本：招商蛇口和中海爭奪。
招商看中的是綜合體操盤機會，中海盯著的是頂豪住宅的舞臺，彼此暗戰不斷。
但最終答案，出乎意料。
招商蛇口、中海、徐匯城投、中旅投資，四方聯合，通過產權交易所完成股權交割。
故事沒有“你死我活”，而是“四家握手”。
這不是簡單的資源拼盤，而是一場利益博弈下的妥協與平衡：
中海地產，近兩年在上海新天地、徐匯濱江等豪宅板塊打造了多個熱銷豪宅，對高端住宅的定價與產品設計已經非常有話語權；
招商蛇口，擅長大體量綜合體，能讓商辦與居住產生聯動效應；
徐匯城投，熟悉區位脈絡，是政府資源與開發節奏的“穩壓器”；
中旅投資，文旅背景，未來能給片區注入文化和消費的附加值。
徐匯濱江不是單純的商品房項目，它是上海的戰略工程。要穩妥推進，必須讓多方央國企都參與進來。
03
超級地王，怎么玩？
值得注意的是，四家聯合體拿下的是徐匯東安項目其中的兩幅地塊：
127b-24地塊，純住宅用地， 出讓總價為98.18億元， 樓面價高達124,130元/㎡， 規劃建筑面積7.9萬平方米，預計打造頂級豪宅社區；
125-31地塊， 大規模商住綜合用地 ，樓面價75,013元/㎡， 其規劃建筑面積約45.5萬平方米，業態涵蓋住宅、商業、辦公、研發及公建配套，其中住宅部分約27.3萬平方米。
兩幅地塊總建面合計超過53萬平，體量可與西岸金融城互為呼應。
如果說西岸金融城是“肌肉”，東安項目更像是“封面”。
住宅做頂豪，商辦做特色，文旅補靈魂。
住宅：沖擊20萬+的天花板
127b-24號地塊，樓面價12.4萬/㎡。
這意味著未來售價大概率在20萬+/㎡，才能算賬平衡。
在上海，只有陸家嘴的濱江豪宅、新天地的翠湖等少數項目能站在這個高度。
東安住宅，大概率會是上海的下一個豪宅封面。
綜合體：45萬㎡的都會樣板
125-31號地塊，是招商蛇口的主場。住宅、商業、辦公、科研、配套，一個完整的城市綜合體雛形。
未來的場景是這樣的：
白天，科研辦公聚集地；
夜晚，濱江的都會客廳；
周末，親子、藝術、文旅的目的地。
雙子星：西岸金融城 + 東安項目
隔壁的西岸金融城，早已是180萬㎡的國際金融集群。
加上東安項目50萬㎡的綜合體，兩大“地王”連成片，規模超過230萬㎡。
一個偏商務，一個偏生活；一個代表資本，一個代表消費。
它們的聯動，將徹底改變徐匯濱江的城市能級。
04
瓜分上海樓市
當然，操盤全國總價地王，并不只是榮耀。
價格挑戰：20萬+的售價，市場能否承接？
合作挑戰：四家聯合，如何分工、如何博弈？
周期挑戰：項目入市時，市場是否回暖？
這些問題，留待時間回答。
但可以肯定的是，這塊地的意義，已遠遠超越了財務邏輯。
當然，在東安地王之上，似乎也牽扯出了目前外界非常關注的另外一個話題：
四大央企正在瓜分上海樓市！
的確，這一次招商蛇口和中海地產成為瓜分東安地王的大玩家，而在前不久，華潤置地剛剛 以244.7億元的總價，攜手上海南房集團拿下浦東后灘與黃浦區余慶里組合地塊。
當然，保利發展也不甘示弱，今年 前8個月，保利在上海銷售排名穩居榜首。
由此我們也看到， 上海樓市的戰局已經明朗：中海、招商、華潤、保利，這四大央企巨頭正在以地為棋、以資本為刀，瓜分這座城市的未來。
徐匯東安、后灘、余慶里……每一塊土地都不僅是房子，更是四大央企話語權、品牌力和城市資源的爭奪戰。
在上海，地王價格越高，背后的博弈反倒變的越簡單，因為玩家只有4個！
未來幾年，上海的高端樓市，很可能只屬于這四家能在棋盤上穩操勝券的巨頭。
其他人，或許只能看著這場盛宴的煙火，嘆息“錯過了歷史的一步棋”。
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