把精細化運營深入業務“毛細血管”，貝殼夯實服務新優勢

今年二季度，貝殼實現總交易額8787億元，同比增長4.7%，凈收入260億元，同比增長11.3%，凈利潤13.07億元，經調整凈利潤18.21億元。

近年來，伴隨著居民消費升級，中國房地產市場步入調整期，整體由增量開發向存量運營的方向轉型。貝殼作為行業頭部一站式新居住服務平臺，憑借精細化深度運營與科學管理，實現了業務經營的穩中向好，顯示出強健的發展韌性。

“多元增長”發力

貝殼目前的業務包括房產交易、家裝家居、房屋租賃和貝好家，各業務有齊頭并進之勢。

財報顯示，房產交易服務中，二手房交易占比提高，交易單量占平臺房產買賣交易單量的比例提升至76%。二季度，貝殼存量房業務總交易額達5835億元，凈收入67億元。

從數據可以看出，一方面國內房地產市場結構已經發生明顯變化，二手房交易已成主流；另一方面，貝殼通過提升二手房服務能力，建立了穩固的業務護城河。

除了二手房，貝殼的新房業務也穩健增長，總交易額為2554億元，同比增長8.5%，凈收入86億元，同比增長8.6%。

和房產交易相比，其他業務亮點更多。非房產交易服務業務的凈收入占總凈收入比例達到41%，創歷史新高，收入更加多元化。

非房產交易服務業務中，增長最快的是租賃業務。

截至二季度末，貝殼在管房源超59萬套，二季度該業務凈收入57億元，同比增長78%。貢獻利潤率為8.4%，同比提升2.5%。

此外，經過多年的沉淀和打磨，貝殼的家裝業務也開始迸發出強勁的增長潛力。

二季度，貝殼家裝家居業務凈收入46億元，同比增長13%；貢獻利潤率達32.1%，同比提升0.8個百分點。

貝好家業務盡管起步較晚，但勢頭并不弱。

今年上半年，項目落地節奏更是明顯加快。二季度以來，貝好家陸續與綠城中國、招商蛇口、越秀地產等開發商達成C2M模式合作，覆蓋北京、佛山、西安等多個城市。

可以看出，貝殼各項業務多點開花，業務結構展現出了足夠的韌性，整體收入依然能保持穩健增長。

“內生動力”驅動

在行業調整期，規模紅利勢弱，“內生動力”尤為關鍵，今年以來，貝殼試圖通過“精細化運營”，重構競爭優勢。

對于貝殼來說，不管是人店網絡效率、用戶心智占領效率，還是收出房效率、開發服務效率，不管哪個業務效率提升一點點，對整個公司競爭力的重構貢獻都是巨大的。

財報顯示，截至今年上半年，貝殼平臺活躍門店數達58664家，活躍經紀人達491573人。在門店數量和活躍經紀人數量增加的情況下，公司的最終總經營費用僅同比增長3%，而總經營費用率甚至還同比下降了1.42個百分點。

門店數量和經紀人數量持續活躍背后，是因為貝殼做了大量細碎的工作。

比如通過運營房源維護分、好房產品等方式提升房源維護能力，提升平臺成交轉化率；又比如，通過推進門店科學管理，深度運營以共治理事會為核心的門店積分制、品效商圈等一系列舉措，改善網絡合作生態和匹配效率。

另外，貝殼還利用AI大模型技術，一端提升經紀人的工作效率和獲客能力，另一端為用戶提供更多便利，提升用戶價值。

貝殼推出的AI CRM智能體應用“來客”可以幫助經紀人提升獲客轉化能力。截至6月底，已經有超過33.5萬經紀人在使用該應用，北上滲透率均達到75%以上。從單城市數據看，如西安6月份使用“來客”產品的經紀人轉委托較使用較少經紀人高30%，轉帶看約高20%。貝殼推出的AI線上服務助手“布丁”，能夠為客戶提供地產市場行情分析、全城找房、區域分析、房源對比和經紀人初步推薦匹配等服務，7月份會話量環比增長59%，人均使用時長增加14%。

家裝家居業務方面，貝殼也打破了傳統家裝行業的粗放經營模式。

過去這些年，行業內大多采用“流量思維”+“攢機思維”，是“廣撒網”式的，在城市里開一個大店，在全市多渠道獲客，然后漏斗層層轉化，核心成本是“獲客成本”。而貝殼做“商圈精耕”，依托社區交易簽約中心打造產品化樣板房展廳，在展廳里放上基于社區典型的戶型的真實家裝案例的樣板間。組織結構也隨之變化，設計師和項目經理、工人只做特定的社區，沉淀對房和客的經驗和理解。

和傳統家裝公司不同，貝殼的核心邏輯是“扎深根”，鎖定特定片區，深度經營，去“占有心智”。

數據顯示，二季度貝殼家裝設計師月均單量從去年的約0.8單，提升至今年二季度的1.2單以上。

迎接需求巨大變化

為什么這兩年房地產市場深度調整，但貝殼的營收似乎并未受到多大影響，本質原因是貝殼一直在根據市場變化，做出積極調整，通過“練內功”，增強業務韌性。

在很長一段時間，貝殼通過ACN、真房源等，解決了房產交易安全問題，提供了稀缺的價值，也就帶來了公司快速增長，但當市場和用戶需求發生變化，貝殼積極調整，回應需求，又練就了新的競爭力。

在新的市場環境下，貝殼的新競爭力主要體現在 “買對房的認知”、“賣好房的操盤能力”和“共情客戶帶來的情緒價值”，貝殼的競爭力已經被重構。

貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東表示，我們也深刻認識到，在中國房地產行業發展的新形勢下，消費者需求正在發生巨大轉變，我們將以更大的決心迎接這些變化。

在財報發布當天，貝殼宣布，將擴大并延長現有股份回購計劃，回購授權從30億美元增加至50億美元，回購計劃期限延長至2028年8月31日。

顯然，這不僅是貝殼管理層給投資者樹立信心，更是對貝殼重塑競爭力的篤定。