買賣必修課：不要太內(nèi)耗，勇敢踏出第一步

這兩年我花了一些時(shí)間去做C端，接收過太多的咨詢，買房的、賣房的、炒股的，等等，有時(shí)候每天最高都有數(shù)十次交流。

總結(jié)下來，他們給我一個(gè)非常重要的感觸：人們?cè)谕顿Y上賺到錢或者虧錢，本質(zhì)上說與智商、學(xué)歷乃至財(cái)富都沒有太多的關(guān)系，反而是性格、行為方面的影響更直接。

這個(gè)感觸，恰恰是巴菲特多次談到的，你想在投資上賺到錢，不需要你會(huì)下三維象棋，擁有正常人的智商、正常人的常識(shí)就差不多夠了。老巴多次以此談到長(zhǎng)期資本管理公司（LTCM）的教訓(xùn)，這家公司的參與者有多牛呢？?jī)晌恢Z獎(jiǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主——羅伯特·莫頓、邁倫·斯科爾斯，BSM期權(quán)定價(jià)模型的締造者，原美聯(lián)儲(chǔ)副主席——戴維·馬林斯，所羅門兄弟時(shí)期的明星交易員團(tuán)隊(duì)，哈佛、MIT的數(shù)學(xué)家。曾經(jīng)被譽(yù)為“全球每平方英寸智商密度最高”的投資“夢(mèng)之隊(duì)”，認(rèn)為可以通過精密的數(shù)學(xué)計(jì)算持續(xù)賺到大錢。

LTCM在1998年俄羅斯金融風(fēng)暴中虧了90%，并在2000年破產(chǎn)清算。

這個(gè)案例我常看，我也建議我的粉絲們有時(shí)間多讀讀經(jīng)濟(jì)方面的歷史，它會(huì)教會(huì)我們很多，尤其是對(duì)一件事情本質(zhì)性、常識(shí)性的認(rèn)知。

我注意到非常有趣的事情是，咨詢我的粉絲里，有一些會(huì)在咨詢完非常果斷的去行動(dòng)，有的則會(huì)在時(shí)隔一年半載之后又回頭來告訴我：他什么都沒有做，然后又問我：你覺得未來的市場(chǎng)會(huì)怎樣？——把之前的問題又重新問了一次。當(dāng)然，我這么說并不是在講“我的看法是對(duì)的”、“跟著我沒錯(cuò)”，而是在強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：哪怕是大家在判斷上取得了共識(shí)，但是轉(zhuǎn)化為行動(dòng)上，卻依然是千差萬別。這個(gè)背后，自然是有很多不為外人知的原因，無法一概而論。但僅就結(jié)果而言，就是我上面說的，更多折射的是個(gè)人行動(dòng)力的特征。

強(qiáng)調(diào)行動(dòng)力而不是判斷力，這一點(diǎn)，恰恰是我這幾年面臨房地產(chǎn)大調(diào)整以來最為重要的收獲。我是在有一天看到喬布斯的一段視頻突然有所頓悟，他大意是說：真正的戰(zhàn)略思想家，從來都是行動(dòng)家，他勇敢的把自己的想法最終轉(zhuǎn)化為了商業(yè)實(shí)現(xiàn)。我們身邊有太多人，經(jīng)常會(huì)對(duì)商業(yè)發(fā)表高明的見解，告訴你應(yīng)該如何如何做，但是你最終會(huì)看到：真正把一個(gè)Idea轉(zhuǎn)化為商業(yè)模式并且賺到錢的人，寥若晨星，哪怕是同時(shí)有100個(gè)人想到同一個(gè)Idea，最終真正去堅(jiān)持走到最后成功的人，往往也就那么1-2個(gè)。這個(gè)過程，很難說大家的智商、學(xué)識(shí)有多大的差別——如果有他就不會(huì)在那開始的100個(gè)人之列。

是以，在投資行為上，我會(huì)更加傾向于大致方向想明白了，就果斷去行動(dòng)，讓自己更加緊湊的知行合一，不要再無休止的“三思而后行”，“兩思”就夠了。而且，當(dāng)你開始行動(dòng)的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，它會(huì)真正反過來促進(jìn)你的認(rèn)知變得更加深刻。

依據(jù)這樣的簡(jiǎn)單的思維，放在賣房買房這件事上，我們可以得出一些很有趣的觀察點(diǎn)。

我體會(huì)到最重要的一個(gè)觀察：太多的人花了太多的時(shí)間去預(yù)測(cè)市場(chǎng)，而不是去讓自己行動(dòng)起來。人們太愿意展示自己的聰明，而忽視了常識(shí)。

預(yù)測(cè)市場(chǎng)，這是無論房地產(chǎn)還是股市，人們最喜歡做的事情。每一天早晨睜開眼，我們就會(huì)面對(duì)鋪天蓋地的新聞信息，然后我們?nèi)ズY選，找出感興趣的、覺得重要的，去與別人討論。討論的起點(diǎn)和落點(diǎn)永遠(yuǎn)都是：這條政策會(huì)讓房?jī)r(jià)漲嗎？PPI上升了美聯(lián)儲(chǔ)9月還會(huì)大降息嗎？如果不會(huì)，那么，就等待第二天，也許第二天會(huì)有新的利好政策出臺(tái)。如是這般……

我愿意不斷的重復(fù)我的主張：不要在預(yù)測(cè)上浪費(fèi)時(shí)間。如投資大師林奇所說，你在宏觀預(yù)測(cè)上多花10分鐘的時(shí)間，你就浪費(fèi)了你人生的10分鐘。這里我的理解，它有兩層含義。

第一層，宏觀預(yù)測(cè)的不靠譜性。市場(chǎng)不是物理世界，市場(chǎng)是由人組成的，人有變化能力，人有動(dòng)物精神，人會(huì)自己創(chuàng)造變量，變量可以無窮大。所以，預(yù)測(cè)越宏觀，涉及到的變量越多，預(yù)測(cè)越會(huì)錯(cuò)得可笑。舉個(gè)最近的例子，4.2關(guān)稅戰(zhàn)以來，華爾街有幾家頂級(jí)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)對(duì)了今天美股暴力反轉(zhuǎn)30-40%的走勢(shì)？一家都沒有！

第二層，市場(chǎng)預(yù)測(cè)和你的微觀行動(dòng)是兩回事。請(qǐng)問未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)是漲還是跌，具體到你手里的那套房子賣還是留，嚴(yán)格來說有多大關(guān)系呢？我認(rèn)為同樣完全沒有任何因果性。如果你的房子本身很差（那說明你的選擇錯(cuò)了，是一個(gè)“績(jī)差股”），那么就算是未來市場(chǎng)漲起來了，你一樣是未必起得來；而如果你自己現(xiàn)在的負(fù)債已經(jīng)到了懸崖邊（那說明你之前的行動(dòng)錯(cuò)了，你買了自己買不起的東西），那么無論未來是漲是跌你都需要離場(chǎng)重新開始。

因此，我們?cè)诳春芏喾康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析文章的時(shí)候要明白，很多文章只是在完成一份工作而已，你用KIMI你也可以寫，但文章本身不會(huì)自動(dòng)產(chǎn)生交易，也不會(huì)為你的行動(dòng)負(fù)責(zé)任。你要回到你的微觀、你的當(dāng)下，去選擇你的行動(dòng)。如果你把你的決定建立在未來的預(yù)測(cè)之上，我敢保證，結(jié)果一定是：你會(huì)陷入到無窮無盡的等待中。賣房子是這樣，買房子也是這樣。

我更加愿意相信，在你人生的某個(gè)階段，勇敢去踏出第一步，是非常非常重要的功課。

對(duì)于買房子而言，我多次明確了我的主張：如果我是真剛需，我現(xiàn)在就會(huì)買，我不會(huì)等一分鐘，我真不關(guān)心房?jī)r(jià)的后續(xù)漲跌，當(dāng)下的人生幸福更重要（前提是控制好你的房?jī)r(jià)收入倍數(shù)，之前視頻里說過了）。這樣的論調(diào)現(xiàn)在在網(wǎng)上是被嘲笑的，并且會(huì)被攻擊為“房地產(chǎn)的托兒”。不少連房子都沒有買過的網(wǎng)友們，總是覺得自己才最聰明。

我不再使用流行的那些觀點(diǎn)——“剛需就是買房自住、是消費(fèi)品”，而是想說明白一點(diǎn)：有些事你光靠坐在那里想、坐在那里分析，是沒有結(jié)果的。投資和成長(zhǎng)都一樣，是需要經(jīng)歷的。你要先踏出第一步，思想才能真正成熟起來。（我作為一個(gè)）過來人告訴你，其實(shí)人生根本不用買房子也可以過得很好，但這就像一個(gè)45歲的豁達(dá)之士跟他14歲的小孩講人生大道理一樣，你不要指望他15歲的時(shí)候能明白你45歲才明白的道理，他需要去經(jīng)歷他必須經(jīng)歷的一切。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，剛需就是14歲的小孩，你需要去經(jīng)歷必不可少的彎路。

沒有人不買房犯錯(cuò)誤的，我的第一套房買在布吉，并且是在2007年的高點(diǎn)，而在2003年我只要1年就能存夠首付的時(shí)候我在干什么呢？我在把我的錢存銀行定期。因?yàn)槲夷菚r(shí)候連深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外是啥意思都沒搞懂。如果我有后視鏡，我當(dāng)然會(huì)在2003年刷信用貸買很多房子，并且我不會(huì)去布吉。但這些經(jīng)歷教會(huì)了我慢慢的建立紀(jì)律，并在接下來買得非常成功（同時(shí)也伴隨著買錯(cuò)）。這些經(jīng)歷，才會(huì)真正教會(huì)你正確的投資道理，別人的說教，不會(huì)（像我現(xiàn)在的講道理，也一樣無用，只對(duì)自己有用哈哈）。剛需買人生第一套房子，是成長(zhǎng)路上的必修課，你可以多花點(diǎn)功課減少信息差——比如我主張你前面三四年多換幾個(gè)區(qū)域去租房子住，感受一下不同，但要注意，你不要指望著天天網(wǎng)上扒信息就能做對(duì)決策，也絕不要迷信有所謂的大V指導(dǎo)就能做對(duì)。要做對(duì)，自己必須要先踏出第一步，勇敢的去接受犯錯(cuò)，事后看沒什么大不了，有些錯(cuò)要早犯。

現(xiàn)在市面上大多數(shù)自言“剛需”的童靴，實(shí)質(zhì)上是想“抄底”。這本質(zhì)上開始就錯(cuò)了，要知道，如果你一開始就是想通過房地產(chǎn)賺錢的話，你已經(jīng)把買房這件事當(dāng)做“投資”了——消費(fèi)品根本不存在抄底。既然是投資，你就得明白最起碼的一點(diǎn)：投資很難，投資是一門專業(yè)，投資賺錢不是小白的菜。

太多人根本搞不懂這一點(diǎn)。

對(duì)于賣房子而言，同樣是如此。你要學(xué)著去認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，學(xué)著去糾錯(cuò)（如果你先前的行動(dòng)犯了錯(cuò)）。

現(xiàn)在房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)是什么？

如果說你到今天還在沉浸于“來一波政策房?jī)r(jià)反彈我好出貨”這樣的思想里，那么，我要提醒你認(rèn)真看一看如下事實(shí)：房地產(chǎn)從2021年第二季度調(diào)整開始到今天，時(shí)間已經(jīng)過去了5年，這期間出了這些大政策——2022年“金融三支箭”、2023年大面積放寬限購(gòu)、2024年“9.24新政”、2025年“新國(guó)標(biāo)”，房?jī)r(jià)一毛錢也沒漲，深圳還普跌了40%。

看到這樣的現(xiàn)實(shí)，不需要你很聰明，只需要你有常識(shí)就夠了。不是沒有救市，年年都在救市，救不起來而已。明白這一點(diǎn)，做判斷、做行動(dòng)，也足夠了。

至于割肉不割肉，當(dāng)然要要看個(gè)人情況而不是看市場(chǎng)狀況，有些肉要割，有些肉絕對(duì)不能割。什么樣的“肉”要割？你犯了錯(cuò)的肉要割，比如買錯(cuò)了（買了個(gè)爛盤），或者扛不動(dòng)了（馬上要瀕臨破產(chǎn)），或者空在那里不能創(chuàng)造現(xiàn)金流（每個(gè)月只能辛苦給月供），都要早點(diǎn)割掉。我早兩年確立了這樣的三項(xiàng)原則：首先降負(fù)債，其次確保現(xiàn)金流，然后再尋找投資新機(jī)會(huì)。我也是這么行動(dòng)的。留得青山在，不怕沒柴燒。

段永平說的非常一針見血：犯錯(cuò)了就要立即糾錯(cuò)，越早糾錯(cuò)，代價(jià)再大也都是最小的代價(jià)。沒有經(jīng)歷過，絕體會(huì)不出這話的深刻。

但有些肉不能割，你沒有犯錯(cuò)，只是市場(chǎng)在調(diào)整，如果你負(fù)債很低，手里的房子是核心資產(chǎn)，為什么要割掉呢？租出去，關(guān)上房地產(chǎn)的信息，直接開干第三件事——尋找新機(jī)會(huì)，over。

至于市場(chǎng)狀況，是最不重要的因素，也許你賣了它轉(zhuǎn)頭漲了，也許你繼續(xù)熬著它一直跌，也許，反之，都可能。但總之，不要逼著自己無窮無盡得陷入內(nèi)耗之中。踏出去第一步，給自己一個(gè)重新開始的機(jī)會(huì)。

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