278套房“1元起拍”，深圳這個(gè)漏你敢撿嗎？

多地出現(xiàn)“1元起拍”房產(chǎn)。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2025年6月共計(jì)278套房源的起拍價(jià)被設(shè)置為了1元。

這些房源并非訴訟或破產(chǎn)處置而來(lái)，而是二手房東選擇試水法拍市場(chǎng)加快轉(zhuǎn)手速度。

連一二線(xiàn)城市也出現(xiàn)了“1元起拍”的“特價(jià)房”，如上海、寧波、蘇州、南寧等，甚至還有我們深圳。

近年來(lái)二手房成交規(guī)模雖持續(xù)放量，尤其是那些掛牌量高企的投資型、旅居型房產(chǎn)更是法拍重宅區(qū)。

對(duì)此，法律界人士告誡：購(gòu)買(mǎi)“法拍房”風(fēng)險(xiǎn)較大！

6月法拍房規(guī)模創(chuàng)新高

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年6月“法拍房”供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。

新增掛拍3.2萬(wàn)套，環(huán)比上升27%，同比下降6%；起拍總價(jià)309億元，環(huán)比上升33%。

落到城市來(lái)看，一線(xiàn)城市中，廣州新增掛拍408套，北上深本月新增掛拍量均不足300套，上海、北京分別為242、152和深圳的148套。

一線(xiàn)城市中新增掛拍總價(jià)最高的是深圳，達(dá)到11.4億元，上海也有11.1億元。

在成交金額上，深圳以4.5億元排在6月第一，上海4.2億元排在第二；套數(shù)上，廣州143套居首位，深圳也在100套以上。

此外，在新增掛拍中，多地出現(xiàn)“1元起拍”房產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年6月共計(jì)278套房源的起拍價(jià)被設(shè)置為了1元。

大多數(shù)來(lái)自于山東威海，共計(jì)216套，均為乳山的海景房，來(lái)自逾90個(gè)小區(qū)均有1元海景房起拍，大多數(shù)房源為精裝修、家具齊全。

據(jù)了解，當(dāng)前乳山二手房?jī)r(jià)已經(jīng)降至2000元/平方米，小戶(hù)型單套掛牌價(jià)已降至7萬(wàn)元以下，二手房市場(chǎng)供過(guò)于求，為了提高周轉(zhuǎn)效率，部分賣(mài)方選擇以1元起拍。

而在這“1元法拍大軍”中，也驚現(xiàn)深圳的標(biāo)的物。

深圳驚現(xiàn)“1元法拍房”

這套1元起拍的標(biāo)的物，位于深圳大鵬新區(qū)南澳街道南隆社區(qū)，一棟民建房的五樓，建筑面積100㎡，戶(hù)型為三居室一廳二衛(wèi)。

競(jìng)拍保證金五萬(wàn)元，加價(jià)階梯為3000元，將在這周日7月27日開(kāi)拍。

根據(jù)競(jìng)買(mǎi)公告，目前該標(biāo)的為原業(yè)主自用，標(biāo)的物正常處置無(wú)糾紛、無(wú)欠費(fèi)。

除了標(biāo)的物競(jìng)拍價(jià)格，需要支付所涉及的7000元的服務(wù)和公證費(fèi)，以及其他轉(zhuǎn)讓手續(xù)過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用。

乍看之下，這套位于大鵬所城附近的民建房，又靠近正在建設(shè)的樂(lè)高樂(lè)園，好像很筍的樣子！但經(jīng)驗(yàn)告訴我們，事出反常必有妖！

從“標(biāo)的物介紹”及“競(jìng)買(mǎi)公告來(lái)”看，這些房產(chǎn)的競(jìng)買(mǎi)公告中部分明確寫(xiě)明：本次拍賣(mài)非司法拍賣(mài)。

對(duì)此，上海市光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐軍律師表示：“法拍房”的設(shè)立初衷是為解決債權(quán)人（原告/申請(qǐng)執(zhí)行人）追回債權(quán)之需要，而由司法機(jī)關(guān)依據(jù)生效法律文書(shū)，對(duì)債務(wù)人（被告/被執(zhí)行人）持有的房屋進(jìn)行司法拍賣(mài)，債權(quán)人希望借此司法途徑盡可能拿回其全部或部分債權(quán)，減少債權(quán)人的損失。

實(shí)踐中，部分二手房房東基于某種原因也選擇法拍房方式，屬于市場(chǎng)行為，無(wú)可厚非。

同時(shí)，對(duì)買(mǎi)家而言，購(gòu)買(mǎi)“法拍房”風(fēng)險(xiǎn)較大。

作為司法拍賣(mài)的法拍房，司法機(jī)關(guān)或拍賣(mài)平臺(tái)尚且不能給到買(mǎi)家完全的披露和保障，那么并非司法拍賣(mài)房源的保障度就更低了。

專(zhuān)家都無(wú)法保障，普通老百姓又如何具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)房屋進(jìn)行鑒別呢！

通俗地講，買(mǎi)家不要存在“只要是法院經(jīng)手的法拍房就沒(méi)問(wèn)題”的錯(cuò)覺(jué)。

對(duì)于深圳這套1元法拍房是民建房，7月初廣東省自然資源廳印發(fā)意見(jiàn)稿，明確8月4日正式施行，規(guī)定對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”，以及對(duì)8種歷史遺留問(wèn)題情形，一律不得登記。換句話(huà)說(shuō)，當(dāng)前便宜撿漏，可能面臨無(wú)法“轉(zhuǎn)正”、落戶(hù)等問(wèn)題，日后也許還要擔(dān)驚受怕，謹(jǐn)慎為之！

深圳法拍房頻現(xiàn)悔拍

近年，深圳法拍房火熱，但悔拍的例子也越來(lái)越多。今年以來(lái)深圳法拍市場(chǎng)的兩大“悔拍名場(chǎng)面”，情節(jié)跌宕堪比商戰(zhàn)劇，吃瓜指數(shù)滿(mǎn)分。

在5月14日，河北邢臺(tái)一家網(wǎng)紅公司率領(lǐng)34名競(jìng)拍者血戰(zhàn)450輪，最終以1.14億元、溢價(jià)高達(dá)380%拿下羅湖區(qū)一棟43歲“高齡”的6層老樓。然而6月23日突然悔拍，如此“戲劇性的操作”直接導(dǎo)致，475.5萬(wàn)保證金直接打水漂，網(wǎng)紅公司有可能還要面臨巨額賠償。如今標(biāo)的物重新上架，將在明天（7月24日）約2378萬(wàn)起拍，若成交價(jià)達(dá)不到1.14億元，差額需由悔拍的前競(jìng)買(mǎi)人支付。這前后創(chuàng)造了潑天的流量話(huà)題，不愧是能出1個(gè)小目標(biāo)買(mǎi)寫(xiě)字樓的短視頻公司。

另一個(gè)悔拍的經(jīng)典案例，則發(fā)生在深圳灣豪宅。4月，寶能太古城一套304㎡頂復(fù)豪宅經(jīng)119輪競(jìng)價(jià)，以5632萬(wàn)天價(jià)成交，又拉了一把片區(qū)豪宅行情：深圳灣又可以了！買(mǎi)家冷靜后秒變“后悔黨”，寧愿白丟340萬(wàn)保證金也要跑路。結(jié)果7月重拍時(shí)，該標(biāo)的房源僅以4238萬(wàn)成交，三個(gè)月時(shí)間暴跌1394萬(wàn)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，除了340萬(wàn)保證金打水漂，悔拍人還要面臨1394萬(wàn)差價(jià)賠償。為何面臨巨額損失也要悔拍？這套標(biāo)的物304㎡頂復(fù)，折合下來(lái)18.5萬(wàn)/㎡，比市場(chǎng)上同面積戶(hù)型高了2-3萬(wàn)/㎡，是覺(jué)得拍貴了??？據(jù)拍賣(mài)平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)樵摲慨a(chǎn)是登記在房企名下的新房，2011年初始登記價(jià)格為57.5萬(wàn)，以3456.8萬(wàn)的起拍價(jià)來(lái)計(jì)算，各種稅費(fèi)加起來(lái)高達(dá)1626.5萬(wàn)，此外還有欠下物業(yè)及違約金等合計(jì)46.5萬(wàn)。

但這些稅費(fèi)皆由原權(quán)利人寶能“埋單”，受買(mǎi)人僅需要支付物業(yè)違約金。法拍不是游戲場(chǎng)，即便法院不予追究補(bǔ)差價(jià)，幾百萬(wàn)的保證金也會(huì)打水漂。舉牌前請(qǐng)默念三遍：“我的錢(qián)不是大風(fēng)刮來(lái)的！”