顛覆認知的法律真相：向物業公司交費非法定義務向業委會繳費才是

每月按時繳納的"物業費"，如同呼吸般自然，鮮有人深究其本質流向。這筆錢，究竟是應該直接落入物業公司的口袋，還是應該經由業主大會和業委會之手統籌支配？

"物業費"，它究竟該稱"物業管理費"還是"物業服務費"？業主茫然，業委會語塞，物業公司閃爍其詞，律師法官莫衷一是，連立法機關也含糊其辭。

表面上看，物業公司提供服務，業主支付費用，而這些費用是由物業公司收的，所以大家普遍認為，物業費就是業主支付給物業公司的服務費。這種認識既不符合法理，也不符合事實。

從法理上來講，城市住宅通常區別于其他建筑物，業主存在共同事務與共有部分，管理這些共同事務與共有部分必然需要一定的費用，這筆費用理應由業主來承擔，因為業主是受益人、權利人。其管理對象是純粹的公共物業如小區電梯、綠化、停車場等設施，與業主專有部分毫無瓜葛。只要公共物業存在，管理行為即不可或缺。至于有沒有物業公司，是哪個物業公司，都不改變業主交費的這個義務。由此產生的費用，即為"物業管理費"。

原《物權法》規定，物業管理有三種方式：業主自行管理、委托物業服務企業或者其他管理人。在業主自行管理的情況下，也要由全體業主來分攤所有的管理費用。所以即使沒有聘請物業公司，業主也要交納物業管理費。

《物業管理條例》第七條規定，按時交納物業費是業主的義務之一。這里并不涉及物業公司，也不以是否簽訂了物業服務合同為前提。也就是說，業主交物業費，并不是購買物業公司的服務，而是其承擔分攤建筑管理責任的方式與義務。

由此可見，繳納和收取物業管理費，是業主與業主大會（或其意志的“執行者”業委會）之間的關系，是公共物業的共有人個人和共有人群體之間的關系，是物權關系而絕非合同關系。支付物業管理費是業主作為公共物業的共有人之一應承擔的法定義務（非合同義務），收取物業管理費是業主大會（或其意志“執行者”業委會）作為全體業主的代表依法享有的權利。即支付物業管理費的義務人是業主，收取物業管理費的權利人是業主大會（或其意志的“執行者”業委會）。

若業主大會決議聘請物業公司提供服務，則業委會須代表業主與之簽訂服務合同。合同中明確約定的報酬，方可稱為"物業服務費"。物業公司在此僅為"服務提供者"，絕非"管理者"。業主大會（或其意志的“執行者”業委會）與物業公司之間的關系是合同關系，因而，支付物業服務費的義務是業主大會（或其意志的“執行者”業委會）作為合同當事人應承擔的合同義務，而非法定義務。真正的管理權柄（合同甲方）歸屬業主大會（或其意志的“執行者”業委會），向物業公司支付服務費的義務（責任）主體亦是業主大會（或其意志的“執行者”業委會）！

物業管理費的絕大部分是用于業主共同事務與共有部分的支出，《物業服務收費管理辦法》規定了物業費由服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤組成。其中服務成本的組成由管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費、辦公費用、物業管理區域清潔衛生費用、物業管理區域綠化養護費用、物業管理區域秩序維護費用、物業共用部分共用實施設備及公眾責任保險費用、物業管理企業固定資產折舊、經業主同意的其他費用運行、維護費用。

舉個例子，我們經常說，物業公司是業主的集體保姆，如果說雇主（業主大會）發給保姆（物業公司）的工資，是保姆的勞務對價，那給保姆買生活用品的錢讓保姆代交的水電費、燃氣費，也算是保姆費嗎？實際上，這部分是業主的生活必需，即使沒有所謂的保姆，業主也要花這筆錢。同理，物業公司替業主管理共同事務，支付的相關費用，這些費用都來自物業管理費，不能算物業公司的收入。

物業管理費既不是物業公司的收入，也不是物業公司的勞務對價，而是業主分攤的共同費用，即業主的共有財產，這是物業管理中最基本的問題之一。明確了這個問題，許多問題就能迎刃而解。

從法律性質上看，物業管理是基于不動產的準物權，會隨著不動產的存在而存在。而物業服務源于服務提供者與業主或業主大會之間的合意，屬于典型的債權關系。權利主體在物業管理中歸屬于全體業主，而物業服務企業的主體地位是提供服務并收取相應服務費用。

由于《某條例》強制業主繞開業主委員會直接向物業公司支付費用，導致業主支付給物業公司的這筆費用究竟是“物業管理費”還是“物業服務費”就說不清了。正是因為這一概念的混淆，直接導致業委會與物業公司角色發生駭人的顛倒！物業公司頂著"服務者"的虛名，實則扮演頤指氣使的"管理者"。業委會空懸"管理者"甲方爸爸的頭銜，實則淪為無錢無權無勢的光桿司令。

生活中，物業公司經常辯稱："我們服務的是全體業主，不是你個人"——這個說法正中要害！既如此，物業費的收費對象理應指向"全體業主"的法定代表業主大會（或業委會），而非單個業主！此邏輯若能貫徹，物業矛盾自可化解。