北京
01
前兩天，中房報發了一篇文章《北京定調，要優化房地產政策 》 。
一時間，各大媒體中介紛紛推波助瀾說，北京五環外可能放松限購，或者北京買房社保年限繼續縮小——所以，為了避免漲價，趕快下手吧！
對此，我在前文《》就寫過，北京之所以很久沒有出政策，不是不想出，而是這種針對買房人的政策—— 降首付、破限購、降房貸利率等， 已經形成了路徑依賴。
時間和事實證明，這種救市方式純粹就是拖延時間，除了短期刺激購房者入市以外，并沒有從根本上解決購房者的信心問題。相反，解除限購，無疑就是告訴大家，這塊區域支撐不住了，趕緊過來接盤。
想一想去年930，深圳郊區解除限購，龍華、光明、寶安一片火熱，結果呢？在這些地方買房的，大多又被套了。參考《》
然而，盡管并未出政策（雖然北京仍有降首付、解限購的空間），但北京其實一直都在“偷偷地救市”。
只不過北京救市的思路變了，不再單一針對買房人的資格和資金，而是把矛頭對準了新房和新地塊，通過“好房子”調規直線拉高一手房的產品力。
說實話這種救市方式，相比解限購的方法要溫和的多。最起碼，開發商愿意拿地了，購房者愿意買單了，唯一受傷的只有二手房業主和存量盤開發商了。
02
誰才是北京樓市的大空頭？
自然不是信心不佳的拋售業主，樓市前景好，誰愿意低價賣房子？
例如朝陽，北京 東四環附近酒仙橋雙子星、預期卷王黃杉木店的新房，分流了很多二手的購買力，導致很多二手業主低價拋售。
▲【東湖灣】、【壹亮馬】、 【臻園】 這些在朝陽不算太差的次新，在朝陽新房的價格閘刀下壓力重重。5月北京知名豪宅【星河灣】一套309平米的戶型直接干到6.95萬/平，可以說【星河灣】徹底走下神壇也不為過。
由此可見，在新房扎堆供應的壓力下，區域內的過時次新和老牌豪宅，是受到新房壓力和分流影響最大的。他們的降價，是一種市場被迫。
換句話說，真正的空頭，其實是新房扎堆供應。北京如果真要出政策，最該做的其實是管制土地供應。
例如，朝陽在過去7年里，共出讓了43宗地塊。但是在2018-2020年的好年景里，朝陽才出讓了10宗，剩下33宗地塊都是在過去四年里出讓的，且有很多巨無霸的雙子地塊。
再比如石景山，在2014-2018年，在北京房價最飆漲的年代，石景山的住宅供應是長時間處于斷檔狀態的，在這4年時間里，石景山僅供應了1570套住宅，平均每年的供應量不到400套。
而2023-2025年這幾年， 石景山在售新房項目供應3522套，加待入市項目，預計達4500套。
幾乎是10倍的差距?。∫搽y怪現在的開發商，似乎都在遠離石景山。
還有通州。前段時間通州出讓運河八子，很多人就說，一次性供應這么多，那運河灣報價5萬/平米的房子，不得還要往下走？
所以，那些想靠著取消五環外限購來刺激北京樓市的想法，該清醒了！
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