邦泰的另一面

圖源丨文軒圖庫

01

今年前4月拿地金額直逼去年全年！

2021年，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折之年，這一年藍(lán)光、恒大、陽光城、當(dāng)代等多家全國性房企被確認(rèn)資金鏈斷裂，地產(chǎn)企業(yè)人人自危，暴雷危機(jī)傾覆而來。

與之形成強(qiáng)烈反差的邦泰，在這一年才開始正式開啟全國化擴(kuò)張之路。公開數(shù)據(jù)顯示，2021年邦泰在全國共計(jì)拿下15宗住宅用地，分布于成都、西安、南寧、樂山、南昌、宜賓等城市，一年新增土儲41萬方。

2022年，暴雷元年之后，不少房企開始收縮規(guī)模。全國土地市場預(yù)冷，邦泰拿地動作有所減緩，但全年也拿下7宗土地，業(yè)務(wù)版圖新增了延安、蕪湖等城市。

2023年，邦泰開始激進(jìn)拿地。全年拿下21塊住宅用地。2024年更是達(dá)到22塊，僅2024年12月，邦泰就發(fā)布了9條拿地喜報(bào)。最終以117億權(quán)益拿地額排名全國第17，民企第二，高出第三名龍湖近49億。

在克而瑞發(fā)布的今年1-4月房企拿地榜中，邦泰排到了全行業(yè)第13位。這份拿地榜單中排名靠前的房企幾乎都是央國企，若以民營房企計(jì)算排位，邦泰依然排民營拿地榜第二位，僅次于總部位于杭州的濱江。

今年1月至今，邦泰已經(jīng)斬獲14宗地塊，戰(zhàn)略版圖又增添昆明市、西安市、南昌市、南寧市等。拿地金額達(dá)到50億元，新增土儲貨值104億元。這已經(jīng)接近邦泰去年全年的拿地量，2024年全年邦泰耗資59.6億元拿下了131.2億元的新增土儲。

如此迅猛又激進(jìn)的拿地方式，十年前在藍(lán)光也上演過。

2021年開啟全國化布局，到如今也只有不到4年時(shí)間，邦泰留給市場的印象除了拿地迅猛外，其他品牌記憶點(diǎn)似乎還未形成。

03

頻繁質(zhì)壓股權(quán)資金鏈問題暴露無遺

4月，邦泰下屬子公司宜賓邦泰置業(yè)有限公司（簡稱宜賓邦泰）發(fā)生高風(fēng)險(xiǎn)信息，被列為被執(zhí)行人，涉及案號（2025）川1502執(zhí)恢229號，執(zhí)行標(biāo)的超過百萬。

小紅書中有關(guān)邦泰的消息顯示，邦泰違規(guī)建設(shè)和資金挪用情況是有些項(xiàng)目還沒拿到批復(fù)就頂著罰款建房，預(yù)售許可證還沒下來就開始賣房。拿到預(yù)售之后，又把監(jiān)管資金套出來挪用到其他項(xiàng)目。或者房源全部抵押給銀行，每賣出一套才解壓一套用來簽合同等違規(guī)操作。

甚至有人表示，邦泰目前的玩法，越來越像當(dāng)年的恒大，將高周轉(zhuǎn)玩到極致。

合肥的邦泰東方雅頌項(xiàng)目，業(yè)主紛紛投訴邦泰，開盤時(shí)給出最高優(yōu)惠98折，而后又降到85折，不少業(yè)主表示被開發(fā)商“背刺”難以接受。長沙的邦泰悅九章項(xiàng)目也被業(yè)主爆料，放風(fēng)價(jià)1.6萬/㎡，開盤直降4000元，還送車位，和隔壁項(xiàng)目相比同款配置價(jià)格直接砍半。

這樣的操作，仿佛又看到當(dāng)年藍(lán)光的操盤手段。能看出，邦泰在緊繃的現(xiàn)金流高壓之下，面對市場變化而不得不采取價(jià)格調(diào)整策略以求快速完成去化，回籠資金。往往這種外部因素的變化是最難以控制的，也為邦泰接下來的發(fā)展蒙上一層陰影。

雖然邦泰自2021年開始全國擴(kuò)張，但從目前的成效來看，全國化之路于邦泰來講還有大段距離。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年，邦泰在四川內(nèi)（除成都外）實(shí)現(xiàn)75.92億元銷售額，在四川強(qiáng)地級市中位列第一位，同比上漲約52.05%，占四川邦泰全國銷售業(yè)績超過50%。

今年前4月，邦泰45.8億元的全口徑銷售額中，有近98%來自四川省內(nèi)，充分說明目前邦泰業(yè)績過度依賴大本營四川區(qū)域。

專業(yè)人士分析，邦泰還需要進(jìn)一步加強(qiáng)在其他地區(qū)的市場拓展能力，以降低對單一區(qū)域市場的依賴度，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

從企業(yè)布局來看，邦泰投資主要集中在二三四線城市，且多為高溢價(jià)競得，據(jù)拿地寶顯示，邦泰2024年全年合計(jì)拿地1330畝，其中二線城市714畝，占比54%，總地價(jià)達(dá)到96億元，占比81%。

房地產(chǎn)下行周期內(nèi)，核心城市房價(jià)都面臨著難以堅(jiān)挺的局面，二三四線城市的對抗周期變化能力相對更弱，市場投資風(fēng)險(xiǎn)更大，邦泰重倉的區(qū)域未來不定性因素也會更多。

以四川宜賓和內(nèi)江兩個(gè)城市為例，2022年，邦泰以4.35億競得宜賓三江新區(qū)141畝地塊，占同期總拿地金額的70%，但該區(qū)域庫存周期已達(dá)28個(gè)月（行業(yè)警戒線18個(gè)月）。

2023年通過底價(jià)摘得內(nèi)江東興區(qū)2宗小地塊（總計(jì)80畝），樓面價(jià)雖不足1000元/㎡，但同年的住宅銷量同比下滑35%。

一面是沖上全國頭部的拿地規(guī)模帶來的風(fēng)光，另一面實(shí)則危機(jī)四伏。

04

大量維權(quán)集中爆發(fā)重創(chuàng)品牌口碑

因?yàn)橘Y金回籠不得不采取的價(jià)格策略從而傷害到購房者，對于當(dāng)前快速擴(kuò)展的邦泰來講并不是一件好事。而頻繁的維權(quán)出現(xiàn)，則更是對其品牌形成一定重創(chuàng)。

2024年12月11日，有網(wǎng)友在問政四川平臺留言稱，10月7日，在成都市天府新區(qū)隆豐街699號的邦泰悅九章名邸1期向開發(fā)商成都邦泰天新置業(yè)發(fā)展有限公司繳納10萬元定金擬認(rèn)購該項(xiàng)目，現(xiàn)反映開發(fā)商在銷售過程中存在違規(guī)改造、違規(guī)拆除項(xiàng)目內(nèi)包含樣板房在內(nèi)的房屋室內(nèi)所有飄窗、交付標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)不一致問題。

四川省遂寧市的邦泰云璟南區(qū)也遭到了多名網(wǎng)友投訴，指其虛假宣傳、欺騙業(yè)主并侵犯業(yè)主權(quán)益。有網(wǎng)友反映稱，宣傳視頻中主大門外觀為板材與玻璃裝飾，但實(shí)際竣工的外觀卻全部為磨砂玻璃裝飾，與宣傳視頻嚴(yán)重不符，涉嫌虛假宣傳并誤導(dǎo)消費(fèi)者。