重慶一開發商侵占物管用房租金 小區業委會起訴追回20余萬元

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小區物管用房租金被開發公司一并收取多年，業委會成立后一紙訴狀起訴追討。開發公司辯稱業委會對成立前的租金無權利追討、該筆費用也已過追討時限，那么這筆錢還能要回來嗎？

基本案情：物管用房租金被開發公司收走業委會起訴追討

某公司于2011年開發建設了大足區鳳凰城小區 ，按照規劃要求 ，其中12幢底層屬于小區業主的物業管理用房。

2011年5月，某公司將其自有房屋連同12幢底層的小區業主用房一并出租給了某幼兒園，雙方約定租賃期限自2011年5月17日起至2026年5月16日止 ，租金標準為14元/㎡/月 ，從 2013年11月起在上一年租金的基礎上按1元/平方米/年的標準進行遞增。

合同簽訂后，某幼兒園將租金一并交付給了某公司。該公司向某幼兒園收取租金直至2020年10月20日。

經測算，某幼兒園租賃的小區業主共有的房屋共計135㎡ ，某公司由此共向某幼兒園收取租金 215460元。

2019年10月13日 ，鳳凰城小區業委會成立。為了維護業主們的合法權益，于是向重慶市大足區人民法院提起訴訟，要求某公司返還該小區物管用房部分的租金215460元。

某公司辯稱，在其所出租的房屋中，確有135㎡的房屋系鳳凰城小區業主共有物管用房。所產生的租金已由其公司收取，但具體金額須以核算為準。

但由于某公司在對鳳凰城小區內公共設施維護及個別小區業主因房屋瑕疵問題進行處理時已開支了328585.50元 ，遠遠超過了收取的租金，且業委會要求某公司返還2017年12月18日前的租金已超過了法律規定的訴訟時效期間。同時，原告鳳凰城小區業主委員會成立于2019年10月13日 ，對成立之前的租金無權要求被告返還。綜上，請求人民法院判決駁回業委會的訴訟請求。

法院判決：物管用房收益應返還業主

經法院審理認定，本案中，鳳凰城小區十二幢底層房屋屬于鳳凰城小區業主共有的物業用房，該小區業主對該房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權利。對某公司將業主共有的房屋出租所獲得的收益應當屬于鳳凰城小區業主共有，某公司占有該部分租金屬于沒有法律根據，應當將取得的不當利益返還給小區業主。

因鳳凰城小區業主于2019年10月13日依法成立了業主委員會，鳳凰城小區業主召開業主大會授權業主委員會代表全體業主向某公司主張權利，故鳳凰城業主委員會有權要求被告景加實業公司返還取得的不當利益，對被告辯稱凰城小區業主委員會對成立之前的租金無權要求被告返還的理由本院不予采納。

本案中，雖然業委會要求某公司返還2017年12月18日前的不當得利已超過了向人民法院請求保護民事權利的三年訴訟時效期間，且某公司也以此為由進行抗辯，但某公司在將鳳凰城小區業主共有的物業用房對外進行出租時，事前并未征求小區業主的意見，事后也未將收取的租金以任何方式告知業主，致使小區業主根本不知道自己的權利受到侵害，故業委會要求某公司返還2017年12月18日前的不當得利未超過法律規定的訴訟時效期間，本院對某公司的抗辯理由不予采納。

關于某公司對鳳凰城小區內公共設施進行維護產生的費用及對個別小區業主因房屋瑕疵問題進行了賠付，是否應當在收取的租金中列支的問題，本院認為，某公司開發建設的房屋因質量問題而對小區業主的適當賠付系其應當履行的合同義務，所產生的費用理應由某公司自行承擔，其要求在收取的租金中列支于法無據，本院不予支持。

而對鳳凰城小區公共設施的維護義務產生的糾紛與本案分屬不同的法律關系，不屬于本案審理的范疇，本院對被告的此辯解理由不予采納。

綜上，法院判決某公司于本判決生效后十日內返還業委會不當利益215460元。

相關法律法規解讀：

【關聯法條】

《中華人民共和國民法典》第二百七十四條規定：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

《重慶市物業管理條例》第五十一條第四款規定：物業服務用房和物業管理設施設備用房屬于全體業主共有，任何單位和個人不得擅自改變其用途，不得將其分割、轉讓、抵押。

【專家觀點】

物管用房的收益和歸屬問題，一直是物業和業主爭論的焦點。根據相關規定，物管用房屬于全體業主共有，其收益也應屬于全體業主共有。

另外，物業服務企業和業主委員會可無償使用物管用房，任何單位和個人不得擅自改變物管用房的用途，不得將其分割、轉讓、抵押。