北京
房地產市場的積極因素正在積累。
就在上周五大會發布會上，財政部掌門人宣布“6+4+2”萬億元隱債置換大禮包，并預告房地產稅收支持政策“在路上”之后，剛剛過去5天，購房稅收優化政策火速落地。
11月13日傍晚7點多，財政部官微發布了三部門《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，對契稅、增值稅、土地增值稅進行了優化調整。
業內普遍認為，此次住房交易環節的稅費減免，將會刺激改善型購房群體的入市需求，一定程度上會提振樓市交易總量，特別是一線城市樓市交易量。
01利好一線城市改善型需求
首先，我們來看一下，這次出臺的稅收新政具體有何利好。
地產銳觀察根據官方文件制表
其一，看契稅。將契稅優惠面積標準由90平提升至140平，與此前相比：
首套買90-140平，契稅降低0.5pct；買140平米以上不變。
二套買90-140平，契稅降低1pct，北上廣深降低2pct；
二套買140平以上，北上廣深降低1pct，其他地區不變。
對比之后可以明顯看出，契稅優化明顯利好90平以上、140平及以下面積段的二套改善型購房者，特別是一線城市北上廣深，契稅調降幅度較大。
其二，看增值稅。此前政策規定，滿2年住房出售免征增值稅，但北上廣深的非普宅例外，需要征收差額（出售價-原始價）的5%。
而新政明確，待北上廣深取消普宅和非普宅標準后，全國統一執行滿2年免征增值稅。9月末北京、上海已先后預告“適時、及時取消”普宅和非普宅標準，預計將很快會明確。
這意味著，在9月底一線城市增值稅5改2之后，此次增值稅政策進一步優化，利好北上廣深大面積改善型住房需求的交易。
其三，土地增值稅。新政明確，各地區土地增值稅預征稅率統一下調0.5個百分點，并維持土地增值稅力度。
業內認為，這會有助于降低房企土征稅預征負擔，利于緩解房企短期現金流壓力。
總體來看，此次購房稅收政策調整，受益最大的是一線城市140平以內改善型購買者，可少交約20萬左右的契稅。同樣利好一線城市該面積段新盤的銷售。
也有券商研究指出，新房交易主要涉及契稅，而二手房交易涉及契稅、增值稅，預計本次政策對改善型二手房成交量的刺激更為顯著。
同時，民生證券研究認為，本次購房稅收政策落地傳遞了兩個信號：
一是，從上周五部長“預告”到11月13號的落地，僅過去了5天，表明財政依舊重視地產，尤其是與居民購房成本、需求息息相關的房地產稅收；
二是，征稅面積標準的上調、普宅標準的取消均指向一線城市——這可能是本輪地產調控的最主要抓手。
02專項債收儲有望加快落地
其實，除了購房稅收政策外，11月11日，自然資源部發布了《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，同時是財政支持地產政策的落地兌現。
華創證券研究認為，預計土儲專項債有望成為4萬億級別的增量政策，而資本市場當前對其重視程度仍不足。
據其測算，2020-2024年地方城投超常規拿地占用資金近4萬億，土儲專項債或以“類化債”邏輯，大額釋放這部分流動性。
上周五的發布會財政部對“6+4+2”萬億元隱債置換方案做了詳細說明。市場普遍認為，地方政府的債務償還壓力及城投平臺的債務違約風險會大大降低。
國金證券研究認為，地方政府化債有助于地產鏈公司經營改善及樓市企穩。待地方政府發行專項債來收儲土地、收購存量商品房的政策細則落定，地產的企穩進程會加快。
近期，有跡象顯示，地方政府下場“收房”正在提速。
11月7日，鄭州發文表示公開征集存量商品房用作保障房；同日，廣州發文表示，首筆2.5億元收購存量住房用作安置房的專項借款資金已經落地；佛山也表示，近期獲得購買安置房專項借款11.9億元。
展望后市，研究機構認為，更多的增量政策正在儲備，可能包括降準降息、新一輪消費補貼、生育補貼等支持人口的舉措，以及政府更大程度的參與地產收儲等。
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