央行徹底轉向，7月的房地產已經瘋了

我是紫沐，這是我第412篇日記。

有粉絲跟我說，他19年在天河東買了套房，21年的時候，最高浮盈接近200萬。

因為吃到甜頭，他同年在老黃埔又買了一套，打算再賺一筆。

結果三年過去了，當初天河東200萬的浮盈，基本被抹掉。

老黃埔的房子，按目前的市場價去算，扣掉利息，還要虧30萬左右。

他說很痛苦，折騰5年啥也沒撈著，還越虧越多。

樓市接下來會怎么走，我們又能做些什么？

樓市現在有多慘？

這點，從操盤手態度的轉變就能看出來。

前段時間央行發布了“二季度貨幣政策執行報告”，堪稱創造歷史。

整份報告，提及“房”字119次，“租”字57次，還專門開了一個專欄，分析未來買房投資價值。

這人設是徹底改變了。

以前的央媽就像個高冷女神，說話都是端著的。

絕不會跟你明說，要做什么，要買什么，全靠你自己猜自己悟。

但現在的央媽就像個帶貨主播，隔三差五就通過各種平臺帶貨：

家人們，房子是好東西啊，未來買房出租的收益率將高于多數資產回報率，趕緊下單不會錯。

過去幾十年，你有見過這樣的央媽嗎？

以前的公開發言，都是跟你說樓市有泡沫，樓市有風險，買房投資需謹慎。

立了幾十年的人設，都不得不改變，可想現在的樓市承壓有多大。

看看7月份全國70城房價表，都跌瘋了。

除了北京、上海和昆明，剩下的67個城市繼續下跌，連強勢城市，也沒有好起來。

廣州跌0.9%，深圳跌1.2%，廈門跌1.8%。

其中廈門和武漢，今年前7個月，已經累計下跌了13.2%和13.4%。

連7月的樓市數據，都沒能企穩。

那更為冷淡的8月，數據能有多好看？

你說央媽能不急嗎。

讓央媽更急的，是最新的社融數據，讓人看不到企穩的希望。

7月新增人民幣貸款2600億，低于預期的4500億；

社會融資7708億，低于預期的10200億；

M1增速更恐怖，直接去到-6.6%，再創歷史新低。

要知道M1的走勢和房價關聯度非常高。

那M1不反彈，房價又哪來止跌回暖的希望？

而且樓市不回暖，大家都不上杠桿，還把錢拿去還房貸。

相當于銀行的利潤持續縮水，金融系統同步承壓，壞賬率同步上升。

整個市場哀鴻遍野，這是央媽絕不想看到的場面。

如果看數據沒什么感覺，那就看案例。

就前兩天，牛奶廠華潤天合成交了一套140㎡四房，成交總價698萬，折合單價4.97萬/㎡。

放在去年，類似的產品，單價要多少錢？

答案是9.57萬/㎡。

相當于一年時間，房價腰斬接近50%。

事實也是如此，這套698萬成交的四房，去年7月的掛牌價，還是1200萬。

后面連續降價23次，降價幅度接近500萬，這都能在海珠/萬博，買一套剛改房了。

連華潤天合四房，這種潛力板塊的標桿產品，都跌得這么慘。

更邊郊一點的板塊，更老舊的產品，你說會有多慘烈？

與之相比，文章開頭的粉絲，已經算幸運了。

那樓市是不是就徹底沒了希望，這種狀態還要持續多久？

其實房地產的底層邏輯，并沒有發生改變。

它依然關聯大量的上下游產業，依然能影響整個經濟環境。

所以在基本面沒變的情況下，樓市企穩只是時間問題，北京和上海就是活生生的例子。

但問題是，這時間要多久？

城市之間的分化，在這輪行情已經體現得越來越明顯。

四大一線，肯定比其他二三線城市，要更快恢復元氣。

但在四大一線中，廣州大概率是最晚恢復的那一個。

今年前7個月，北京跌了6.7%，上海跌了6.4%，深圳跌了8%。

而廣州，跌了9.8%，是最夸張的。

為什么呢，因為廣州對土地財政的依賴度最高。

以前像恒大、富力、雅居樂這些地產商，每年能給廣州帶來幾千億的稅收。

但現在這些地產商的情況，大家都懂。

當樓市預冷，為了回補這空缺的土地財政，廣州很多操作都在變形。

像前段時間，連琶洲這種關系到城市發展命脈的板塊，都改了控規。

而且接下來還有17宗地塊，即將掛牌。

這短期劇增的供應量，肯定會扭曲廣州核心資產的供需關系。

天量供應的地方，房價很難漲，這我想已經是共識了。

失去土地財政，廣州正在飲鴆止渴。

問題是，廣州為什么這么依賴土地財政？

說到底，還是產業的問題。

廣州曾經的產業優勢，正在面臨巨大的挑戰。

廣州現在的產業結構，在城市競爭當中，已經占不到什么優勢了。

比如汽車產業，廣州曾經是油車領域的霸主。

但在快速崛起的新能源領域，廣州沒有拿得出手的牌，甚至比不上杭州和重慶。

整個產業結構，老化得非常厲害。

它不像隔壁深圳，已經完成了產業升級，擁有華為、比亞迪、大疆這類科技領域的獨角獸，成為全國的科創中心。

所以當深圳基本擺脫土地財政的依賴，能游刃有余地控制供地節奏。

廣州能做的，就只有吃教育和醫療的老本。

但產業是發展的基礎啊。

如果廣州不能抓緊完成產業迭代，那只會被另外三大一線，拋離得原來越遠。

甚至，被強二線城市彎道超車。

所以琶洲的控規調整，我覺得是開了一個很不好的頭。

相當于用廣州的未來，換眼前的利益。（樓市這本書，翻到最后都是人性）

所以如何在土地財政和城市發展之間取得平衡，是廣州能否重新蛻變的關鍵。

也是廣州樓市，能否逆風翻盤的關鍵。

而作為個體，我們最應該做的，就是壯大自己的現金流，不要被趕下牌桌。

以時間，換城運。