上海首付2折，廣州開出1.5折：我賣的不是房，是底線！

?沙克也干了

2003年6月30日，NBA球星科比在鷹郡的一家溫泉酒店療養，面對19歲服務員的曖昧眼神，科比誤以為自己“性張力”爆炸，于是與服務員：

打了一場友誼賽。

但事后科比卻被指控強奸，最終不得不賠了6000萬美元結案。這就是著名的鷹郡事件。

鷹郡事件嚴重損害了科比的輿論形象，尤其是面對記者咄咄逼人的采訪，年輕的科比委屈地說：

沙克也干了！

科比說到的沙克，自然是他的隊友、著名球星奧尼爾（Shaquille O'Neal）。

自此，兩位湖人隊球星形同陌路，這日子是一天也過不去下了。

這兩天國內的樓市，也經歷了類似的尷尬局面。

在北上廣深四個一線城市中，當上海隊發布樓市新政、先得一分后，其他幾個城市不得不罵罵咧咧地跟進出招，給出的措施還一個比一個給力。

在《》一文中，我說到上海樓市新政的“新意”，其實是有關部門對“老破小”的騰退，以及地方國企“收儲”的想象空間。但上海新政的主題，其實是當地響應央媽“5.17”喊話，在全國一線城市中率先給出房貸配套措施。

當然，上海新政還有一層意義，就是頒布新政對于對其他一線城市的示范作用。

按照金牌主播德萊文的臺詞，情形是這樣的：

上海已經率先出招，現在壓力給到了北、廣、深。

果然，就在上海新政公布后的24小時內，廣州、深圳都公布了類似的房產新政。

相比深圳“首付2折”的復制粘貼而言，“敢為天下先”的廣州一步捅到胃，給出了“首付1.5折、取消利率下限、取消2年限售時間、繳納6個月可獲購房資格”的“奪命連環call”。

一句話簡評：廣州樓市新政意味著，在北上廣深四個一線城市中，廣州基本上解除了限購政策。

但這并不是一件大好事。

?說點你們不愛聽的

對于2021年在廣州置業的群體而言，新政結結實實地給了他們一個“大逼兜”——那一年，廣州共賣出了21萬套房子，其房貸利率竟高達5.26%，是四大一線城市里最高的。

當然，當地政府也體諒老百姓的難處，給出了公積金貸款最低首付2成、商貸最低3成的優惠（在四大一線城市中最“寬松”）。

由于此番新政取消了利率下限，我們保守地以上海新政估計（即房貸利率下調到3.5%），均價約300萬的房子，房貸方面就相差了：

70萬元。

這，就是杠桿的威力。

我們類比一下，對今日1.5折上車的人們而言，相當于在房產投資（或消費）中使用了10/1.5-1=5.67倍的杠桿。

一旦未來房價下降10%，他們的損失就放大到本金的56.7%，一旦下降20%，他們中必定有人斷供當老賴，因為此時房子已經成了妥妥的：

負資產。

當然，賬不是這樣簡單計算的，這涉及到三個“糾偏因素”。

一是，房地產市場存在未來預期，一時的降價不意味著后續不會漲回去。尤其是中國商品房制度僅有30多年的歷史，總體上處于上行階段，尚未真正走完一個完整的下行周期。因而對于“看多者”而言，歷史就是一個“曲折中上升”的過程，賜予他們自信的力量，這是一種慣性。

二是，對通脹的憂慮沖淡了對房產負資產的憂慮。打個比方，40年前的萬元戶、20年前百萬富翁是何種存在？擱現在也就能在一線城市買個廁所。所以房子貶值后照樣有人持有，因為持有的負債說不定無足輕重，而一旦放手就真的顆粒無收了。

三是，躺平的后果很嚴重。斷供者一旦被銀行等金融機構成為失信人，在創業、就業、衣食住行方面都受到限制，正常人受不了這個。

這就不能不說日本經驗了。

在上世紀90年代東京房產大爆炸中，不少家庭無力回天，有人選擇“不要一分財產，但卻背負房貸”的日本式離婚（通常是男性），他們通常淪落為街頭流浪漢，宣告了其社會式死亡。

但在禮崩樂壞、思潮繁雜的中國，這個空子可不好鉆——沸羊羊前腳敢凈身出戶，美羊羊后腳就敢：

哥不能停。

回到廣州樓市新政的問題，在1.5折購房的甜蜜誘惑中，必然有勉強擦邊上車者，一旦有個風吹草動，他們的風險承受能力是最低的。

而即使對于月收入不錯的中產，高杠桿上車也是有風險的。

舉個例子，20年前廣州是互聯網之都，網易更是互聯網的圣地。但經過20年的發展，廣州的互聯網產業已經“泯乎眾矣”。就連全村的希望“希音”，都隔三差五吵著要把總部遷到新加坡。

咱就是說，如果你是月入數萬的互聯網精英，躊躇滿志地住進了大house，突然有一天公司不行了，你家房貸怎么辦？

不要質疑這種可能性，2023年以來的“阿里優化事件”，已經讓杭州濱江的房價朝著腰斬穩步推進。

從這個角度看，不降房價只降首付的所謂新政，相當于一門土法上馬的“沒良心炮”，它轟開了一出大型社會實驗的現場，上演一幕幕悲歡離合的廣州倫理故事。

永遠不要讓別人置身于“電車難題”的選擇境地，因為人性經不起考驗吶同志們！

幸好從一些留言反饋看，廣州人民嘮叨著“撲街仔”，頭腦還是人間清醒的，這很難得。

?調子起得越高，心里越發慌

在5月17日央行聯合金監總局連發三文，給出了首套房最低首付可降至15%的指導意見后，二三線城市紛紛落實了“底線操作”。

但四大一線城市中，率先吃螃蟹的上海市給出的首付下限是20%，跟進的深圳亦是如此。

我們有理由相信，最沉得住氣的北京，大抵也是“猶抱琵琶半遮面”地將首付：

調整到20%。

橫向比較一番后，廣州市直接把首付降到了央行規定的紅線（15%），而且宣布取消貸款利率下限、取消2年限售政策。廣州這回，可真是起猛了。

但它又不得不如此。

從2005年起，國家統計局根據城市的經濟實力、住宅成交量、城市規模以及區域輻射力，將直轄市、省會城市（除了拉薩）、計劃單列市，以及唐山等35城的住宅銷售價格作為統計口徑，是為：

70個大中城市。

截至2024年一季度，全國70個大中城市中，有12個城市的土地財政依賴度超過了100%，它們大多是所謂的“新一線城市”。

而廣州是四大一線城市中唯一上榜的，其土地財政依賴度達到107%。

（注：深圳的土地財政依賴度是19%，不知為何，此圖中沒有列出…）

具體地說，北京（29%）、上海（28%）、深圳（19%）的土地財政依賴度均低于50%，與廣州（107%）相差不可以道里計。

當然，造成如此強烈反差的原因是多方面的。

例如深圳等地可供開發土地資源不多，北京有國企總部的“愛的供養”，上海是全國經濟的一極。

以及最重要的一點：

廣東省財政劃撥比例是全國最高的，廣州市又是典型的三級稅制城市，稅收分配上需要與中央、廣東進行分成，這在一定程度上限制了城市在財政上的自主權和可支配財力。

相比之下，深圳是是兩級稅制城市，不需要與中央分成。

因此這些年來，廣州市維系著優于深圳的民生福利（尤其是在教育、醫療方面）實屬不易，其中土地財政是作出了大貢獻的，也是經濟下行時不得不倚重的“路徑依賴”。

例如“廣州市宇宙中心”的天河區，2022年土地出讓收入22.7億，2023年飆升到了79.3億，據說2024年規劃賣地75億，在房地產低迷的大環境下，壓力不可謂不大。

當地稅務部門在報告中說：

財政收入韌性仍需加強，稅收占比有待提高，非稅收入挖潛空間有限…

結果就造成了土地財政依賴度高于100%的悲劇。

因此就不難理解，整個廣州，哪怕去年賣地出現了負增長，賣地收入仍然妥妥高于稅收。同理不難理解，當一線城市松綁限購政策時，廣州市直接就降到央媽規定的紅線上。

完全可以想象，如果央媽不設置15%的首付底線，當地政府極有可能：

從未停止向下探索突破的腳步。

這絕不是危言聳聽，前段時間廣州市召開水費上漲的聽證會，不就是全體代表一致通過嗎（參見《》）？

對于廣大吃瓜群眾而言，“普通人”、“不限制”、“有好處”這三個因子同時出現時，最多只能達成兩個，這就是新時代的：

不可能三角。

理解了這個邏輯，就理解了廣州新政的潛在結果：

在短期內，剛需和部分豪宅的需求會得到釋放，但廣州整體房地產市場行情，長期內難以得到根本性轉變。

這么彎彎繞繞的話如果翻譯成為大白話，可能是這樣的：

一線城市的房價正在分化，誰撤銷的限制越多，誰給出的首付打折力度最大，誰可能就是最沒有底氣的那個城市。

這就是我對于一線城市房產投資的看法。

但我并不是對廣州有啥不良看法。相反，我對廣州的偏好，從來是不加掩飾的，就連它家的媒體，我也高看一線。

例如當地某新聞門戶，瀏覽到最后一條新聞的時候，會有一道分隔線和溫馨提示：

已經到最后啦，我們也是有底線的~

說實話，這搞新聞的態度還蠻可愛的。可它還是太年輕，不知道一個公開的秘密：

對于“靈活底線人士”而言，底線這個詞，就是用來突破的。

——（全文完）——

寫在后面的話：

1，我對廣州是真有好感，這一點老讀者都知道，不解釋。

2，希音是個好公司，可惜不在A股上市。最新消息是，由于中美金融監管分歧，希音已經無望在美IPO，現改道策劃在倫敦上市。有條件的朋友可以早做準備，我相信這是“中概股”中難得的好標的。

3，兩小時寫完，修改上傳花了一個多小時，這算什么事！

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29 May 2024

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